中国国管公积金中心发布通知对二套房贷款实行“认房又认贷”。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年4月16日讯】之前的市场传闻坐实，中国国管公积金中心发布通知，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。
先解释下，什么叫认房又认贷，简单来说就是房子和贷款，也就是在核准你是不是二套房的时候，执行两个标准，你名下有一套房，那就算是二套，如果你名下没有房子，之前卖掉了，但是你之前买房的时候，动用过贷款，那么对不起，别看你现在没房，也算是二套，二套房就要执行，60-80%的首付比例。所以认房又认贷，被认定为楼市调控的巨大杀器，只要这招一出，大量购房人的首付比例一下就从3成，提高到8成，北京这种地方，除了那些老破小，大多数房源，都很难再是普通住宅。只要是想置换的，基本都要给出8成首付。所以大家就要掂量掂量了。
北京楼市调控以来，有三个非常重要时间节点，第一个就是2017年的3月17日，江湖人称317新政，这意味着北京楼市调控全面缩紧，其中最重要的政策就是两条，1是首付比例大幅提高，二套房普通住宅不得低于60%，非普住宅不得低于80%，2是商贷开始认房又认贷。自打317新政以后，北京楼市快速降温，直到现在北京楼市成交，已经比2017年的3月跌去了8成，价格跌了2成。
第二个时点就是2018年9月14日，主要政策也是2条，1是市管公积金贷款与缴存年限挂钩，每缴存1年贷款10万，缴存满12年，最高贷款120万，2执行跟商贷一样的标准，也就是二套首付比例达到80%，且认房又认贷。去年9月以后，北京楼市再度降温，出现了价量的明显低点。
第三个时点，就是今年3月份，市场一直传言，国管公积金也要认房又认贷，这可能就是3月份北京楼市成交量出现小阳春的原因，大量购房需求，在政策落地之前，提前释放。
那么什么叫做国管公积金？指的是中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金，还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金。它区别于市管公积金，由中央国家机关住房资金管理中心负责管理，使用者主要是央企职工等。国管公积金使用不受地域限制，也就是说，如果你在其他的地方贷款买了房子，那么再买房的话也都会被认定为二套房。这也就意味着，至此国家机关人员以及央企职工买房，也将受限。
至于这个政策的影响，7分心理3分实际，心理影响是比较直接的，当大家都认为今年楼市调控要逐渐放松的时候，国管公积金再度收紧，给这种预期泼了一盆冷水，说明房住不炒这个方向仍然没有变化，特别是这个时间点的把握，正在3月金融数据公布的当口上，发布新政，恐怕也有对冲信贷扩张的意图。
之前就说过，宽信用周期，务必让楼市调控，继续收缩，现在这句话也成为了现实。这一下就让很多购房人再度犹豫，对正在发生的楼市小阳春打击不小，特别是对于换房需求的朋友们来说，这个政策的意图很明确，就是只支持首次刚需买房，而不支持改善换房，你贷款过一次之后，就会执行二套房标准。无论你是否把之前的房子卖掉，再买房都要执行60-80%的首付标准，改善需求中，绝大部分恐怕都不是普通住宅，很少有人用老破小，去换老破小的。所以实际中恐怕都要执行8成首付。这就让大家心有余悸。换房换不动了，楼市成交就又会冷却下来。
但是，我们也应该看到，贷款的主力还是商贷和市管公积金，国管公积金，即便在北京也就占到公积金贷款10%左右，所以北京已经把口子收的比较紧了。真实的影响其实并不大。对其他的省份城市房价的实际影响就更小了。国管公积金，主要的使用地点还是在北京。
所以综合来看，这次国管公积金调整，其实主要是个态度上的，对于楼市的观点再次被强调了一下，房住不炒依旧坚持。未来几个月北京楼市必然再度降温，其他地方则要分情况而定。三四线很快就会凉了，特别是一些规模收缩的城市，棚改货币化安置停止后一年，房价必有反应，从很多朋友发来的情况来看，现在也比去年的高点，跌去了10-20%，未来这种趋势还会继续。至于一些明星的二线城市，现在叠加上自由落户这些政策，实在是不太好判断。
但是起码有一点是明确的，无论哪个城市，投资房地产都已经没有机会了，即使房价再涨，未来的流动性和预期收益率都会变得很差。所以即便在重点城市，刚需还可以考虑，但投资一定要注意风险了。该卖的就尽早脱手，房子这东西，永远不要奢望卖在最高价，到了最高点，一定就卖不掉了。
