【看中國2013年09月06日訊】分化，將會是今年房地產的一個繞不開的主題。上半年，這種分化主要體現在大型房企與中小房企的業績分化——截至8月28日，A股98家開發類房企公布了半年報，73家銷售收入增長，平均增幅超過40%。港股中的大型房企也普遍業績增長，如碧桂園的同比增速更是超過90%。但中小房企很多出現了業績下滑或旺市虧損。比如央企中航地產出現首虧，虧損金額為2,800萬元至3,600萬元；天津市政府實際控股的津濱發展虧損額達1.1億元至1.3億元。國興地產半年淨利虧損906萬，同比降45%；合生創展的兄弟公司珠光控股上半年虧4,120.9萬港元；其餘如順發恆業、華聯控股、深深房等雖未虧損，卻出現大幅業績下滑，幅度均超過50％。
而在下半年，也許會出現明顯的一二線城市與三四線城市的土地市場的成交分化。
9月剛開始，北京、上海已經連續出現地王。9月4日，融創地產以21億元配建27.8萬平米的醫院面積競得農展館地塊，以7.3萬元/平米的價格刷新了北京單價地王記錄，業界普遍估計該項目建成後價格可能達到15萬元/平方米。9月5日，新鴻基地產以總價217.7億奪得上海徐家匯中心項目地塊，刷新上海總價地王的記錄。
2009年以來，全國出讓的超出200億元的地塊僅有兩幅。2010年1月，廣州亞運城地塊拍出了255億的地價，由富力、雅居樂、碧桂園三家聯合體競得；2010年9月，中冶置業以總價200.34億元競得南京下關區3幅相鄰巨無霸地塊。但以往的總價地王其前途並不美好。廣州亞運城項目後來傳聞因資金及開發壓力，引入了世茂及中信地產，五家房企各分享20%的項目股權。但由於缺乏全面操盤手，亞運城銷售開門紅後業績後繼乏力，並持續曝出收樓糾紛。而今年8月30日，中冶置業宣布放棄此前在南京拍下的下關濱江1號地塊發展，僅主力開發3號地。早在今年的7月5日，中冶的下關2號地塊已被南京國土局收回。不過9月3日中冶地產改口稱將為1號地開發引入戰略合作夥伴。
地王頻出的背景，是今年以來一線城市的土地成交火爆。9月2日，易居房地產研究院發布的《2013年8月典型城市土地成交報告》顯示，8月10大典型城市土地成交建築面積2,490萬平方米，同比微降0.8%，而土地成交均價則為每平方米3259元，同比增長達151.4%。
這已是土地成交均價連續11個月出現同比正增長。而且8月四大一線城市的土地成交均價為5,335元/平方米，同比增長198.4%。也即開發商在一線城市拿地的代價，今年要比去年平均高出兩倍。
但即使如此，開發商依然扎堆一線城市爭奪地王。比如在全國化步伐中一直堅持以二三線城市為主戰場的恆大，從今年的下半年開始加大了對一線城市的投入。繼7月3日在北京以35.6億加配建26萬平米公租房的代價拿下昌平地塊後，9月4日恆大又以40.4億元加5。15萬平方米公租房的代價拿下豆各莊限價地。據業內人士測算這兩個項目的毛利只有10%左右。相比利潤，恆大明顯是將限價地項目當做「樹品牌」之用。而恆大總裁夏海鈞也透露，恆大認為未來城鎮化的主戰場是在三線城市，但手持400多億元現金的恆大目前有能力在一二線城市布局土地儲備，以平衡其業務結構，不過未來「四線城市我們是不做的。」他還認為，未來一二線城市會成為大開發商的戰場，小開發商已無生存空間。
一些有背景的中型開發商也在今年下半年開始「調倉」土地儲備。近日，在香港上市的紅籌股即國企深圳控股的董事會主席呂華透露，公司正在推動三四線城市項目的處置，這部分資產市值大概在50億，希望在不虧損，甚至有一部分盈利的情況下把這些資產處置好，回籠現金流，然後用於深圳一些收益比較高的項目開發中。「我們就是要把伸出去的手縮回來，然後把深圳的項目盡快開發出來，從而得到比較好的回報，這實際上就是一種戰略的轉型。
