【争鸣】房价的“牛肉”在哪里?

作者:生于0715 发表:2014-11-29 11:55
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【看中国2014年11月30日讯】1984年,温迪汉堡(Wendy’s)推出针对麦当劳缺斤短两的电视广告。在广告中,老太太盯着一个巨大的汉堡包,充满喜悦,但是当拿开汉堡包上层的面饼时,发现里面只有很小的牛肉饼。她左看右看,生气地大喊“Where’s the beef?!” 

2014年9月30日,中国央行发布关于住房金融的《通知》。表面上,央行通过放松房贷条件是救市,支持房价,但是央行并没有注入资金的实质内容,而只是给人们一个徒有其表的《通知》。这样的措施只是忽悠最后一波炮灰入市,消耗掉炮灰的现金。在这样的情况,炮灰们(所谓的刚需们)应该做的不是踊跃入市拿首付去买房,而是首先大喊“Where’s the beef (资金)?”

资金是房价的牛肉。虽然汉堡的外观主要是面饼,但是其主要成本和定价依据在于牛肉。人们在吃汉堡的时候,主要的目标也是牛肉和芝士,面饼只是辅助食料。同样道理,房地产市场由房屋和资金构成,房屋就像面饼,资金如同牛肉饼。如果没有资金推动,房价只是房租收益的反映。一般来说,当市场资金匮乏时,房租低廉。房价基本由房租决定,为房租年收益的5-8倍。当市场资金泛滥之后,房价可以达到租金的数十倍。在资金逐步泛滥的过程中,房价首先上涨,拉大与房租之间的比例,进而带动房租上涨。随后,房租上涨给房价上涨制造借口,资金再推动房价上涨。随着资金推动房价和房租螺旋上涨,人们看房子的时候,已经看的不是房子本身的居住使用性(面饼),而是房子代表的价格资金量(牛肉)。

中国市场中的资金主要由两方面构成,(人民币化的)美元和人民币。在金本位被各国废除后,资金的概念由金银等贵金属,被纸钞这种几乎无成本的廉价品所取代。央行是市场中的主要资金来源,各国央行通过印钞的方式,控制本国的资金数量。而央行代表国家政权,是国家政权的经济金融执行机构。因此,民众对于纸钞的接受程度,主要基于对国家政权的信任程度。在1980-1990年代,中国民众缺乏对于中共政权的信任。即使当时的人民币数量少,物价低廉,民众也不认可人民币,美元对于人民币的黑市比价居高不下。基于这样的原因,中共采取人民币与美元挂钩的举措,一方面积极推动大规模出口,另一方面积极吸引外资。通过两方面的全面贱卖资源,中共逐渐建立起较多的外汇储备资金,以增强自身的可信度。其中,外汇储备资金是人民币发行的基础,按照外储的美元数目兑换成人民币,在中国国内流通,可以称为人民币化的美元。根据外储的规模,中国央行在外资觉得可以接受的范围内,印刷人民币进行流通。

央行印钞用数字说话。在市场中,资金发行都是有数的,这个数字主要由M2反映出来。当年,温伸出四个指头代表“4万亿”的时候,中国央行直接印钞。央行的资金迅速注入商业银行,再经由商业银行大规模贷款给社会中的不同经济单元。在2008年次贷危机后,美联储立即启动第一轮QE(量化宽松),印钞6000亿美元。美联储进行凶猛的印钞之后,大量资金流向中国。外管局将美元变成外储。央行再按照美元的外储数字进行人民币印钞,在中国国内发行,进一步增加商业银行的存款,商业银行再向外贷款。在两者印钞的共同作用下,再经由政府的金融指挥棒系统,主要资金流入铁公基和房地产,支持房价和房地产成交量。房价依靠央行数字,只有央行的数字,才会有房价数字,成交量数字。2008年底,中国货币总量M2为47.5万亿元,到2009年底增长到60.6万亿元,增长率为27.57%,结果房价从年初的下跌逐渐转为年中的回稳,进而到年底暴涨。2010年底,M2进一步增加到72.6万亿,比2009年增加近12万亿,支持房价继续上涨。两年后的2010年11月,美联储看到经济仍然很差,进行第二轮QE,也就是QE2,继续印钞6000亿美元。到2012年9月,美联储再度启动QE3,每月印钞400亿美元,到12月增加到每月850亿美元。这些资金继续进入中国,支持中国M2的增长,进而支持房地产价格。 

