中国上市房地产企业中,新力控股率先倒下了。(图片来源:Getty Images)
【看中国2023年4月14日讯】从2010年江西起家到实现千亿规模,从2019年上市到2023年被退市,新力前后只用了13年的时间。一切犹如一场梦,如今到了梦醒时刻。
已爆雷的中国上市房地产企业中,新力控股率先倒下了。而它的退市坑惨了股东和债权人,也令其它20家停牌房企紧张不已。
长期停牌引发退市
新力这次退市始于一次停牌。
2021年9月19日,因一笔美元债到期,投资者向新力董事长张园林“逼债”,但仅得到一句“正在想办法加快应对,多谢大家继续支持公司”的微信回复。随后,张园林退出群聊。
张园林此举使投资人和资本市场极为不满。2021年9月20日,新力因遭遇股债双杀而紧急停牌。彼时,没人能料到,新力自此陷入了漫长的停牌之中。
随后,新力承认面临不曾预期的流动资金问题,两笔境内债逾期,涉及利息3874万元。同时,张园林所持有的约4.17%的股份被强制平仓。
根据港交所的上市规则,新力若未能在18个月内复牌,则可能被港交所除牌。港交所也曾向新力发布复牌指引,要求新力证明其有足够的业务运作,并且拥有相当价值的资产支持其营运。但据新力披露,其销售不仅一路下行、若干债务违约,还因主要财务人员离职,导致财报延迟发布。
2022年8月,新力债权人提出清盘呈请。同年12月,香港高等法院在聆讯会上正式向新力颁布了清盘令,致使其复牌的可能性大大降低。今年3月19日,18个月停牌期限到期,新力未能复牌,被港交所取消上市资格。由此,新力成为暴雷房企退市第一股。
新力退市的“前车之鉴”也为其他停牌房企敲响了警钟。截至4月13日,仍有20家房企因无法按时披露2021年或2022年业绩处于停牌状态。其中,中国恒大、世茂集团、中国奥园、当代置业、花样年控股、阳光100中国、佳源国际控股等房企因未披露2021年业绩,至今已停牌一年。目前,留给它们的复牌时间更短、更紧迫。
停牌前后
新力在地产行业拥有“江西最大龙头房企”和“中国最年轻上市房企”的名号。
2010年,33岁的张园林,虽只有中等职业技术学院毕业的学历,但敢于创办江西新力置地,开启地产之路。新力成立的第一年,张园林拿出七、八亿资金在南昌圈地,积累了大量土储。2015年,新力以45亿的销售总额杀进江西房企前三甲,此后牢牢站稳江西市场。
张园林的野心远不止于江西。在2016年前后开启全国化布局,以获得更高的市场份额。在房地产狂飙突进的年代,新力顺势迎来爆发式发展。2016年至2018年短短三年间,其销售额由161.3亿元增加至887.3元亿元,复合年增长率高达136%。
2019年11月,新力登录港交所。上市一年后,新力合约销售额突破千亿元,晋级千亿房企阵营。彼时,销售规模是资本市场衡量房企发展潜力的重要指标。业内有人称,万科用了26年实现千亿年销售额,新力实现千亿销售额却只用了10年!
而新力急速扩张离不开“高杠杆”模式的力量。2016年-2019年,新力的负债总额从137.58亿元飙升至813.28亿元。到了2021年6月末,其负债总额升到918.04亿元,现金只有193.5亿元。但是,伴随着房地产调控和市场下行,新力的“高杠杆”模式快速崩塌。2021年7月,“新力地产老板求救信”在网络上流传。两个月后,新力股价闪崩、停牌、陷入债务压顶、资金链紧张的恶性循环。
在停牌的18个月里,新力既没有公布偿债进度,也没有债务重组计划,只有项目“保交付”信息和销售情况。期间,张园林从未公开露面,而新力开启大规模裁员,员工所剩无几。
股东、债权人损失惨重
比起张园林和新力员工,更惨的则是新力的股东和债权人。
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,虽然新力被港交所除牌,但它的股东、散户还可以通过场外市场和协议方式进行股票交易、转让。不过,这类转让没有公开价格。
据了解,在新力因股债双杀、紧急停牌前,其股价一直维持在3.6港元-4.58港元。而在停牌当天,其股价已跌至0.5港元,较最低价3.6港元下跌86%。这意味着,新力退市后,投资者手中的股票将缩水八成。
对于债权人来说,新力早在去年12月就被下发清盘令。有国际金融机构表示,如果新力被清盘,其股东权益都将归零,剩下的资产按顺序清偿给债权人。理论上,先偿还国内子公司债权人后,才会轮到海外债权人。
不过,新力作为“高周转、高负债、高杠杆”发展模式下的典型房企,它的暴雷和退市对房地产行业来说,也是一笔“财富”。