【看中国2017年8月18日讯】今天，房地产的“国进民退”潮流，正席卷整个中国。其中，很多城市实行的“只租不卖”政策在近几个月以来大规模推广普及，并不是一个正常现象。
由最初的“可卖可租”，到“限卖不限租”，再到现在的“只租不卖”，我们可以明显的感到，整个房地产市场如今受到宏观调控的程度越来越深，强制的干预政策已经开始改变了市场的供需结构关系。中国整个的地产布局也随之有了很大变化。房产市场的“去市场化”趋势，和当年企业市场化改革过程中的“国进民退”潮流，似乎有某种相似之处。
那么，在“国进民退”的潮流当中，房地产的市场走势以及其对于普通购房者的影响，就必然会发生比过去较大的变化。这场事关每个人利益的房市潮流当中，谁获利、谁受损，值得探讨。而在不动产市场这种新利益格局的背后，或许隐藏着中国经济更深层次的问题。
一、“国进民退”大潮凶猛，市场降温明显
自从上海市在今年7月率先开展“只租不卖”政策，之后，广州、深圳等一线城市不断跟进。此举类似于早些时候的北京房产新政，其内容规定2017年至2021年间北京计划供应租赁住房50万套，占新增供应的三分之一。首都向外界发出了一种讯号：租赁房的供应成为了今天主流的趋势。
实际上，最早从“千年大计”的雄安新区规定不准普通人在该地购买房产的规定开始，中国房地产的走向就开始了这样的新趋势，那就是只有政府才能有产权，居民只能有租赁权。这从表面上看，似乎很类似于欧洲福利国家给穷人提供的“社会住房”政策。但实际上，同样概念的政策，在中国的意味似乎有所不同。
对国人而言，这种所谓的新政其实并不新鲜，其实就是过去曾经长期实行过的非市场化的房产政策。在1998年实行彻底的房产商品化政策以前，中国的居民住房主要依靠单位分配，只有使用权而没有所有权。所有土地连同房屋的产权都属于国有，国家通过控制土地和房屋的方式来控制城市居民生活的一切资源。本质上，这是对于个人财产权、尤其是不动产所有权的蔑视。
现如今的情况无非是采用临时政策回到了1998年以前。国家资本持有一线城市租赁房，个人交租金居住。被热炒的租赁市场成为“国有”市场，民众持有的私人住房则是“私有”市场，这种情况有点类似于过去的“双轨制”，也就是官方和民间市场并存。在这两个市场之间，一冷一热，走势明显不同，尽显“国进民退”的趋势。
所谓的民退，是指个人住房交易量的走低，商品房交易市场的逐渐冷却。
据统计，今年7个月以来全国房地产开发投资5.98万亿元，年增长7.9%，连续三个月下跌。而且近期跌速增强。7月份的地产开发投资增长为4.8%，远低于6月份的7.9%。自从今年的各种调控政策实施以来，房地产销售量也是急跌，使得地产商开发更加谨慎。实际上，国家希望房地产买卖市场逐渐冷却的目标，已经通过连续的高强度调控政策逐渐实现。目前的地产市场，和前几年相比较可以说是相当低潮。
不过，政府的宏观调控目的是希望地产的暂时冷却，而不是要其全面崩溃。据统计局数据，今年的GDP预期增速为6.5%，在上半年增速较快的情况下，整个下半年的经济刺激政策并不会很明显。经济提速有限，实际上意味着地产开发的速度也不会有明显增加。这使得一手新房的市场增速有限，而由于主要城市对购房者实行越来越严格的限购政策，二手房的成交量也是缓慢下跌。据统计，2017年的二手房成交量预计将会下降约13%以上，一手房成交下降5%以上。
虽然一二手房屋交易冷却，但对比之下，租赁地产市场却显示出不一样的热度。
二、为什么受伤最深的总是刚需？
看来，房产“国进民退”对于国有资本最为有利。但是谁又是受伤最深的人呢？答案很可能是刚需。
目前的土地新政，表面是人民的名义，但其实是让资源不断向政府和国有企业倾斜，并且这种定向的倾斜并不是市场选择的结果，而是行政命令的结果。
换言之，大量的经济资源、社会资源会因为目前的土地新政而流向国企，大大的充实国企的资产。相反，民间资本和私人资本被严格的行政命令排除在外。这就使得目前的房产宏观调控更像是为国企获得相对廉价的土地资源（也是一种金融资源）创造了一个独占的“窗口期”。
土地市场的这种“反市场”趋势，意味着自由市场空间被压缩，也就是说：可交换商品（房屋）以及市场交易者（购房人）双向的减少。这实际上对于购房刚需来说是非常坏的消息。刚需们通常是社会中间收入阶层，属于买房刚刚够，但申请廉租房又没有资格的人。不上不下，被尴尬的夹在中间，因此不得不买，欲做房奴而不可得。
房地产市场反市场化的趋势，以及日益提高的购房限制，只会让刚需买房成本越来越高。短期来看，房价确实降了，但你要多交多年社保并且要符合各种门槛。因此对于刚需来说，眼前的降价成为了一种幻觉，限购无非大大的延长了购房者排队的时间，使得名义上低价的房屋实际上离你越来越远。
即使多年以后刚需终于等到了购房资格，但房价这些年的快速上涨依然会远超你的收入累积，结果就是你依然买不起房，而且还白缴了这些年的社保费用。刚需们的罩门就是，对价格很敏感，对时间也很敏感，说来说去就是因为一件事：穷。
根据民政部数据，全国市辖区数量从2000年的787个增至2014年的897个，县级市则从400个下降到361个。一线城市中，北京、上海、广州、深圳均已实现“无县”大都市。其中，北京到2015年下属的县均已改区，上海最后一个县崇明，也在2016年改区。至于那些二三线城市，其“废县立区”的速度比一线城市更快、规模更大。在未来，将会有更多的“县”消失，取而代之的是资源对接相对更优良的“区”。
在这些既不是城又不是村的地方，民间资本拥挤不堪。被国家队挤出大城市的民资顺应形势下乡，用传统的土地开发模式把乡镇改造为新城区。这其实预示着一种趋势，就是中国城市化的进程在过去十五年来增速极高，并且在未来也没有减速趋势。
用更白话一点的说法来说，就是中国在未来将会出现更多的城乡结合部。政策的皮鞭希望把更多的中低端劳动力驱赶向这些地区，这个趋势为地产商拿新地开发创造了极为有利的条件。如果说开发一线城市的土地是“地产经济1.0”，那么现在加快新设立的区县和小城市的开发，就是中国的“地产经济2.0”。
然而，从1.0到2.0的版本，或许并不是一种升级换代，而更可能是一种无奈之举。
1.0时代的开发模式也可称为“一锤子买卖”类型。在整个土地开发过程中，地方政府依靠出让土地以及收取各种交易税费获利。目前的2.0版本则是地方政府借故直接持有所谓的“租赁型地产”，其实是名正言顺的垄断拿地，自搞开发和持有。
不过，国家队从不做亏本生意，这些不动产在未来必要的时候也是可以拉高出货的。而当中心地区房价拉高时，周边的新区、郊区的房差市场肯定也会有相应反映。届时也是国家队吃肉，小散户喝汤的节奏。同样的配方，同样的套路，唯一变了的是花样。中国的下一个地产上涨的周期，又将会讲述老套的故事。
