一般人都知道，進入房地產開發行業，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源，而這些前提條件，地產界的大騙子根本不屑一顧，他們可以用很少的訂金（甚至不用錢），就可取得優惠的協議地價，剩下的地價款先欠著，從而一轉眼就成了地主，並開始融資、合作和賣樓花。儘管房地產法規上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規定，但他們自有辦法順利地通過各種關節。
大陸的農民多，於是建築公司多，在生存法則下，建築商墊資開發便成了公開的秘密。一位房地產老闆朋友曾得意地對人說，你以為蓋房子要花錢嗎？對我來說融資從建築商開始，他們不但要先幫我把樓蓋到封頂，還要交我幾百萬的保證金。就這樣他們哭著喊看都要跟我合作，於是一塊地很快就成了一個大坑。
規劃設計單位在競爭壓力下，在收到一點「出場費」後，便拿出來一個個「港式」、「英式」或「美式」的設計方案。
通常銀行的項目開發貸款可解燃眉之急，可先用於發工資、做設計、交房租等等，或應付一下眼前的債務。腳手架搭起來後，所謂賣「樓花」或眼下時髦的「內部認購」（一般政府規定賣樓需拿「預售許可證」，而沒有這個證明時，「內部認購」可先迴避一下這個問題），工作便開始了。
這時候市場上的大小媒體、寫手、廣告精英、地產經紀老手等早已迫不及待。如炒作得手，白花花的銀子就已經進入各自的腰包了。政府的地價可以慢慢還，所有債務都可以慢慢來了。
於是「英雄」們可以去作報告了。
膽子不夠大、騙術不夠高的「中騙」往往只能騙騙同行和小業主。拿到「空頭」的項目，就可以找人「合作合作」了，在「考察」了一批批被地產神話激動得摩拳擦掌的「意向」單位後，他們最終選擇了一兩個既有「實力」又「沒經驗」的投資人做合作夥伴。由於深圳等城市的國土部門規定「合作建房」（指一方出地，一方出資）須經審批，而自前又明令停止審批，於是乎許多真正的投資人都成了「黑戶」，成了砧板上的肉。我今天要補多少多少地價，投資人被割上一刀；我今天要去政府改變用地功能、調高容積率，割上兩刀；我要去政府提前拿《投資許可證》、《規劃許可證》、《開工許可證》、《預售許可證》，割上三刀；工程隊來要錢了，再割一刀；法院送傳票來了，也要割一刀……許多與「土地方」合作的投資人曾淚流滿面地對筆者說：「現在，我終於知道甚麼是房地產了。」當然，如果合同簽得不好，情況也會倒過來，「投資人」騙「地主」的例子也不少，原理一樣。
至於小業主，那就太好騙了，連小騙子也駕輕就熟。正如一個在深圳投資房地產而深度套牢的朋友的一句悔言：「嗨，真不該聽我爺爺的，他在我們兒時就教導，你們以後發達了買地買房肯定沒錯。」這是騙子的群眾基礎。
小業主成大輸家
賣房子的人當然不帶尺子，也不懂「得房率」是怎麼計算出來的，騙子們想，如果在每人身上黑他一平方米，一個項目加起來也是個好大的數；小業主當然不是學材料和搞建築的，所以買的都是美國、義大利和香港的原裝進口門窗、塗料和大理石。
地價是可以先「欠」著政府的，買房的哪裡知道，不交完地價也可賣房，於是房產證一拖再拖；
買家有多少人瞭解變來變去的土地規劃（也沒法瞭解），於是窗前的「海景」幾年後就消逝了，或者第二年立交橋就架上了樓頂。
你去告吧，騙子們說，我是「發展商」，我怕誰？你們是一盤散沙，骼膊還想擰大腿？
有沒有輸家呢？只有一個，那就是廣大的中小業主，他們不但買房子、買環境，也買了這部高價的「多贏」機器。
現在，再來研究一下「大、中、小騙子」行騙的雙嬴機器──媒體吧。
據統計，目前大陸的幾大城市的地方報紙廣告收入高達數億，其中一半以上來由自於地產商。
房地產「記者」也成了搶手貨，個個是造市的天才。一個項目如果「開盤」（上市）效果不好，而為了激發人氣，在「房記」們的筆下會被報導成「XX樓盤開盤第一週狂銷二百套」，或「XX樓盤風暴，今日登陸我市，再掀樓市狂翻，首期內部認購的二百個單位，當天被搶購一空」。當然，這些故事往往配有感人的圖片。
「有錢能使鬼推磨」、「壞死的駱駝比馬大」，發展商需要的不止是雙贏，而是多嬴。
發展商說：設計大師們，如果你有比今年法國更時髦的設計方案，我就給你幹；職業吹鼓手們，能不能把稻草說成金條，寫吧，我是「明星」，我們只會製造「明星樓盤」，五千大洋一篇；廣告人，畫吧說吧，我們的樓比畫的說的更美，陽光有多好，我就有多好；地產代理人和策劃大師們，還有沒有更新的「概念」可以包裝？甚麼智能、生態、綠色、教育、現代、國際，這些概念已不好用了，還有沒有附加值可以挖掘？否則扣你們錢。
萬一人氣還不夠怎麼辦？那我們公司的員工包括建築工人能統統去扮演買家角色，針對中國消費者的羊群效應，我們的「開盤」需要的人越多越好，每個人可以發五十元一天的補貼。
騙子們還有數不清的促銷之術，他們精通心理學，所以定的價叫「起價」，一個均價每平方米六千元的住宅樓，可能「起價」是每平方米三千九百八十八元，但是從來沒人買到過那套房；他們大方得送你全套進口高級裝修和家電價值總計二十萬元，但假如你不要他送時，他只能給你退五萬元；他們也很強調服務品牌，總是請「XX國際知名物業公司」擔任管家，但實際上是他老婆的公司一手操辦，只不過是挂羊頭賣狗肉而已；他們也會用法律來捍衛自己的權利，明明是晚交了一年樓，但他們總能開出證明，系由「不可抗力因素」造成工期拖延，故不須承擔責任；他們更是比爾．蓋茨，所有的樓都是數碼社區、智能大廈；許多地產銷售高手可以日進千金，如果你特別看中了哪個單位的話，他肯定說昨天剛被人訂走了，當然如果你給他錢，他肯定可以圓你的夢…。
由於房地產的學問如此之深，於是傳經送寶的人也大受歡迎，近一兩年「房地產經營秘訣」之類的書可以裝一大筐，有一位老鄉，原在內地寫詩，來深圳後當起了房地產策劃人。最近還看到一本叫《XX詭計》的大部頭，該書特設了「總策劃」的頭銜，據說這是一個幾乎不會寫字的高中肄業生（可能他也想打入地產「策劃」業）。
