2020年,樓市怎麼看?(圖片來源:THANANIT/Adobe Stock)
【看中國2019年12月29日訊】2020年,樓市怎麼看?一句話結論:長期有遠慮,而且不同城市,不同地區之間,差異巨大!這個判斷是怎麼得出的呢?
一說到房子,大家常常會聽到兩種非常極端、截然相反的說法。一種說房子是硬通貨,是核心資產,房價永遠漲!而另一種說法,是大手一揮說房價不行了,泡沫太大了!
那麼到底哪種說法才正確呢?其實你會發現這些說法都是拍腦袋,房子多的說房價永遠漲,房子少的說房價不行了。這叫做先射一箭出去,然後在箭周圍畫上個靶子,這麼干顯然拿不了奧運金牌啊!
樓市是漲還是跌,它背後其實是有非常明確的三個東西來共同決定的:租金、利率和情緒(偏好)。
既然大家最關心的是明年、眼前的事情,那麼我們就首先來關注,對樓市大盤影響最大的因素,就是利率。
當你看到加息了,整個市場利率抬高,那麼往往資產價格會下跌,樓市股市債市,往往誰也跑不了。
如果看到降息,那麼從做實業的到搞投資的,大家都開心,因為資產價格會上升。
2020年,不管從國際國內的環境來看,都有進一步寬鬆的空間。首先說中國國內。任何一個經濟體,增速逐漸放緩,利率都會慢慢下降。背後的道理非常簡單,當一個經濟體賺錢的機會整體減少,那憑什麼讓你把錢存在銀行躺著不動也能拿到高收益呢?利息,就是貨幣的回報,當增速下來了,貨幣的回報也要下來,對應著就是降息。
2019年,我們多次提到中國央行的一個新的貸款機制改革,叫做LPR。通俗來講就是,以後降息,央行就不再聲勢浩大地官宣了,而是交給銀行們讓評委老師們自主打分。既然都下放自主定價了,其實就是給了金融機構適度放鬆的空間。
從年內這些制度改革,以及年底資本市場投資者情緒的回升來看,大家其實都預計了2020年市場利率至少不會緊,大概率是個比較溫和的環境。利率就好比是天氣,如果氣溫合適,那麼萬物生長,2020年天氣(利率)好,那麼股市樓市大環境,面臨的壓力就會比較小。
從海外的情況來看,現在全歐洲都是負利率。也就是說你把錢存在銀行,銀行不僅不給你利息,還要倒收錢問你。也符合我們上面說的,如果你經濟不行,那麼連貨幣給你的回報都是不足的。海外這些流血流淚的資金,現在抓狂的要尋找一個有錢賺的出口。每月監測的數據顯示,歐美的錢,每個月在巨量進入中國的債券市場。當這些海外的錢進入中國,錢的供應量加大,客觀上會拉低貨幣的回報,也就是說,市場利率可能會降。
就像上面說的,降息就好比下雨,甘露滋潤萬物生長,資產價格小荷才露尖尖角,慢慢生長。這就是我們覺得,短期無近憂,最重要的原因。
如果你目光長遠,那麼對房子來說,長期最核心、最關鍵的因素,其實不是利率,而是——租金。
不同於那些不可再生的大宗商品,也不同於那些主觀價值的藝術品,房屋資產和公司(股票),都是絕佳的價值投資的標的。如果你把房子看成一家公司的話,那麼這家公司產出的利潤現金流,其實就是它的租金。是租金決定了房屋的長期價值,到底是漲還是跌。
在資本市場上,利潤越高、也就是越賺錢的公司,市值越高,給你的回報越大,而它賺不賺錢、賺多少錢,取決於公司是不是會競爭,是不是比對手幹得更好,是否能夠給社會和大家帶來好處。只要你不斷給大家帶來好處,大家就會讓你更賺錢。
說回到房子也是完全一樣的。租金越高的房子,在市場裡往往越值錢,長期來看,房價的漲幅,其實就是由租金漲幅來決定的。而租金,就好比是房子的利潤,它能不能上漲,其實取決於房子,是不是能給大家提供更多的好處。
比如說,房子旁邊通了高鐵、地鐵,房子旁邊有很多能提供就業的大公司,房子旁邊新建了學校和醫院。當一個地區越是發展,這個地區的房子就能給大家提供越多的好處,於是就會有越多人願意搬過來工作、就業,於是租金就上漲。你給社會好處,社會就給你利潤。
再比如,那些搶人大戰的城市和行政區,往往租金會上升,這就會推動當地的房價長期上漲;而那些人口不斷流出的城市,租金下跌,房價也跟著跌,你再怎麼降息都沒用,照跌不誤。當你不能給社會和他人提供好處,那麼就不能享有高利潤,房租下跌、房價下跌。
從長期來看,長遠最大的隱憂,是中國的人口數量。
中國現在快速進入老齡化,老齡化已經被寫入了新的國家戰略當中。2019年預計新生兒的出生數量大概只有1,100萬,2016年的時候尚有近1,800萬,當未來的主力人群,人口減少,這意味著大多數城市,人口一定是流出的。人口流出,租金下降,房價下跌,這個規律大概率對未來多數城市成立。而那些少數的中心城市、核心城市、能夠打造起未來優勢的城市,仍然會持續吸引人口流入。
一個比較有意思的發現,是我們在第四次經濟大普查中發現的小趨勢:東部地區在變成財富中心和消費中心,而中西部地區在變成就業中心和生產中心。這種格局的變化,其實在隱隱帶來人口流動的方向變化,說白了,當部分中西部的城市給的好處和優惠足夠多,它就能吸引更多的人口,而這些地方的房子,也會帶來租金上漲、房價上升的雙擊效應。
說到這裡,邏輯就比較清楚了,房價是不是永遠漲,背後要看這個房子是不是能一直給別人好處。霍華德馬克斯講過一個故事,他還真統計到了一個有數據可查的最古老的房產,坐落在荷蘭阿姆斯特丹最繁華的運河區。這個有400多年歷史可查的老房子,房價永遠漲,價格確實翻了一倍,只不過用了350年,折算下來年化漲幅僅0.2%。
不是房子和資產不行了,而是荷蘭的經濟和阿姆斯特丹,在如今的全球競爭中不行了。
當你不能給人們提供更多的好處,沒有更多人需要你,因而就無法享有長期的超額利潤和回報,對房租租金和房產回報,道理完全一樣。