中國房地產去庫存是否結束引發激辯
【看中國2017年4月26日訊】最近,安信證券首席經濟學家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出「房地產存貨去化即將結束」的觀點頗引人關注。支撐其觀點的理由是:2016年以來,漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市,並開始擴散到一部分三線城市。
聯繫到跌宕起伏的2016年房地產市場:地王頻出,房價暴漲,樓市調控政策不斷升級,這些現象的出現似乎說明瞭當下應該增加房子供應,而不是去庫存。但是,房價暴漲是否就意味著房地產去庫存即將結束?當前中國的房地產庫存究竟有多大?哪些類型的房子庫存更嚴重?
去庫存任務真的即將結束?
高善文在北大光華高層管理論壇上稱,2016年以後存貨的去化轉入了一個極其明顯的加速過程,而這一加速過程在2016年下半年以後已經進入到存貨去化的末期。
得出這個結論的理由是:2016年以來,漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市,並開始擴散到一部分三線城市。這表明房地產市場開始出現非常明顯的供求失衡壓力,並且供求失衡壓力還在擴散。這非常清晰地顯示出房地產市場的去存貨過程開始轉入末期。
「漲價非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平。在大多數城市,存貨水平現在正在快速下降。」高善文說,「房地產存貨去化即將結束,表明制約經濟發展一個非常重要的壓力正在枯竭。」
4月25日,《中國經濟週刊》報導,住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌說,「這種觀點有失偏頗。2016年中國房地產總體庫存減少了3.2%,其中住宅庫存下降了11%。今年前3個月庫存同比減少了6.4%,其中住宅庫存下降了15%。從數據看,去庫存任務很艱鉅」;「不要因為一二線城市房價上漲庫存不足,就說去庫存任務即將結束或者完成了,當前的去庫存任務依然很重。」
中國的房地產庫存到底還有多少?
中國國家統計局4月17日公布的數據顯示,3月末,商品房待售面積68,810萬平方米,比2月末減少1,745萬平方米。其中,住宅待售面積減少1,643萬平方米,辦公樓待售面積增加3萬平方米,商業營業用房待售面積減少84萬平方米。
「從數據上來說,我們的庫存量依然很大,還有6.8億多平方米。對大部分房屋供需比偏高的城市,尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說,去庫存任務依然艱鉅。」顧雲昌說。
業內人士透露,庫存量有多種統計口徑,目前主要有兩種:一是統計局給出的待售面積(指竣工一年以後沒有賣掉的房子面積);另一種是指已經開始銷售的房子的面積,「從銷售到竣工差不多得一年時間,加上竣工一年沒有賣掉的房子,共兩年時間,這個庫存數據遠比統計局公布的大得多。所以,當前中國的實際庫存量還很大。」
商業地產去庫存任務更艱鉅
中共中央文件主要提的是住宅地產的庫存,並沒有提商業地產的庫存。但是,隨著電商與現代物流業的發展,傳統商業模式受到較大衝擊,商業營業用房待售面積不減反增,去庫存壓力依然很大。
中國國家統計局發布的今年1—3月份房地產統計數據顯示,和去年同期相比,庫存總體下降了6.4%,住宅庫存下降了15%,而商業地產的庫存不僅沒有減少,反而增加了,其中辦公樓增加了11.6%,商業營業用房增加了6.2%。
顧雲昌稱,「現在去庫存工作有一個現象值得關注,就是總體庫存在下降,特別是住宅的庫存比例下降得比較快,但商業地產庫存壓力依然很大。商業地產的庫存應該引起我們的高度重視。」
統計數據顯示,1—3月份中國的住宅待售面積是39,082萬平方米,商業地產的待售面積是19,802萬平方米,從數據上看,住宅的待售面積遠高於商業地產的待售面積,但是,顧雲昌提醒:「由於房地產銷售量中住宅佔比很高,而商業地產銷量佔比低,因此,總體看,商業地產的庫存比住宅還嚴重,也更可怕。」
責任編輯:辛荷
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