统计数据失真 房地产暴利揭秘
究竟是什么原因使得国家统计局的数字这么不可信,各份报告所得信息不对称的呢?〈焦点房地产网〉指出,信息不对称,正是房地产暴利的源泉。市场经济中信息越透明,交易的价格就越接近真实价值,然而目前中国的房地产市场却严重人为的背离了这个规律。房地产商们为了挣更多的钱,不停的挖着各种陷阱,造出了数不尽的数字黑洞。文章从以下五个方面揭示了房地产业内编造假数据的情况。
探秘一 :伪造资料来“套钱”
一位不愿透漏姓名的开发商介绍说,房地产企业一般都具有高达70%至80%的资产负债率,他们敢以1000万元的资金建造1亿元的项目,以1亿元的资金建 造10亿元的项目,其它资金全部来自银行。开发商针对国家和银行的各项规定,来制定自己的对策。比如通过特殊渠道和银行有关人员取得联系,打听银行内部消 息,修改资产负债表,以达到贷款的目的。
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后,接下来就是用“假按揭”套取更多资金。典型操作手法是,搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证,签订虚假售房合同,然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
探秘二 :虚列成本很普遍
开发商在向物价局申报售价时也是动尽了脑筋。物价局有关人士称,虚列成本,有意抬高报价,这是很普遍的事。比如某楼盘的开发商向物价局申报的价格是每平方 米7000多元。经过重重删减,最终核定的价格不到6000元,这被砍掉的每平方米1000元的成本是什么?集资、赞助费,甚至违规罚款等不相干的费用也 都被开发商纳入到“合理成本”中了。而且开发商在商品房申报定价上的黑洞还远不止这些。
探秘三 :大多数开发商都逃税
偷税漏税也是开发商发财的重要手段,现在一个项目一两亿的资金很平常,几十亿的项目满大街。这要缴个人所得税,企业所得税等那得交多少啊,这里面的数字黑 洞应该没人能算出来。2003年某市地税局稽查分局耗费半年时间,对88户房地产企业进行了税收专项检查,竟然发现87户有偷漏税问题。
曾经在中国建设银行从事投资研究工作的李清明分析说,目前,开发商在缴税过程中主要存在六个问题:一、在扣缴个人所得税时普遍都存在少计税收入;二、预收 款不缴税或延迟申报纳税;三、项目连续滚动开发,项目决算期又有意无意地滞后,导致成本难以理清,企业所得税应纳税所得额难以确定;四、借合作建房政策偷 税漏税;五、故意遗漏土地增值税和印花税;六、缴税时能拖就拖,欠着不缴。
探秘四 :造假“楼盘销售进度表”
一位在地产开发行业混了近10年的人士说,售楼处里挂的楼盘销售进度表您可千万别相信,那都是开发商精心设计出来的,不管消费者什么时间去看,表上永远是 密密麻麻贴满“已售出”的字样,实际销售情况却差远了。之所以这样做是为了显得自己的楼盘十分走俏,而且还可以等“大客户”上门,避免遇到团购整层或数层 的大客户时无法提供相应的物业。一般被开发商标为“已出售”的大多都是较好的房源,这样万一“大客户”没来,还可以留到现房或准现房时加价出售。
探秘五 :吹虚“房展会成交量”
大家所参加的房展会中也有很多猫腻,每次房展会结束,主办方都会公布成交量,这个成交量是怎么统计出来的呢?一位亲身经历过的同行说,每天快闭馆的时候, 工作人员就会挨个摊位问今天的销售情况,参展人员如果照实回答说今天没有,工作人员就会说:“没有?那怎么成,编一个,随便编一个出来。”参展人员: “那,那就……”(大纪元)
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