中国楼市“国进民退”的真实原因(图)
国企和央企大举抢进楼市,“国进民退”现象引发关注。(图片来源:Adobe Stock)
【看中国2022年6月14日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)中国首套房贷利率跌破5%,多地密集发布救市措施,房地产市场是否到了拐点?另外,国企和央企大举抢进楼市,“国进民退”现象引发关注。
在北京当局“房子是用来住的,不是用来炒的”(房住不炒)的基调下,中国房地产市场告别高增长的时代,持续处于下行状态。自2021年6月以来,房地产行业爆雷不断:大量债务违约、大面积信托违约、票据兑付违约……
中国国家统计局数据显示,今年1-4月份,中国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元人民币,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。
截至目前,郑州、青岛、天津、济南、苏州、呼和浩特、宜春、唐山、九江、西宁、南通等多地的首套房贷利率已降至4.25%。
而多个地方政府密集发布了救市政策,在放宽限购、限售、降低首付款等政策外,近日又推出公积金购房新政,直系亲属可提取住房公积金,帮助购房者支付购房款及偿还房贷。
房地产市场接下来会走势如何?综合来看,房地产行业的现金流危机仍在持续,民营房企的风险仍在持续,同时,债务危机和疫情风险叠加,二季度大量房企美元债即将到期,部分房企因为现金流紧张而被迫停工、延缓交付,严重冲击市场信心。
而有政府资金背景的国企和央企近期积极进入房地产市场,从土地竞标数、中标金额或是入股民企的并购案件数来看,都显示中国的楼市出现“国进民退”的趋势。对此,市场观察人士认为,国企和央企大举抢进,并非要救民企,而政府若过度干预,恐不利房地产的长期发展。
“天钧政经”研究员宋维骏指出,国企和央企拥有政府政策和银行信贷资源的倾斜,受到经济下滑和疫情的冲击相对民企比较小,收纳土地可以作为资产而体现在资产负债表上,这样财报好看。并且,民营房地产开发商也是有优质资产的,而民企在债务的压力之下资金链紧绷,国企趁机吞下民企的资产。
房地产研究机构克而瑞的数据显示,民营房企1-5月拿地比率仅占1成,国企和央企反成今年土地市场的“大买家”。其中,得标金额前50名的房企中,国企及央企的占比达74%,资金优势明显。
以北京为例,据不完全统计,参与该市6月初大规模土地拍卖的房企总计30家,其中民企仅4家,占比不到二成,而华润置地、中建等国企和央企都是收获颇丰,显示出现“国进民退”的现象。
《华尔街日报》引述荣鼎集团(Rhodium Group) 的分析指出,国企开发商近期透过炒底,逢低买入优良资产,目的在增加自身的收益,而非拯救民企。同时引述香港大学金融学讲席教授陈志武的预测称,中国民营房地产开发商遭国企不断挤压,2年内恐被挤出市场。
据美国之音6月13日报道,陈志武在接受采访时指出,中国楼市“国进民退”的趋势恐将持续,“我觉得,未来(国央企的房产销售份额占比)80%都有可能,甚至于90%。现在官方并没有明确的政策要把民营地产公司挤出去,但是实际效果是这样。不管是银行还是债券市场,都不太敢给民营企业提供支持,所以,我们最近2、3年看到,越来越多的民营房地产公司出现债务违约,被卖掉或是关掉,这个趋势我看不出来会有根本性的扭转。”
香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生认为,中国民营房企大多以债养债,债务杠杆偏高,随着官方祭出“三条红线”的财务指标后,多数民企面临下调负债比的困境。此时,官方透过国企和央企并购或入股民企,是整顿楼市非常明显的信号,但无助于重整受困民企。
责任编辑:辛荷 来源:看中国
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