此前，深圳控股已經和深圳國際達成在前海項目的戰略合作。而深圳國際正是在前海地區的「三大地主」之一。深圳國際在前海擁有佔地38萬平方米的西部物流園，目前雖然為倉儲物流用地，但據說將來有望變更成商住用地。
即使是一直宣稱不拿地王的萬科，也在7月份以108億元拿下重慶、上海、廣州三地的區域地王，9月4日，萬科在深圳53.99億元的價格獲得深圳南山區留仙洞地塊，拿地價格刷新深圳史上工業地塊價格，成為深圳史上的工業地王。同時，這也是萬科在深圳首得產業辦公用地。
對於外界的議論，萬科認為所謂地王是指地價中含有較多預期成分只有房價在短時間內大幅上漲才有盈利的項目，即所謂「麵粉貴過麵包」的土地才叫地王。「而總價最高或單價最高，不是‘地王’的判斷依據。」
一線土地市場火爆的同時，二線城市的土地成交量已出現明顯下滑，8月，典型二線城市土地成交建築面積1,487.1萬平方米，環比下降18.3%，同比下降17.1%。成交均價1,858元/平方米，環比下降1.9%，同比增長67.4%。研究院研究員朱光稱，本月二線城市土地成交出現回落，這是自今年5月以來的首次回落。由於一線城市土地供應有所放量，也促使一些房企重新將目光轉向一線城市，導致二線城市成交出現一定的回落。
2013年8月28日，財政部部長樓繼偉作關於今年以來預算執行情況的報告時也指出，2013年上半年，土地出讓金前十名城市的金額接近4,618億元，同比去年同期1754億元增長近263%，廣州、北京和上海三個一線城市漲幅均超過300%，此外，北京、廣州和南京已超去年全年收入。而同一日國土資源部發布的中國土地市場指數(CLI)也指出，目前地產景氣指數已經進入「紅燈」的警戒區域，而土地市場景氣指數則進入「綠燈」的上行區域。
國土資源部法律中心主任孫英輝對此表示，拋開具體案例個別性差異不論，從市場預警來看，最明顯的就是上半年地產開發商開始從二、三線城市向一線城市「回 歸」，「一線供給不足和三四線供應過量」市場分化異常特徵更加明顯。上半年，重點房地產企業拿地呈量價齊升態勢，布局持續快速向一線城市轉移。
而且他還透露，年初國資委調查報告顯示當前平臺融資規模達到13萬億元，2013年預計到期債務總額約3萬億元，已佔地方財政收入的50%以上。從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產調控難度。
由於市場再度回暖，今年上半年大型開發商普遍業績大漲，這令他們對銷售收入佔主要地位的一二線重點城市保持樂觀。而越來越多的開發企業認識到，許多二三線城 市市場只有一輪城市化需求，很難持久，於是把分散的雞蛋又重新聚集到一個籃子裡，即大幅減少對三四線城市的土地投資，而集中聚焦一二線城市，而造成一二線 城市再度出現供求緊張的局面。可以說，一線土地價格的暴漲，是靠今年的賣樓業績也超出了自己想像的開發商在維持。
目前土地價格的快速上漲已經令人們開始預期，北京房價即將進入10萬元時代。接下來的疑問又是，這是不是新一輪的泡沫。
如今，在房地產圈一個比較流行的觀點是，一線城市的泡沫根本不是泡沫，如何都能消化，而三四線城市的泡沫才是泡沫。這也是在市場不景氣下一線城市土地仍在迅速上漲的一個理由。但是在資產價格奇高的中國樓市，高端項目的價格主要是靠那些掌握近30%以上全國財富的約1%的人群所維持，他們同樣是如今移民潮的主力。而他們對於中國未來政治和經濟的信心，又能否繼續支持這個越來越脆弱的樓市？
