最近兩年,各種華文媒體上考察薩省農場投資的廣告時有出現,有的公司甚至直接打出「土地是最保值的投資」的口號,並且列舉大量數據、案例,說明在薩省的農場投資回報率遠遠超過同期房地產等其他投資,一時間華人社區出現了「向西部進軍」的潮流。其實投資是一個永遠沒有結論的話題,很難說到底哪一種投資更好,只能是因人、因時、因地而異,張三賺錢的項目不一定適合李四,去年的投資項目不一定適合今年,美國賺錢的項目不一定適合加拿大。為此有業內人士給出建議:擦亮雙眼,不要人云亦云,要根據自己的實際情況做出有利於自己的決定。
一個農場主的心得
鄒先生2008年從中國移民加拿大,他擁有工程師背景,曾經在美國經營過一家公司。移民加拿大後,鄒先生先後輾轉於溫哥華、卡爾加里和多倫多之間尋找商業機會。最後他把目光放在了的薩省農田投資機會。
鄒先生說,自己來自東北,有很深厚的土地情結,考查了薩省得土地後,他很激動,這裡的土地比中國不知道便宜多少。2011年他投入150萬加元在Regina以南大約115公里處的Ogema買了4000英畝的土地,然後帶著老婆和兩個女兒搬到Ogema,正式成為加拿大農民。Ogema是一個經典的薩省小鎮,只有368人。
鄒先生說,自己關注農地很久了,在通脹持續高漲的時候,能建立農場這樣一個堅實城堡保護自己和家人,自我感覺挺不錯的。幸運的是,買地成交一個月之後,同地區的農地的成交價就漲了超過15%,目前鄒先生的地都租出去了,收益也達到了自己的期望值。鄒先生說,在中國時他就夢想過農莊生活,沒想到這個願望在加拿大實現了。走地雞、農家菜、釣魚打獵那就不用說了,而且土地私有,這些都是你的固定資產。
據鄒先生介紹,加拿大農地貸款跟買房子不同,這個屬於商業貸款。那就意味著利率高(接近5%),還款年限短,最可能的是20年。以後繼續貸款的話,也許可以給25年。同時銀行對租約有要求:必須是Cash Rent (現金租約),而且租金達到銀行的要求的(約23塊/英畝)。一般情況下,第一筆貸款的首付需要超過40- 50%。
另外,薩省擁有全國最嚴格的農場所有權規則,只有加拿大公民、永久居民和加拿大獨資企業獲准持有超過10畝農田的業權。這樣的規定就限制了外國投資者,確保土地不會被瘋狂炒作。
根據RE / MAX房地產公司的一份報告顯示,總體而言,2012年上半年薩省農地平均值增加了9.1%,個別地區達到20%,高於全國平均水平,約2000元一畝。而同期安省的農場價格達到15000元一畝,BC農場能賣到高達60000元一英畝。
農地經紀:專門做華人生意
隨著加拿大移民政策的不斷變化,兩年前,省提名投資移民在西部部分省份推行,2011-2012年, 僅曼尼托巴省投資移民獲得審批通過的就達200餘人,他們大多來自中國大陸。 獲得通過後,投資移民要履行投資協議,即要在落腳省份投資,才能得到該省移民局的認可,並獲得7萬多加元的押金退還。
雍先生就是這200人中的一位。雍先生來自河北,是當地一家奶製品企業的老闆,2010年他考察了曼尼托巴省的農場,並看中其中一個,開價36萬,因為種種原因當時沒有買,等到2011年,他瞭解到這個農場以41萬的價格售出。
雍先生看好長遠投資農場
農場價格上漲速度之快出乎意料,雍先生在2011年在溫尼伯西北90多公里外一個叫St. Laurent 的小鎮附近買了一個農場,拿到了政府7萬多加元的押金退還。雍先生是個生意人,他馬上看到了這裡面的機會,於是他註冊成立了一個農業投資管理有限公司,公司的主要業務就是找投資移民,投資買農場、買牛、養牛。雍先生從一個農場主變身農地經紀人。
雍先生告訴51記者,和中國相比,他看好加拿大的農業環境、市場和政府穩定的政策,各方面法律比較完善,比較適合投資。以曼尼托巴省為例,近幾年土地價格連年上漲,他剛來這裡時大約六七百一畝,目前已經漲到1千多了。不過雍先生也承認,目前在這個領域存在著欺騙和投機行為,他認為政府還需加強監管。
雍先生說,他的許多客戶已經成功買到農場,其中最大的一個來自江蘇的老闆一下子投資1900萬元買了萬畝農地,經營得很好,年收入高達數百萬。雍先生認為農地投資不適合投機,如果只想撈一把就走,那你就要小心了,經營農場現金流不大,如果你急用錢很難一下子變現。而且買農場首付款要50%,資金佔用很大,年收益率一般在3.5—4.5%之間。農地投資要看長線,放平心態,他自己準備干20年。曼尼托巴省的農業地稅很低,純農地只要每畝1.5元。從長遠看,農地投資回報少一點,但風險也小一些,適合長線投資。
叫苦不迭:買農場後悔了
馮先生來自中國南方,目前他已經投資近30萬加元在曼尼托巴省買了960英畝地,後來又投資了十幾萬買牛,現在總共投資四十幾萬。
