七大城市群已成為房地產最後的陣地(圖)
缺乏資金持續輸血,地產業靠發債過冬(圖片來源: Fotolia)
【看中國2018年2月4日訊】最近,中國房地產股的表現比較搶眼。內房股的某龍頭企業更是配股兼發換股債,籌資超過兩百億。而其他H股的內房股都不同程度上漲。這讓不少人改變了對於中國房地產走勢下行的看法,中國的房地產是否依然大有可為?
一、缺乏資金持續輸血,地產業靠發債過冬
不過,如果考察這一次地產股普遍利好的因素,會發現實際上這並不完全在於地產行業本身的發展出現轉機,更多的還是一種資金層面的短期利好。
畢竟,2018年的金融政策將會延續過去「強監管」、「防風險」的路子,地產公司也都預感到今年的資金面依然會很緊張,於是,他們開始了大量的資金籌措舉動,例如海外發債。
今年一月以來,包括碧桂園、富力、龍湖等龍頭企業都宣布了大宗的發債計畫,金額都非常巨大。這與過去相比,有所不同。在過去,地產商的籌資渠道主要來自於低息的銀行借款和各種渠道的借款,但從去年以來,在監管壓力不斷增大,傳統的資金渠道被堵死,「地產債」成為了重要的資金籌措來源。
Wind數據顯示,2017年中資企業海外發行美元債約1800億美元,房企海外債發行數量已達74只,實際發行規模超過366.58億美元,繼續刷新歷史高位,且較前兩年發行總和增逾99.4%。
據統計,地產債佔亞洲高收益債市總市值比重約兩成左右,是債市當中最大的產業,而中國又位居舉足輕重的地位,因此,中國地產發債商榮枯可以說牽動整個亞洲債市的走勢。
在中國融資渠道愈發收緊的情況下,大地產商透過債市開始求助於「外國老鄉」,「老鄉」的主要成員就是國外的大型金融機構和投行。這種資本的「裡應外合」,是造成最近一輪地產業利好消息的重要原因。
於是,出現了一個具有反差的現象:中國的媒體和機構還在念叨「房住不炒」、看空房市的時候,例如J.P.摩根、高盛等等長期與中國「深度合作」的境外機構卻在看多中國房地產。當然,他們看多的標的並不是樓盤本身,而是上市房企的價值。
實際上,根據彭博社等外國媒體的報導,很多主流外國投資機構的資產配置中,早就已經加入了中國債市的選項。加上匯率的強勢導致在岸人民幣的流入,使得有更多的機構進入中國債券市場。
據統計,上個月從境外流入中國債市的資金為420億人民幣,其中有很大一部分是經由香港進入中國的在岸債市。債市其中比例最高的類別之一,就是地產債。不過,如果我們對比從中國房企經由香港發行的美元債,會發現後者數量更為龐大。
此情此景,對於地產而言雖說仍屬於利好,但已經令人隱隱感到擔憂。坦白說,近年來地產商依靠「挖東牆補西牆」來延續生存發展已不是秘密,在金融監管不斷加強的情況下,靠瘋狂的發債來「輸血」,實際上恰恰說明資金面問題越來越嚴重。
無論是資金鏈還是拿地開發環節,大者恆大,強強聯合已是地產業的生存法則。很顯然,房地產業在嚴監管的寒冬當中已經由「攻勢」改為「守勢」。目前的大量發美元債,不過是提前蓄水、準備過冬的前兆。短多長空。
龐大的中國房地產業,在2018年以後必將會面臨更多的不確定性。不得不採取「守勢」的地產商們,其最後的一道堅固的「防線」就是中國人口密度集中、產業群集中的所謂「七大城市群」。
七大城市的群聚效應,為地產業了創造獨特商業模式,有利於開發商確保土地融資,且商業規模足以支撐獲利率穩定。這是支持投資機構對大型房企信心的「最後防線」。
二、大城市群是房地產的最後一道防線
我們通過衛星拍攝的中國夜間燈光全景圖,就可以很明顯的看到,夜晚電燈亮光最密集的地區就是這七大城市群。從北到南包括:京津城市群、山東城市群、中部城市群、西部成渝城市群、杭州灣區、福建城市群、以及粵港澳大灣區等。
中國七大城市群的人口佔全國總人口43%、名義GDP的63%、全國總銷售量的56%。過去四年間,62%的人口成長都發生在這七大城市群,這些地方也是土地運用最有效的地區,未來五到十年將是發展重點。
