【看中国2013年09月06日讯】分化，将会是今年房地产的一个绕不开的主题。上半年，这种分化主要体现在大型房企与中小房企的业绩分化——截至8月28日，A股98家开发类房企公布了半年报，73家销售收入增长，平均增幅超过40%。港股中的大型房企也普遍业绩增长，如碧桂园的同比增速更是超过90%。但中小房企很多出现了业绩下滑或旺市亏损。比如央企中航地产出现首亏，亏损金额为2,800万元至3,600万元；天津市政府实际控股的津滨发展亏损额达1.1亿元至1.3亿元。国兴地产半年净利亏损906万，同比降45%；合生创展的兄弟公司珠光控股上半年亏4,120.9万港元；其余如顺发恒业、华联控股、深深房等虽未亏损，却出现大幅业绩下滑，幅度均超过50％。
而在下半年，也许会出现明显的一二线城市与三四线城市的土地市场的成交分化。
9月刚开始，北京、上海已经连续出现地王。9月4日，融创地产以21亿元配建27.8万平米的医院面积竞得农展馆地块，以7.3万元/平米的价格刷新了北京单价地王记录，业界普遍估计该项目建成后价格可能达到15万元/平方米。9月5日，新鸿基地产以总价217.7亿夺得上海徐家汇中心项目地块，刷新上海总价地王的记录。
2009年以来，全国出让的超出200亿元的地块仅有两幅。2010年1月，广州亚运城地块拍出了255亿的地价，由富力、雅居乐、碧桂园三家联合体竞得；2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得南京下关区3幅相邻巨无霸地块。但以往的总价地王其前途并不美好。广州亚运城项目后来传闻因资金及开发压力，引入了世茂及中信地产，五家房企各分享20%的项目股权。但由于缺乏全面操盘手，亚运城销售开门红后业绩后继乏力，并持续曝出收楼纠纷。而今年8月30日，中冶置业宣布放弃此前在南京拍下的下关滨江1号地块发展，仅主力开发3号地。早在今年的7月5日，中冶的下关2号地块已被南京国土局收回。不过9月3日中冶地产改口称将为1号地开发引入战略合作伙伴。
地王频出的背景，是今年以来一线城市的土地成交火爆。9月2日，易居房地产研究院发布的《2013年8月典型城市土地成交报告》显示，8月10大典型城市土地成交建筑面积2,490万平方米，同比微降0.8%，而土地成交均价则为每平方米3259元，同比增长达151.4%。
这已是土地成交均价连续11个月出现同比正增长。而且8月四大一线城市的土地成交均价为5,335元/平方米，同比增长198.4%。也即开发商在一线城市拿地的代价，今年要比去年平均高出两倍。
但即使如此，开发商依然扎堆一线城市争夺地王。比如在全国化步伐中一直坚持以二三线城市为主战场的恒大，从今年的下半年开始加大了对一线城市的投入。继7月3日在北京以35.6亿加配建26万平米公租房的代价拿下昌平地块后，9月4日恒大又以40.4亿元加5。15万平方米公租房的代价拿下豆各庄限价地。据业内人士测算这两个项目的毛利只有10%左右。相比利润，恒大明显是将限价地项目当做“树品牌”之用。而恒大总裁夏海钧也透露，恒大认为未来城镇化的主战场是在三线城市，但手持400多亿元现金的恒大目前有能力在一二线城市布局土地储备，以平衡其业务结构，不过未来“四线城市我们是不做的。”他还认为，未来一二线城市会成为大开发商的战场，小开发商已无生存空间。
一些有背景的中型开发商也在今年下半年开始“调仓”土地储备。近日，在香港上市的红筹股即国企深圳控股的董事会主席吕华透露，公司正在推动三四线城市项目的处置，这部分资产市值大概在50亿，希望在不亏损，甚至有一部分盈利的情况下把这些资产处置好，回笼现金流，然后用于深圳一些收益比较高的项目开发中。“我们就是要把伸出去的手缩回来，然后把深圳的项目尽快开发出来，从而得到比较好的回报，这实际上就是一种战略的转型。
此前，深圳控股已经和深圳国际达成在前海项目的战略合作。而深圳国际正是在前海地区的“三大地主”之一。深圳国际在前海拥有占地38万平方米的西部物流园，目前虽然为仓储物流用地，但据说将来有望变更成商住用地。
即使是一直宣称不拿地王的万科，也在7月份以108亿元拿下重庆、上海、广州三地的区域地王，9月4日，万科在深圳53.99亿元的价格获得深圳南山区留仙洞地块，拿地价格刷新深圳史上工业地块价格，成为深圳史上的工业地王。同时，这也是万科在深圳首得产业办公用地。
对于外界的议论，万科认为所谓地王是指地价中含有较多预期成分只有房价在短时间内大幅上涨才有盈利的项目，即所谓“面粉贵过面包”的土地才叫地王。“而总价最高或单价最高，不是‘地王’的判断依据。”
一线土地市场火爆的同时，二线城市的土地成交量已出现明显下滑，8月，典型二线城市土地成交建筑面积1,487.1万平方米，环比下降18.3%，同比下降17.1%。成交均价1,858元/平方米，环比下降1.9%，同比增长67.4%。研究院研究员朱光称，本月二线城市土地成交出现回落，这是自今年5月以来的首次回落。由于一线城市土地供应有所放量，也促使一些房企重新将目光转向一线城市，导致二线城市成交出现一定的回落。
2013年8月28日，财政部部长楼继伟作关于今年以来预算执行情况的报告时也指出，2013年上半年，土地出让金前十名城市的金额接近4,618亿元，同比去年同期1754亿元增长近263%，广州、北京和上海三个一线城市涨幅均超过300%，此外，北京、广州和南京已超去年全年收入。而同一日国土资源部发布的中国土地市场指数(CLI)也指出，目前地产景气指数已经进入“红灯”的警戒区域，而土地市场景气指数则进入“绿灯”的上行区域。
国土资源部法律中心主任孙英辉对此表示，抛开具体案例个别性差异不论，从市场预警来看，最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回 归”，“一线供给不足和三四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。
而且他还透露，年初国资委调查报告显示当前平台融资规模达到13万亿元，2013年预计到期债务总额约3万亿元，已占地方财政收入的50%以上。从前5个月地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。
由于市场再度回暖，今年上半年大型开发商普遍业绩大涨，这令他们对销售收入占主要地位的一二线重点城市保持乐观。而越来越多的开发企业认识到，许多二三线城 市市场只有一轮城市化需求，很难持久，于是把分散的鸡蛋又重新聚集到一个篮子里，即大幅减少对三四线城市的土地投资，而集中聚焦一二线城市，而造成一二线 城市再度出现供求紧张的局面。可以说，一线土地价格的暴涨，是靠今年的卖楼业绩也超出了自己想象的开发商在维持。
目前土地价格的快速上涨已经令人们开始预期，北京房价即将进入10万元时代。接下来的疑问又是，这是不是新一轮的泡沫。
如今，在房地产圈一个比较流行的观点是，一线城市的泡沫根本不是泡沫，如何都能消化，而三四线城市的泡沫才是泡沫。这也是在市场不景气下一线城市土地仍在迅速上涨的一个理由。但是在资产价格奇高的中国楼市，高端项目的价格主要是靠那些掌握近30%以上全国财富的约1%的人群所维持，他们同样是如今移民潮的主力。而他们对于中国未来政治和经济的信心，又能否继续支持这个越来越脆弱的楼市？