從2012年開始,馮先生從冬到夏就住在自己的農場附近,租用別人的房子,每個月租金500多,還要支付網路,電話,電費等費用。農場附近人少,東西貴,每天吃不好。冬天大雪,零下幾十度,馮先生每天餵牛,接生小牛。
夏天酷熱,還要野外收草。最要命的是,草原的蚊子異常厲害,白天隔著衣服盯人,晚上蚊子無孔不入,有時候晚上都躲到車裡睡覺,還是不能避免被蚊子叮咬,渾身到處是紅紅的斑點,有時候實在難以忍受,他就用煙頭烤,燒蚊子叮的地方,弄得到處是傷疤,讓人觸目驚心。
因為不瞭解行情,馮先生在買地時就多花了錢。他說,我買的這塊地960英畝,如果當地人買,可能節省5萬。我買的100多頭牛,是原來的農場主賣地的時候,把牛搭配給我的,有老牛有小牛,每頭懷孕牛平均$1500全部給我,而當時如果從別的地方買牛,好的懷孕母牛價格也就是1200–1400每頭。光這兩項自己就多花了很多冤枉錢。
回顧自己的買農場經歷,馮先生認為投資農場總的說來還是可以的,只是要考慮到一些具體情況,比如像自己親自經營,就要考慮到偏僻的農場地理位置和天寒地凍的加拿大冬季,出門看不見人,除了面對計算機就是牛群,這種寂寞不是每個人都能忍受的,為此提醒大家多做點功課。
馮先生說他現在的情況比剛開始要好多了,一是慢慢適應了,同時掌握了一些技術,比如冬季給牛接生非常痛苦,他現在已經可以控制讓牛在天暖時節產仔,相對容易多了。不過零下幾十度的低溫還是讓他這個南方人受不了。
網友吐槽:買農地還是多長個心眼
網友焦先生說,他認識的一個當地白人曾告訴他,在當地人看來只值30幾萬加元的土地被華人以40幾萬的價格買走了,這樣的買賣打亂了當地土地交易的遊戲規則。他不明白華人為什麼要這樣做。
焦先生說,加拿大從事農場經營還是有很大的風險的,如果碰到了好的經紀或者好的公司,幫你買到有增值潛力的地,那還是物有所值的。反之那你只有自認倒霉了。如果一定要從事農場經營,那麼就一定要做好調查工作,掌握土地的真實價格,不要輕易相信中介或投資公司的單面介紹。大家都知道,有華人搶著買的東西價就會比正常的高,房子是,土地也是,老外有時候也抓住了華人的這個特點,故意抬高價錢。甚至有的老農場主一塊土地賣兩次,就是把土地上面的那層黑土地賣了,然後把沒有黑土、不能生草和種莊稼的地表賣給你。
投資農地的「美麗」陷阱
《我在加拿大做農場主》一書的作者朱曉鳴告訴51記者,她在薩省投資了10000英畝農地,幾年下來感觸很深。不久前一位年輕女網友給她留言,說讀了《我在加拿大做農場主》後,對投資薩省農地很有興趣,而且已經動身來到Regina看地了。朱曉鳴說:突然間,我感到一種無形壓力,我的書無意間被當做投資農地宣傳品,讓不少人片面地接受投資薩省農地樂觀一面,忽視了投資農地的實際風險。這種風險有些來自大自然,也有人為因素所致,不能只為投資者畫出一個「美麗」的大餅。
從到薩省做了一個農場主後,便有了愈來愈深的體驗:投資薩省農地是一件相當複雜的事情,決不是一些農地公司宣傳的那麼簡單,可以輕鬆地賺大錢。
《我在加拿大做農場主》一書的作者朱曉鳴是名副其實的「地主婆」
如果新移民手頭只有一百萬加元資金,先要用來購車、買租房等,剩餘的錢再考慮投資。千萬不要只聽農地公司宣傳,把僅有的錢全部投資農地,因為農地是一個長期投資項目,不會馬上就有錢回來。何況這點錢按目前農地的市場價格,也投資不了幾QT農地,也買不到質量好的農地。
農地是一個長期的投資項目,不可能立竿見影,大把回錢,除非是倒賣農地蒙人。因為農地出租不是一件簡單事情,本人這兩年出租農地已經吃過苦頭,要找到一個能夠長期耕種的好農場主實屬不易。大農場主都喜歡連片土地,土質肥沃,距離不遠,耕作起來方便省力。如果本身土地質量低劣,再遇到粗糙耕種的農民,地租回報肯定高不到哪裡。如果遇上有意逃租的農民,說不定還要通過打官司了事。
無論是投資農場還是購買農場自己經營,投資者在做出投資決策之前,要做足調查瞭解這項功課。要對其他一些因素有所瞭解和認識,比如:政府對農地的評估資料(官方網站SAMA)、生產成本分析、土地市場價格評估等,不能僅聽農地公司怎麼說,要做到有備而來,降低投資風險。農場投資者在著手進行這種投資項目時,一定要視自己的經濟能力和勞動力資源而定、儘可能把投資過程中有可能遇到的問題詳細列出來,尋找業內人士或是專家諮詢,從而將投資風險控制在最低範圍內。
朱曉鳴說,目前農地投資確實存在炒作的現象,有的農地公司加價30 - 50%把農地賣給華人投資者,對不熟悉當地情況的投資者來說風險很大,她認識的第一批農地投資者中很多人已經撤出來了,對後來者來說就要加小心了。