何清漣：中國房地產泡沫為何還堅硬？

從兩年前開始，中國那巨大的房地產泡沫就處在海內外「破也，破也」的預期當中。但是，在經歷了兩年的房屋銷售下滑及信貸供應收緊這雙重擠壓之後，到今年6月，房地產行業居然還出現回暖現象。與此同時，愛爾蘭、義大利、西班牙先後發生了房地產危機，深陷經濟蕭條的泥潭且不知何時才能走出。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

是什麼原因讓中國的房地產能夠一直熬到現在？說起來，這還真要歸功於中國那半吊子「市場經濟」，如若不是中國的房市始終處在政府的半行政干預之下，它的命運絕對不會比歐洲那幾個國家的同行好。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國房地產業有幾個上述歐洲國家沒有的「優勢」（最後必將轉化為劣勢），近幾年是這幾大「優勢」在支撐房地產業：

地方政府因土地財政的關係，與房市幾乎是休戚相關。因此，近兩年各地政府在經濟方面的頭等大事是救市。為了救市，各地政府各出奇招。針對購房者的獎勵有：給予住房補貼、住房公積金放寬、經濟適用房購買條件降低、恢復第二套房公積金貸款、調整公積金首付比例和最高限額、提供交易契稅補貼或者減免房地產交易契稅、商業貸款可轉公積金貸款、購房辦戶口等等。針對開發商的措施有：調節稅務徵繳節奏，減免城建費用、金融信貸放寬、項目規劃審批可分期開發、土地競買保證金下調。其中杭州市政府救市力度最大，在政府文件《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》中，不僅對商品房、存量房交易稅費補貼作出詳細說明，住房公積金貸款條件也有很大放寬；此外，還從土地款支付方面作出退讓，幫助開發商度過難關。

——地方政府這些措施所起的作用，幾乎完全抵銷了央行通過銀行貸款限制的作用。

中央政府的默許，這是中國特色的政治所致。自從2009年中央政府推出四萬億救市（一說是五萬億），導致中國房地產價格瘋漲，為了做出對金融負責的姿態，中央政府必須限制銀行放貸。但地方政府救市的各種措施並非秘密，通過媒體報導全社會皆知，對此中央政府假裝不知道。所謂銀根緊了一陣之後，到去年第四季度其實已經放鬆。今年的「四萬億2.0版」在遭遇各方面反對與激烈批評之後暫告中止，但銀根卻未再收緊，房產企業通過各種渠道融資貸款已經不太困難。

需要說明的是，今年中央政府支持房地產，還出自一項非常實際的考慮。今年中共高層的權力鬥爭之激烈已驚動世界，目前權鬥方酣，應付政治危機已經精疲力盡，無論如何也不能在十八大權力交接前後再發生經濟危機。因此，維持現狀，不讓經濟危機在十八大召開之前這個時間點出現，是國務院與財經口的高官們必須死守的一條底線。因此，最有可能成為危機引爆點的房地產市場是重點防守目標——中國當局今年提出「保衛十八大」這一口號，一般人也許以為是防止政變、民變，但我猜想，防範經濟硬著陸——即防範房地產業成為金融危機的引爆點才是「保衛十八大」當中最重要的內容。

有了地方政府的明面支持與中央政府的暗中支持，中國的房地產開發商才能避免破產命運。在銀行收緊銀根之時，金融業變通出各種融資渠道，如通過信託基金為房地產商融資，這是2010年以來房地產開發商的「救命稻草」。用益信託工作室發布《2011年房地產信託發展報告》稱，2011年全年共發行1,003款房地產信託產品(含保障房)，發行規模為2,864.1億元，同比分別增長66.33%和43.7%。2011年通過房地產信託融資規模最大的是萬達，發行了10款產品共71.76億元；其次是萬科發行了8款產品融資規模達48.93億元。不過，信託基金的發放對象主要是大的房地產公司，如萬科、萬達等，中小規模的房地產商不在此列。此外，私募票據也是房地產商一個新的融資工具。今年2月間，中國私募股權基金安泰盤實表示，計畫在未來18個月完成所管理的30億元人民幣投資，主要投向中小型開發商的優質資產。

也正因為有政府托市，今年地產開發貸款的利率在降低，融資難度變小，房地產商的融資環境在好轉。渣打銀行對房地產行業的調研中，30家調研對象中有22家開發商表示在最近幾個月獲得銀行貸款越來越容易。除此之外，根據開發商們反映，由於基準利率兩次下調降低了銀行間的融資成本，銀行針對房地產項目開發貸款的平均利率由第四次調研的9.2%、第五次調研的8.8%下降到了如今的8.0%。

除了上述三大與房地產利益相關的利益集團在托市之外，中國還有一個世界所無的特殊消費者群體，即各地房產業主反對降價的「維權」活動。以前發生的就不說了，單說今年以來，因為房地產開發商降價銷售樓盤，引發多起業主抗議活動，比如今年6月，杭州業主不滿開發商降價，接連上演「房鬧」事件，8月份萬科在山東煙臺降價銷售一樓盤，遭到當地業主圍攻抗議。深圳業主更聰明，今年改變策略，不再是反對降價，而是以房屋質量存在問題，銷售中存在價格欺詐為由，提出讓開發商換房退房。

幾年以前，中國曾因美國與歐盟國家不給中國以「市場經濟國家地位」而屢屢抗議。但究其實，以對中國GDP影響甚巨的房地產而言，政府對市場的干預措施就非「市場經濟國家」所為。但是，如果有人相信中國政府法力無邊，能夠一直將房價維持在「政治上令人滿意的水平」，那就大錯特錯，因為中國現在的房地產泡沫實在是太大，政府的支撐力總有耗竭的一天，到了那一天，房地產業可能只是一個引爆點，要想控制房地產硬著陸對金融系統帶來的震盪可不那麼容易。

(本文只代表作者的觀點和陳述。)

来源:作者博客

短网址: 版權所有，任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。

---

【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊， 在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。