隨著下一波的基建開展、城鎮化促使人口進一步聚集遷移,勞動所得不斷提升以及新婚對住房需求仍大,預期2018年中國住房平均售價可望上揚5%到8%。這意味著,誰「拿下」了這些地區,誰在未來就更有發展潛質。
房企的「抱團取暖」策略,使得局部的系統性風險大幅降低,目前72%的大型地產和海外發債商都落在七大城市群,這些企業也成功的融到了資金。地產商和境外投資者都不傻,他們深知目前中國地產大環境處於「守勢」,恰恰是這種「守勢」反而使得地產的優質投資標的更容易辨別。
在大家都要「搶血源」的時候,開發商們發現最大的「血源庫」目前在離岸市場,這就意味著基本面較好、實力更雄厚的企業更有可能獲得輸血的優先權。這就是一個搶奪的過程。前段時間各個城市出現「搶人大戰」,以及支撐城市發展的房企出現「搶錢大戰」,根本原因其實是一致的。
根據南華早報等媒體的報導,中國企業的發債「輸血」實際存在兩種情況。正如前文所講,房企是「海外發展」和「中國發債」並舉,但由於海內外的融資環境完全不同,造成了兩種企業債走向的不同。
就中國發行房地產企業債而言,其中90%的市場價格低於期權的執行價。這說明,市場對這一部分債券資產不看好,致其價格持續走低,甚至還有一些較小的開發商被要求提前收回債券變現。美元債的市場情況則要好很多,容易與境外金融機構合作。然而,有能力發海外債的企業畢竟只佔一小部分。大部分的在岸地產債,仍然具有高風險。
更為嚴重的問題在於:根據穆迪的估計,2018年即將到期的企業債務中,超過85%都是房地產債,其中還債壓力最大的就是恆大、富力、綠地等等的龍頭企業。不過,越是大型的企業越是有更多的資金渠道,挖東牆補西牆,暫時解決債務問題的能力會更強。
最大的危險仍然在於中小房企,它們自身實力有限,無法在七大城市群的「防線」裡面拿地蓋樓,也得不到「外國老鄉」的幫助,資金壓力極大,債務違約的機會很高。
有人一直擔憂中國地產泡沫何時破滅,實際上,整體的破滅基本是不可能的。至少目前來看,城市群成為了中國地產業的「護城河」,即使七大城市群未來不幸「失守」,位於這些城市群中的核心城市,其房價也不會受到太大影響。
真正值得擔憂的是,這七大城市群的整體面積僅僅全國的很小一部分。對於城市群以外、被媒體忽略的地區來說,房地產業可以說是徹底的暴露在烈日的炙烤之下,嚴重「缺水」,缺乏流動性。
實際上,我們也可以說:城市群的抱團取暖,是在非常時期的「搶奪資金源」行動,是刺刀見紅的勾當。在資金存量博弈的時代,一個城市群繁榮的背後,通常意味著周圍其他地區經濟的停滯和蕭條。對此,投資者一定要切記之。
責任編輯:何雲 来源:博客
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 捕獲巨無霸龍蝦 船長卻說:「這絕對不能吃!」(視頻)
- 直指痛處!中共不敢公開宋美齡的「這封信」(圖)
- 中國人在日本機場看到了深深刺痛神經的一幕(組圖)
- 傳習近平女兒寄住他家 王小洪異動起疑雲(圖)
- 酒店員工爆料:在外開房你最好知道這些(组图)
- 鄭中原:習近平在上海這麼搞 江澤民叫苦(組圖)
- 【太平天國】洪秀全拒絕平分中國(組圖)
- 徐才厚李嵐清都曾給江澤民戴過「綠帽子」(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 習近平竟「長高10公分」?分析:厚底鞋掩蓋自卑感(圖)
- 廣州白天瞬變夜晚瘮人 江西雷擊1人死亡 (圖)
- 少年死亡進入天堂 還在世的父親卻在那裡(圖)
- 廣州暴雨「一秒入夜」如末日 武漢天空驚變「血色」極詭異(組圖)
- 大老闆都具備這5大本事 難怪人家能發財(圖)