《經濟》封面文章：百萬戶城市祖屋 產權舊賬重翻

這件事牽涉北京、上海、廣州、武漢等幾乎所有國內大城市裡至少上百萬戶人的利益。他們或者是他們父輩的私房，在1958年被國家統一「經營租賃」。在其後的很多年裡，他們中的很多人成了住房極其緊張的「特困戶」，甚至無處棲居，流落街頭。當黨的十六屆三中全會明確提出要保護私有財產之後，他們中的一部分人突然發現，曾經被國家「經營租賃」的祖屋，其所有權其實從來也沒有被剝奪過。換言之，他們有足夠的理由去要求把本屬於自己的財產發還給自己，或者至少，對這些長期被佔用的財產給出某種補償。於是，他們開始了討回祖屋的行動。這注定是極其艱難的行動。有關返還他們祖屋的政策，到目前為止只是在南方沿海一些地區「開」了一些「口子」，全面的政策出臺以及法律上的確認，尚未見出端倪。這件事的歷史背景和目下態勢，折射出中國現代化進程中的頓挫、坎坷，也預示著中國現代化進程的各種可能的前景。

討回祖屋行動

1924年11月，馮玉祥麾下的國民軍包圍了紫禁城，廢止優待清皇室條文，將清廢帝溥儀逐出皇宮。34年後的1958年，這支軍隊的參謀長陳琢如將軍在北京的房產被新政權收歸國家租賃經營。千百年來，中華大地上的這種產權轉換方式的正當性從未遭到過質疑。但是最近，事情正在起變化。

西北軍參謀長陳琢如將軍的長子陳松先生是最先開始重新審視歷史上發生的產權轉移的人之一，時間是在2003年深秋，黨的十六屆三中全會召開、強調尊重公民私有財產之後。陳松不久前向北京市房管局提出，應當將產權仍然屬於陳氏家族的兩處「經租房」發還給他。

長期埋藏於歷史和話語地層深處的「經租房」問題一旦被發掘出來，人們就發現它身上糾纏了巨量的歷史和現實利益。與陳松具有同樣遭遇、同樣意識並採取了同樣行動的「經租戶」目前在北京已有200多戶。而那些因為同樣的歷史原因而有同樣遭遇、只是目前尚未萌生足夠產權意識的「經租戶」在北京最少有24萬之多。

在上海，在廣州，在武漢……這些大城市裡，這樣的「經租戶」的數量都要以十萬計。他們中的一部分人目前都在以各種方式討要自己的房屋產權。

「經租房」的前世今生

當被記者問到，為什麼他到現在才提出發還「經租房」的要求，而不是在「文革」之後就提出這個要求，陳松先生用一口流利的京片子表白：「哪兒敢吶，那會兒！」

所有「經租房」問題的形成都要追溯到1958年。當時，為瞭解決城市住房緊張，中央政府決定將城鎮居民手中超過一定面積的私房強制性地收歸國家「經營租賃」，此即所謂「經租」。

在北京，有24萬戶居民的私有房產被「經營租賃」，原因在於他們的住房面積超過了225平方米，而不少城市貧民卻連1平方米也沒有，大雪天也住在窩棚裡。在中國人的傳統財產觀裡，政府的這種改變產權歸屬的做法無疑是正義之舉。

「經租戶」們都有著大體類似的經歷。「經租戶」梁景祿的父親解放後在北京東華門一帶經營餐飲業，賺到一筆錢後，就在東四買了兩處房產。當時，投資房產被稱為「吃瓦片」。梁家兩處房產分別是1956年冬和1957年初買下的。沒住上兩年，1958年的「國家經營租賃」政策開始實施，梁家因房子面積累計大於225平方米而被收歸國家經營租賃。

梁景祿先生分析說，當時賣房子的人可能就已經聽到風聲，才把房子賣給他父親。梁父眼看半生積蓄換來的房產轉眼就被國家「經租」，懊悔莫及，不久鬱鬱而終。

「文革」開始，局勢又為之一變，「經租戶」們的命運再次發生轉折。1966年，陳松先生被紅衛兵「掃地出門」，1978年才回到北京，雖然他家在北京有好幾處房產，他自己卻沒有地方住，多虧下鄉時的朋友收留，否則就要流落街頭。他向房管所提出的發還一間房自己住的要求被拖了好幾年，在1985年才得到答覆。當時，房管所表示可以將他家的一處房產發還給他，但是希望他將自住部分之外的房產出賣給房管所，陳先生沒有多考慮就同意了。陳先生對《經濟》記者說，那個時候，誰敢提什麼產權，敢跟國家討價還價？將近200平米的房子賣了4000多元，現在看來是虧了，當時只覺得謝天謝地，國家拿走房子還能給你點錢，已經相當不錯了。

今天的陳松先生已經習慣把「產權」兩個字掛在嘴邊。他對《經濟》記者說，最好是能夠把他家原來的房產原封不動發還給他，怎麼處置由他自己決定；即使政府不能將房產原樣發還，而是給予一定補償，每平方米補償的金額也不應該由政府單方面決定，應該由雙方協商決定。

今年已經80歲的戎權秀老人是「經租戶」中僅存的當年親手辦過經租手續的人，她說，沒想到還真能趕上這好日子口，活到能向政府說上話，商量要回祖屋的這一天。戎權秀的老伴死在紅衛兵手裡，私房的事她 20多年來一直諱莫如深，現在也加入了「經租戶」要求發還房產的行列。

