一家地產商的致股東信為啥受到很多關注?(圖)

作者:許樹澤 發表:2019-09-21 08:36
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地產 股東 投資
在投資界有幾封致股東的信,是業界必看的。(圖片來源:Olivier Le Moal/Adobe Stock)

【看中國2019年9月21日訊】在投資界,有幾封致股東的信,是業界必看的。英文世界最棒的股東信,無疑是沃倫·巴菲特寫給伯克希爾哈撒韋的股東信,對於商業世界的看法,對人生智慧的凝練,幾乎係數囊括在這50年來的信中,我們經常調侃說,困擾普通人一生的那些疑難問題,在這些信裡面,能找到很多「標準的已知答案」。此外,亞馬遜的老闆貝索斯寫給股東的信,質量也屬上乘。

而在中文世界,每年期中和期末,能讓投資者像追美劇一樣更新閱讀的,恆隆地產董事長陳啟宗先生的股東信肯定算是其中之一。不論是使用什麼語言,以上這些股東信有一個共同的特徵,他們都是價值投資者。

大家可能會問,做地產生意,怎麼會跟價值投資扯上關係呢?那今天,我們就簡單和大家分享一下恆隆的故事。

恆隆的商業模式,極為簡潔:在內地經濟最活躍的一線城市,購買最佳地塊,在最佳地塊上自建頂級購物中心,通過極為精巧的建築設計和管理運營,吸引最頂級的品牌入駐;持有物業只租不賣,用物業產生的租金現金流,繼續去其它一二線城市拍地蓋樓,產出租金,用於翻修升級原有物業和建設更多頂級購物中心。在整個過程中,永遠堅持房子是用來租的,不是用來炒的,堅持只租不賣。

你會發現,以上是一個極為美妙的復利模型,產出的租金,重新變成了產能(購物中心),產能更大,導致租金更多,租金更多,重新投回來,有了更大產能,於是美妙的復利效應開始起作用了。

如果房地產就像一個股票,那麼在過去的二十年時間裏,有無數房產玩家,有無數的機會,像炒股票一樣,低買高賣,高拋低吸。難得是,二十年來,恆隆不僅堅持超長期視角,並且只打現金流的比賽,這是我們對於一筆投資,是否是價值投資的定義:如果投資者關注的是資產本身的產出,而非資產本身價格的波動,堅持以現金流角度看待事物,那麼你就是一個價值投資者。

在過去的二十多年裡,恆隆做對了幾個極為重要的戰略判斷。恆隆的成功,最大單一因素,就是積極投資中國,投資內地市場!

1997年,很多香港企業家對內地的經濟前景並不確定,在當時,能夠拿出巨額真金白銀,投資內地經濟,需要的不僅是智慧,更是魄力。在很多香港地產大佬,做出在香港本地炒地皮的戰略判斷之後,恆隆決定當一個孤獨的逆行者北上,第一個戰略部署,是選定上海作為第一站,分別投資30億和20億,興建恆隆廣場和港匯恆隆廣場。

上海的朋友應該很清楚,幾乎二十年過去,這兩座購物商場不僅沒有過時,反而依然充當地標。在經濟快速發展的這十幾年裡,商鋪租金和銷售額不斷上漲,根據陳先生披露的公開數據,包括上海,恆隆幾乎在一二線布局的所有購物商場,租金的增速都在20%以上。

大家會肯定會覺得不可思議,哇!租金上漲啦!生意做不下去啦!20%年漲幅,沒法活啦!

其實完全不是這麼回事。高端購物商場的合約模式是保底租金+銷售扣點,這和我們曾經分享過的機場免稅店的商業模式完全一樣,當你商鋪銷量過低,那麼物業不賺你錢,只收保底租金。但是如果物業通過成功的運營,吸引來了更多的流量,那麼商鋪收入更多了,物業也享有這部分超額收益的分紅扣點的權利。從這個角度,高端購物中心和機場免稅店的商業模式,幾乎完全可以類同。

基於這種商業模式,這些年商鋪們為購物中心貢獻了大量銷售扣點,帶來了購物中心整體現金收益,最新約20%的高增長。相比於世紀之初,二三十億的投資額來講,如今的租金回報率,已經從興建之初的3%,到2013年就已經超過了50%。一個非常精彩的加速復利模型。

恆隆的成功,做對的第二件事,是極為專註:只做高端商場和頂級購物中心。

在前些年,市場有過一次大辯論,說所有的購物中心一定會被網際網路幹掉,因為事實是明擺著的,網路購物沒有中間環節和租金成本,成本便宜,就可以低價銷售。因此,線下實體百貨店根本無法與低價的網購競爭,只能一夜之間「突然死亡」。

可是到這些年,大家突然發現一件事,高端奢侈品、頂級珠寶、單價越高的商品,越難以通過網際網路銷售。對這些東西,特定消費者對價格完全不敏感,他們需要一個線下的高端場所,在反覆的觸摸和嘗試中,在體貼入微、彬彬有禮的服務中,去尋找那種微妙的感覺,而不僅僅是打包把奢侈品買走。這種體驗,是網際網路完全無法顛覆的。

高端購物,無法被網際網路取代,這是恆隆做對的第二件事。

就像開車常有的體驗,路上如果出門是綠燈,好像接連都會遇到綠燈。在做對了第一和第二件事之後,出現了順理成章的一個結果:因為只做高端,恆隆不僅沒被網際網路顛覆,反而陰差陽錯,巧妙避開了前些年線下百貨商場激烈競爭的市場格局,差異化的路線,讓他不僅錯峰,而且享有競爭優勢。

於是,這就有了極為重要的恆隆做對的第三件事:只買對的,不買貴的。

大家知道,每年新聞裡喜歡追捧的一個話題,就是哪裡又出地王了,拍出了多少的天價。大家如果細心的話,可以去看幾件事,第一,那些地王們長期的回報率和業績往往都很糟糕;第二,恆隆幾乎沒有出現在地王的榜單當中。

一個極為簡單的道理,任何一個資產,你只有買的便宜,才能享有高回報率,再好的資產,買貴了,一切都白搭。這個道理人人都懂,但是在紅綠波動的股票市場裡,在一擲千金的拍地現場中,飆升爆表的腎上腺素,會把那些蒼白的道理瞬間擊的粉碎。克制,恐怕是人性中最難做到的事情。

在十幾年前,恆隆就看上了杭州最核心的一個地塊,但是因為價格不合適,恆隆一直等到了2018年才出手拿地。這不禁讓我們想到巴菲特投資可口可樂的案例,巴菲特5歲就賣可樂瓶蓋做可樂的生意,但是他克制了50年,一直到1988,市場大崩盤後,極為便宜的時候,他才出手投資。而恆隆,幾乎每一次拿地,都是在市場冰點,都是在其它房產玩家紛紛拋樓,集體跑路之際。事實證明,恆隆的選擇,恰恰是在別人恐懼時貪婪,別人貪婪時恐懼。

恆隆的故事,是一個極為專注,基於常識,使用超長期視角,運用現金流思維,在能力圈中建立競爭優勢的精彩商業故事。因為創造社會價值,也收穫商業價值的,一分耕耘一分收穫的商業故事。它告訴我們,不論是股票、房產或其它任何領域,你都可以選擇成為一個價值投資者,並最終用時間證明你的成功。

責任編輯:辛荷

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