在4万亿后,中国央行开始控制资金,也就是所谓的宏观调控。2009年大规模印钞后,房价暴涨的同时,大规模通胀也开始显形。央行控制的原因在于,害怕因为印钞过多,导致全面通胀冲垮经济。前苏联因为恶性通胀而解体,中共吸取苏联的深刻教训,所以首要任务是控制通胀。问题在于,4万亿的刺激之后,全国的铁公基和房地产摊子铺的太大。在宏观调控之后,社会资金链开始断裂,不印钞也不行。央行在大通胀和资金链之间进行权衡,在控制通胀的同时,延缓资金链断裂的速度。同时,政府和央行一次次放出信息,随时准备进行大规模印钞的姿态,表达支持经济强劲增长的趋势。强劲的经济吸引外资持续进入,大量资金直接进入中国找赚钱机会。同时,中共支持企业以海外上市和美元借债的方式,从香港、美国等地获得美元资金。大量的美元进入中国大陆,大陆央行不用印钞太多就可以支持M2增长,缓解社会资金链断裂过程;同时政府既保持外储规模,又可以拿着外汇大量购买农产品和其它产品,压低通胀。随时准备再次大规模印钞的姿态,让相信政府的民众拿出自己的积蓄买房。同时,政府进行房屋限购规定,制造出房价上涨的印象,能够让民众惜售,保持价格坚挺。更重要的是,限购能够有效控制房贷的发放,减少二手房市场对于资金的需求量。银行相对有限的资金,可以支持房地产商的新房销售,房地产商买地进而支持地方政府。另外,政府通过政策出台,或者说,虽然经济以梯级的方式,一层层地崩溃。但是,央行通过充分调动外资和民众的资金,维持通胀和资金链的相对平衡,减缓经济的崩溃速度,同时支持房价稳定。 

进入2014年,宏观调控难以为继。随着社会资金链逐级断裂,银行业大量资金无法回收,资金流开始受到越来越明显的影响。2013年下半年,银行资金越来越匮乏;尤其从第四季度开始,资金变得极为匮乏,促使银行进行高息揽储大战。银行业自身的资金链问题暴露,刺激以余额宝为代表的互联网货币基金的迅猛发展。货币基金通过在银行高息存钱,吞噬银行的存贷款利差。在货币基金火爆时,银行高息揽储的利率甚至超过房贷利率。即使银行有再多的钱,也不能做赔本生意,因此直接断掉大部分房贷。银行在基本停止房地产贷款后,封掉主要资金流出领域之一,自身的资金状况相对缓和。但是,房贷缩减的直接结果是大部分人无力全款买房,房屋销售量急剧减少,房地产业资金状况急剧恶化。随着大量房地产工地停工或者半停工,房地产商买地和房产交易税急剧减少,一方面导致地方政府收入急剧减少,另一方面严重影响上游钢铁水泥建材和下游装修家电家具等行业,加速相关企业倒闭。房地产困境导致资金流转大幅减缓,社会资金更加紧张,资金链断裂进一步加速。

另外,美元供应持续减少,意味着中国资金更加紧张。随着美联储确定逐步缩减QE,美元在市场中的流动性也在逐步缩减。在美联储做出决策之后,被认为高风险的巴西和阿根廷等国家首先受到美元资金紧缩的冲击。虽然世界普遍认为中国经济较强,但是进入中国的外汇同样缩减。尤其到2014年下半年,美联储缩减qe的规模达到市场临界点。虽然QE还在继续印钞,但是美元供应已经无法满足需求,美元指数开始上涨,促使美元流向更加稳妥的地区。在跨越临界点的过程中,中国逐步从美元热钱的流入国,开始变成美元资本的流出国。另外,由于中国通胀严重、人民币持续升值、房地产陷入困境,导致外资在中国的获利机会显著减少。相当一部分外资企业在中国时间较长、获利较多或者丰厚,已经开始决定逐步撤资,加剧外资流出中国。央行面对外资开始缩减的局面,更不敢随意大规模印钞。因为,如果大规模印钞只能让经济中的人民币更多,引发全面的恶性通胀。另外,人们有了钱不会在中国进行投资,而是加速将人民币换成美元离开中国。所以,政府和央行只能通过严格控制人民币资金,并且限制美元流出的措施,减缓资金流出中国的速度。但是,由于政府无法控制权贵和外资流出,印钞限制美元外流只是空话。剩下的方式,就以严格控制资金供应,并且更严格控制资金使用,减少资金消耗量,尽量维持现状。

