中國房地產融資持續收緊!要擠爆一些雷了(圖)

2019-08-13 07:22 作者: 齊俊傑

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房地產 融資 貸款
從金融層面上遏制一切炒房的行為發生。(圖片來源:momius/Adobe Stock)

【看中國2019年8月13日訊】中國銀保監會發布通知,開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查,並且明確點名32個城市的四大業務,包括北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、瀋陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳。

此次檢查,涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產相關貸款。具體是1在房地產信貸業務管理方面,檢查房地產業務授信和內控;2開發貸款和土地儲備貸款管理情況,包括資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等,以及違規向「四證」不全項目提供融資;3個人住房貸款管理情況,包括落實差別化信貸政策,執行最低首付比例和限貸政策要求,履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等;4住房租賃貸款方面。包括與住房租賃企業合作情況,被中介機構套取銀行信用問題,租賃貸款被挪用問題,為中介機構、住房租賃企業等擾亂租賃市場行為提供資金情況。

另外,此次檢查還有一個重點,就是非涉房信貸資金被挪用流向房地產領域,比如之前所說的,個人綜合消費貸款、經營性貸款、「首付貸」、信用卡透支等資金挪用於購房,以及其他銀行信貸資金被違規挪用於房地產領域;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用於開發房地產;通過流動資金授信、經營性物業授信等為房地產開發項目提供融資情況。

其實,目的就是一個,那就是從金融層面上遏制一切炒房的行為發生,通過金融,給房地產行業繼續降槓桿。之前一直強調一個觀點,貨幣政策越是寬鬆,房地產上的金融就越是要收緊。這樣才能對沖掉貨幣環境寬鬆帶來的不利影響,否則如果不做調整,那麼錢出來,肯定通過各種渠道,第一時間又進入了房地產。這個代價可是太慘痛了,所以不得不防。

最近央行在進一步引導長期利率下行,10年期國債收益率從3.2%以上跌到了3%,這個利率下降的速度,表明銀行端現在彙集了大量的資金,銀行們不差錢,但他們並不願意把錢釋放到實體經濟當中,還是傾向於去做涉及房地產的領域,比如違規放貸,把各種貸款都放給購房人,在審核上睜一隻眼閉一隻眼。

就一點來說,購房時候的收入證明,虛假流水,就存在不少造假的情況。這個銀行心知肚明,但還是不審也不查。他們認為有房子在手上就會很安全。甚至還有銀行跟一些第三方機構合作,變相去做首付貸,二抵貸,這些都是現實中存在的事情。而且非常常見。很多中介都能打包票,可以找人幫忙。甚至有很多中介機構,極力推薦高評高貸業務。而銀行在這中間肯定沒有起到好作用,他們為了完成任務,也半推半就。

這次專項檢查,就是銀保監會再次敲打銀行,對於房地產的融資必須要全面收緊,銀保監會主席郭樹清多次表示,必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來,中國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產過度融資,不僅擠佔其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現其實很不划算。

這其實就是最嚴厲的警告,現在就是要這些通過房地產理財的居民和企業付出代價的時候,未來房地產融資這塊肯定會越收越緊,不排除會主動拉爆一些雷,涉房地產的一些債務可能會產生信用風險,開發商倒閉會持續發生。而一些項目將開始打折促銷,或者變相打折,現在北京上海深圳一些大城市其實已經開始,開發商標價很高,但是通過中介往外甩賣最高可以打7-8折。希望通過這種方式快速回款,特別是一些高端物業,動輒上千萬甚至幾千萬,現在很少有人拿出這麼多現金,所以中介就在跑高評高貸的漏洞,所以這一塊一定要守住。甚至二套以上住房貸款,都可以叫停了。保證剛需就可以了,改善也可以先緩緩。

對於購房人來說,剛需趕緊買,否則貸款會越來越難。投資就不要在入場了,這已經是一條單行線,進去容易再想出來就困難了。至於改善換房,其實可以通過換租實現,花不了多少錢,居住環境可以有效改善。你現在之所以想換房,是因為房價還在漲,一旦房價不漲了,你其實也就能接受換租了。丈母娘也不會在逼著你買房了。所以中國人根本沒有生來就愛買房,在2000年以前,我們絕大部分人都是租房住或者單位分的房,也都相安無事,後來熱衷買房,是從2006年以後房價不斷上漲才開始的。就跟中國大媽去搶購黃金一樣,都說中國大媽天生愛買黃金,但是2013年以後,黃金不斷下跌,再也沒發生過搶購黃金的情況。


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