上海和香港:哄抬房价的双城记?
上海与香港的房地产市道近日都有热火朝天的走势,这两个城市的社会制度,生活方式等可能十分不同,但在房市出现的一些现象,却竟有几分相似。
中国《中央电视台》《经济半小时》栏目2005年4月8日报道,上海市“天赐公寓”销售时,出现了一个奇怪的现象:天赐公寓从1301号到1710号共49 套房子全部被一个叫李欣的人买走了。据报道,天赐公寓一共只有114套住房,而这个叫李欣的人买了将近一半;天赐公寓每平方米的售价在2万4000元人民币左右,即是说李欣买下的49套房子总价超过1亿元人民币。不过,无人可以找出这个自称李欣的“人”,因为他在购房合同上登记的资料全是假的。
此外,天赐公寓有些购房合同是全然伪造的:“买家”以“A”、“D”等英文字母为名称,并在合约上胡乱填上资料和房价。
报道指,这样的购房合同,天赐公寓的发展商居然承认;对此,《经济半小时》栏目认为,这是发展商或代理商待价而沽的所作所为:有人把房源牢牢掌握在自己手上,从而操控市场,在价位低的时候囤积住房,等到房价上涨之后才卖出。
香港房市,近来也被指出现异常的现象。有一个叫“凯旋门”的新项目推出市场时, 发展商就曾承认,有个别投资者一口气购入20多套住房。
物业代理方面,亦有不少炒作的消息传出:据香港“中原地产”指出,凯旋门自4月17日开售至今(4月22日)录得约22宗二手交易,赚幅由4%至17%不等,目前二手放盘约200个,叫价较购入价高出10-15%;另外,香港“利嘉阁地产”亦指,凯旋门其中一个低层住房,在4月21日以1020万港元成交,卖家在不足7天内账面获利152万港元;更夸张的,还有“香港置业”所透露的个案,一名买家以610万港元买入凯旋门一高层住房,原业主刚以548万港元买入,持货1日帐面获利$62万,升幅11%。
整体来说,近来有关上海房地产过热的消息充斥中外媒体。中国国家发展和改革委员会4月 15日公布,2005年第一季度,35个大中城市的房屋销售价格平均上升9.8%,其中上海上升19.1%,列居首位。市场消息指,上海房价在最近2、3 个月里急剧飙升,甚至有楼盘开出每平方米8万元人民币的房子。
根据中国《中国证券报》4月21日的统计,上海现时商品房房价(外环内)是每平方米8627元人民币,以2004年居民家庭人均可支配收入1万6683元人民币及中国居民43%的消费率来计算,一个三口之家要买一间70平方米的住房,便要用上21.17年,居《中国证券报》“长三角15城房价泡沫榜”之首。
至于香港近期的房价也不遑多让。香港差饷物业估价署资料显示,香港2004年第四季的整体售价指数,比往年同期上升29%,大型单位(面积在100平方米或以上)的临时售价指数升幅为41%,中小型单位的临时售价指数升幅亦有28%。本月(2005年4月)的一次一新建住房交易,更打破全港分层单位(单一住房)有史以来新高记录,成交额达1亿6800万港元,每平方米价格超逾34万港元。
香港截至2005年2月为止,就中型面积的单位(70-99.9平方米)来说,于港岛区、九龙区、新界区的平均售价(临时数字)分别为6万1641港元、5万4125港元及3万9143港元。
表面上,上海及香港两地的楼宇价格都有一种炒旺的趋势,但是,中国《中国经济时报》4月13日发表,一篇由中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容撰写,名为《上海房价是如何炒上去的》的文章指出,上海是因为存在炒楼集团,以分队的形式,双方不付分文下把楼宇循环买卖,造成一个楼价不断上升的假象,凭此向银行作出高额借贷,赚取差额。
文章指,万一炒楼团发现房价未能继续支持的危机时,除了把住房放出套现,还可以把住房“送给”农民接手,在收取农民向银行所申请的借贷后饱食远飏。
其实,这种炒作的手法并不新鲜,在香港,类似的自我炒卖、从中图利的行为,甚至可以追溯到80年代初期。佳宁集团被揭发利用佳宁系那些令人眼花缭乱的子公司、孙公司,进行对股价的操纵,通过“自己买自己”,以维持较高的股价。至佳宁系全线崩溃之时,被证实其债务总额约在100亿港元左右,严重资不抵债。
虽然香港人经历了前特首“八万五”房屋政策及亚洲金融风暴所引起的房价大泻,依然“炒性”未改;这中间有没有集团式的行为,相信将成为不少市民关心的焦点。
上海已经有学者指出,当地是因为有炒房团作祟,藉着循环买卖来造成价格攀升,政府应该对这些操纵市场的行为进行严厉打击;反观香港,即使早在80年代已经发生类似的炒作事件,不过房地产发展商、物业代理、报纸杂志等传媒各方面,不止未有作出预警,甚至主动放出房市兴旺的消息,暗地为炒作房地产的行为扇风点火,让一众投机者继续沈醉在这个不现实的梦中。
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