現代產權意識的萌生或回歸

搜檢歷史，人們可能會發現，現代產權意識其實不是什麼新東西。購房置地是中國人的老傳統，這個傳統甚至穿越意識形態頑強地生存到解放後。記者在採訪中吃驚地發現，直到1957年，北京仍然存在地下房地產交易市場。前文提到的「經租戶」梁景祿的父親在東四的兩處房產，就分別是1956年冬和1957年初買下的。

「購房置地的傳統」在1958年開始斷裂。這一年，城鎮居民手中超過一定面積的私房開始被強制性地收歸國家「經營租賃」。通過住房使用權的轉移，暫時解決了當時城市住房極其緊張的問題，讓一些城市貧民獲得了安身之地。但是在國家投資向生產資料領域傾斜，住房基數不變的情況下，私有房屋使用權轉移並沒有從根本上解決城市居民的住房問題。十幾年過去，隨著城市發展和人口增殖，城市住房狹窄的情況不但沒有改善，反而越來越嚴峻。據建設部房地產業司楊家燕副處長提供的數據，到「文革」結束後的1977年，北京市人均住房面積仍然不到3平方米。從那個時代過來的人們一定對好幾戶人家、幾十口子合住一個小四合院的情景記憶猶新。

這種局面直到20世紀90年代才逐漸改觀，從20世紀90年代中期開始，中國城市居民住宅的竣工面積每年都以兩位數增長。2002年底，全國城鎮人均住宅建築面積達到22.79平方米，北京也達到了人均18.2平方米；同時，城鎮住宅自有率達到72%以上。請注意，這兩個數據是相輔相成的。改革開放以來，國家財政對城市居民住宅的投入並沒有增加多少，而居民住房竣工面積卻以幾何級數增長，城市住房狀況大大改善。原因在於從上世紀90年代中期開始，居民住房需求拉動的住房投資已經佔到了城市住房建設總投資額的90%以上。

2002年一年，全國個人購房支出總額就達到8000億元，個人購買商品住房佔商品住房銷售額的比重達到了95.3%，居民住房支出已經成為房地產業發展的根本動力。真是「形勢比人強」，曾經被人為割斷的歷史現在又開始延續，私人產權又成為了一種現實。現在商品房出售的一個重要程序就是通過簽訂明確的合同，保證為業主辦理產權證，承諾業主對房產擁有不可剝奪的權益。建築業能夠成為國民經濟新的增長點，城市居民情願把積蓄中的大頭拿出來購買商品房，關鍵在於他們相信，自己的房產再也不會被輕易剝奪掉。

這種信心感染了那些歷盡劫波的「經租戶」，支撐著他們如今討要祖屋的行動。

契約精神

北京的梁景祿先生等來了憲法重提保護個人財產的這一天，希望能夠要回祖產，以告慰先父。而實際上，經租戶要求發還房產的歷程幾乎就是一部民間產權意識逐漸復甦的當代經濟思想史。經租戶的維權活動最早可以追溯到20世紀80年代初，湖北武漢市江漢區居民胡曉久是記者接觸到的案例中第一個提出發還經租房產權的人。

胡曉久向記者敘述了他富有傳奇色彩的維權歷程。1981年，已經30歲的他住在自己家原來私房樓上的一間小閣樓裡，由於沒有房子，一直沒能結婚。當他聽說房管所要把自己家的私房重新調整，分配給本所的職工，他就衝下樓來撬開房門，搶佔了其中的一間。

江漢區房地產公司就此以搶佔公房的罪名將他告上法庭，沒想到卻為胡曉久提供了一個申明自己意見的機會。胡曉久提出反訴，指控江漢區房地產公司非法侵佔私人房產。胡曉久告訴記者，以當時的法治環境，如果是他自己提起對房管局方面的訴訟，肯定不會被法院受理。

第一次開庭富有戲劇性，胡曉久在法庭上說，他完全擁護社會主義改造，但是他只聽說過生產資料改造，從來沒有聽說過生活資料也要改造。他家的房產是自住房，從來沒有出租過，沒有生產活動，被納入國家經租房本身就是一個錯誤。法官說，哦，原來你的房子屬於生活資料，那要請江漢區房地產公司把情況調查清楚，當即宣布休庭，繼續調查。

第二次開庭，房地產公司終於找到一個理由，指認胡曉久的父親為資本家，他家的情況屬於資本家改造，所以生活資料也應該納入改造範圍。胡曉久在法庭上辯稱，他家在社會主義改造中劃定的成分是小手工業者，1955年公私合營中，以勞動者身份加入了合作社，用什麼樣的標準也談不上是資本家。

法庭合議後，認為胡曉久的房產確實屬於錯佔，是經租擴大化。但是「考慮到歷史和現實的複雜情況」，不宜由法院對這種情況作出明確的判決，要求雙方庭外和解。江漢區房地產公司發還了胡家的部分房產，並達成口頭協定：一旦國家有發還經租房的政策出臺，江漢區房地產公司將立即發還胡家的全部房產。

胡曉久現在能做的事就是，在提倡保護私有財產的大環境下，等待政府出臺一個關於經租房的明確政策。

在北京，政治覺悟相當高的市民們從中共十六屆三中全會決議中有關保護私有財產的論述中看到了尋回自己房產的希望。梁景祿先生首先發現了「經租房」政策中的漏洞。他告訴《經濟》記者，1958年政府和經租戶簽訂的合同，根本沒有涉及產權變更！

由於絕大多數經租戶的合同文本在「文革」中被紅衛兵抄走，他們能看到的合同都是保存在北京市檔案館的政府一方的合同。經過查詢，梁先生發現這個合同沒有任何涉及產權問題的詞句，只是談到了租金問題。合同原文為「由國家經租，即國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護，並根據不同現象，給房主以合理利潤！繃合壬 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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