牛刀:房价将跌回2008年水平(图)
房地产独立评论家牛刀昨日在参加《财富经济》社主办的财富论坛上表示,房地产上涨的货币与人口两大要素已不复存在,房价将跌回2008年的水平。
空置率高企泡沫大
牛刀说,衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标,除了租售比和房价收入比,还有一个重要指标是房屋的空置率。从国家电网智能化的统计当中,全国660个城市有6540万套住宅是空的,这么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢,它是以六个月的电表读数为零,就是六个月没有人使用电表。它就告诉我们6540万套住宅可以供2.6亿人居住,也就是说现在这么多的房子,这么多的社会资源,它其实在很多炒家的手上。 在上海,普通家庭均拥有两到三套房子。全国范围来看,不少公务员除了自住房外,也有着投资性房产。
为什么前面数年内房地产调控会“空调”,因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税,就能作为土地出让金的替代,必将逼出空置房源涌向市场。
上涨基础已缺失
为什么2009年、2010年的房价会大幅度上涨?牛刀认为,根源在于2008年底的4万亿元救市措施,4万亿元加上2009年的9万亿元新增贷款,13万亿的货币助推了房价。这两年,央行大幅度回收货币,以调整存款准备金率的方式回收货币。中国楼市的投机炒作因货币超量发行而起,肯定也将以回收货币终结。央行多次上调存款准备金率,是主动刺破楼市泡沫的行为,也许比泡沫自己破灭危害要小得多。
房价上涨的另一大基础是人口。牛刀认为,进城人口越来越少,楼市新增面积越来越大,房市已进入供不应求局面。他说,每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工。这两大群体需要住房的是3900万人,按两人一户来算,不到2000万户。还有每年新增的400多万大中专毕业生,约合200万户。两项相加共2200万户,按90平方米算,共计19.8亿平方米,而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米,加上全国其他城市,开发面积不少于20亿平方米。只要房价一下降,这些房子全得吐出来,供过于求的局面很快就会形成。从美元走势来看,美元指数已经聚集了强劲的上涨能量,明年有望站稳81点。多重因素叠加之下,房价将会打回2008年。
来源:一财网
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