在这样的背景下,毫无牛肉的央行《通知》匆忙出台。大部分地方政府的运转主要依靠房地产收入,包括卖地收入和各种房地产税。由于资金短缺,房地产相关收入急剧减少,导致地方政府收入剧减。绝大多数地方政府早已经负债累累,再也借不到钱。而从春节后到下半年的半年多时间,很多地方政府已经面临接近山穷水尽、快发不出工资的地步。地方政府为了增加收入,开始病急乱投医,将放开限购作为最后一根稻草,希望能够扭转局势。但是,房地产的牛肉是资金,在没有资金的情况下,放开限购的结果是成交不仅没有增长;反而随着资金更紧张、美元指数上涨,成交量更是大幅减少。这时候,地方政府才后知后觉,发现主要问题并不是限购,而是银行没钱,开始将焦点集中在银行。地方政府对银行喊话,要求银行放开房贷。但是,银行自身很清楚房贷的情况,不论地方政府进行喊话,还是进行所谓的行政要求,都对地方政府置之不理,很少发放房贷。到传统的金九银十中的金九月,销售业绩估计更加惨不忍睹,更引发地方政府出于生存危机而进行的急迫要求。为了安抚地方政府,并且吸引最后一波买房者,央行发出《通知》,要求银行对房贷进行松绑,支持房地产的销售。当然,央行自己很清楚,这样的《通知》根本毫无效果。因为从行政分工的角度,《通知》是政府的范畴,代表行为就是温曾经伸出4个指头;央行印刷钞票发给银行,让银行有钱贯彻《通知》。而2014年9月30日的《通知》,则像是央行伸出指头,说要发钱给房贷。但是,央行伸指头了,谁负责印刷钞票?没有新印刷出来的钞票,谁给银行钱去贷给房奴?所以,虽然央行《通知》看上去做了个大汉堡,但是没有资金做为牛肉。结果只是表面上好看,让一些人开始非常兴奋,积极花钱去买房。等真涉及到房贷的具体办理,需要真的面对汉堡里的牛肉时,才会发现根本没有真正的牛肉。 

《通知》实际上支持买房者将牛肉归还银行。另外,《通知》里还明确,完全归还了房贷的人,再贷款买房的时候被认作首套房。如果有的人相信这样的政策,会有不少人先归还了房贷,也就是从房贷户变成完全全款买房的自有住房。这种情况可以总结为,《通知》不仅仅自身没有牛肉,不明确给人们贷款的钱从哪里来;而且,还从买房人手里哄骗牛肉,也就是促使人们把钱归还给银行。而且,人们归还贷款,对于银行业具有显著的好处,主要包括两个方面:一是提高银行业的资金水平,尤其是货币基金的高息存款成为普遍现象后,利率过低、期限过长的房贷已经严重挤压银行的资金状况和利润水平。而人们的提前还款,对缓解银行的资金压力具有明显好处。二是银行业更加灵活。从《通知》的顺序可以看出,当人们提前还款、不再欠银行债务后,再申请贷款的时候,才能够算首套。当人们还款后,银行最初在资金极为充裕情况下进行的被动贷款消除。人们再要求贷款的时候,银行可以根据自身的情况,决定是否发放房贷。即使银行不愿意发放房贷,也可以额度较紧张为理由,让申请贷款的人排队等待,但是一直借不到钱。当买房者支付购房首付之后,成交量表现在官方数据上,房地产商获得首付资金之后,能够坚持更长的时间,地方也能够获得房地产税收。但是,如果买房人长期申请不到房贷,结果不仅拿不到房,还可能因为违约而失去首付。所以,《通知》的实质是通过所谓的利好消息,只是实质上对银行利好,而对意向买房人是进行请君入瓮的套子。 

总之,央行《通知》只是一贯政策的延续,而不是政策改变。从2010年下半年开始,我通过多方面的分析,认为央行不敢再大规模印钞。2010年底,我开始预测,中国可能开始从大水漫灌向分类滴灌转变(在2014年,这个概念被中共盗版,李的讲话经常强调)。2011年初,我预测社会资金链开始断裂,到2011年四季度确认社会资金链。另外,在随后的多层分析中,我反复得出中国不会再大规模印钞,只能控制印钞数量。控制印钞,既防止通胀快速冲垮经济,也延缓社会资金链断裂导致经济垮台的速度。随着社会资金链断裂,越来越多的人希望国家印钞大放水,并且对每个似是而非的消息都充满憧憬。对于这样的憧憬,我一次次反复强调都是圈套,都是让民众拿黄金换信心的姿态。在2011年股市因为利好而突然上涨后,我强调唱歌行情,就是上层唱歌让民众花钱支持股市行情。在传言8万亿大放水的时候,我撰文说,很多人还没有见到真金白银就开始意淫到高潮。结果,8万亿并没有出台,另外一批人进套。当然,在中国经济的传销模式下,人们已经习惯了搏杀。由于傻子太多,骗子不够用,所以每次骗子行动,都能够套住一部分人。当然,央行赤膊上阵发《通知》,让制造牛肉饼的买没有牛肉的汉堡,也说明体制的招数基本到头了。如果美联储不紧急重启大规模QE,失去牛肉的中国房价全面崩盘已经不远。

(供稿单位:中国经济文化研究所)

来源:博客

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