「聯合督察組」在尚未結束的清查中發現，開發區違規圈佔土地相當嚴重。據二十四個省市區的初步調查報告，各類開發區多達三千八百三十家。因此，有評論認為，一場比上個世紀九十年代來勢更加凶猛的新一輪「圈地熱」正在全國蔓延。
九月中旬，摸底中所發現的各類問題的總結報告將上報國務院。而此前的七月三十一日，「全國進一步整頓土地市場電視電話會議」在北京召開，國務院總理溫家寶以「土地是民生之本」為中心思想，對會議作了重要批示。
賈慶林治下北京吞近一千四百億
中央聯合督察組到各地督察，發現了大量官商勾結吞噬土地的罪行。僅北京市在一九九一年至一九九八年間，土地批租黑洞吞噬的公私財產就達一千三百八十九億九千五百萬元（指人民幣，下同）。光這個數字，就能把現全國政協主席、前北京市委書記賈慶林送入牢獄。
據大陸《財經》報導：
在此次五部委的突擊檢查中，四川省共清查出市、縣國土部門之外的非法供地主體三百二十七個，各個城市都存在□城區和開發區國土資源機構與市局分離的情況。不少開發區成為突破國家法律政策的「特區」。
一九九六年，廣西欽州市委、市政府印發了《欽州經濟技術開發區管理暫行辦法》，向開發區下放市級土地審批權，二○○二年十月，市政府又公布了《欽州市欽州港經濟技術開發區管理辦法（試行）》，繼續保留開發區市級土地審批權，開發區管委會可自行確定供地方式、土地出讓價格、可與用地單位簽訂土地出讓合同；並規定開發區管委會負責開發區內建設項目的規劃管理工作，代發「一書兩證」，行使市級規劃管理權。
二○○二年八月，□西省人大出臺《□西省經濟技術開發區土地管理規定》，對開發區賦予了某些特權，如「開發區管委會可以根據派出政府的授權......對開發區內的土地統一規劃、統一徵用、統一出讓和統一管理。」「負責區內土地使用權的出讓、具體組織建設項目供地......依法對於開發區內的土地使用權的轉讓、出租、抵押和參股實施管理。」
官商勾結私相授受叫「協議出讓」
更有甚者，在督察過程中，還發現地方政府屢屢出臺與現行土地管理法律法規直接衝突的文件。今年六月二十六日，貴陽市委、市政府出臺了《關於進一步加大招商引資工作力度的若干規定》，其中第九條規定：「各區（市、縣）對建設項目可以採用協議出讓方式出讓國有土地使用權。」隨後該規定還在媒體上進行了公布。而此前一年，國土資源部已下發了十一號文，要求各地以招投標方式來進行經營性土地的出讓。
貴州省督察組指出，貴陽市的這一「土政策」有兩條嚴重錯誤。一是將批地權交給了區一級政府，違反了《城市房地產管理法》及《城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》（國務院五十五號令）中關於土地使用權的出讓由市、縣一級政府進行的規定。二是自二○○二年七月一日起實施的國土資源部十一號文即《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中已明確：「商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。」而該規定籠統提出「建設用地可採用協議方式出讓土地」，明顯與國家法規政策相衝突。
如此不具用地政策基本常識的「低級錯誤」，令人費解。貴陽有關方面作出的解釋是，文件不是由當地國土部門、而是由政府負責招商引資部門完成的。在五部委到達之前，貴陽市政府已於八月十四日再次下文，修正了有關規定。
中國土地學會理事長、前國家國土資源局局長鄒玉川，是這次挂職督察組長之一，曾帶隊赴遼寧省、河北省和江蘇省三地督察。他向記者介紹說，國務院在七月十八日剛剛發布了《關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》，停止審批各項開發區，而一個省會城市就在一個星期之後的七月二十五日新批准了七個開發區。
不公開交易土地佔九成五
大陸批出土地有兩種形式：一是行政劃撥。這種形式是不要錢的，但中央對劃撥土地的用途作了嚴格的規定。二是有償使用。有償使用有兩種交易方式，即協議出讓和公開拍賣。在二○○二年七月一日之前，中央有規定各省市協議出讓佔所有有償使用土地的比例，比例一般都很小。二○○二年七月一日以後，中央規定所有經營用地都必須拍賣。但據聯合督察組的調查，全國城市建設用地中協議出讓和公開交易的比例是八比二，很多城市不公開交易的土地佔出讓土地總量的百分之九十五以上。地產商沒有門路的走招標拍賣，有門路的走協議出讓，再有門路的乾脆走行政劃撥。
農房變成了碎磚瓦礫，稻田被推土機推成了荒地，一個江南魚米之鄉正在以飛快的速度消失在人們的視野中......
這一幕顯現在南京市江寧區。二○○三年六月二十五日，全國土地日，《法制日報》記者來到據稱正在「高速」圈地的江寧，目擊了隨處可見的拆遷後的廢墟和荒蕪的良田。他在報導中說，總規劃面積高達八百平方公里的四大經濟開發區，蠶食了江寧一半以上的土地。
八百平方公里的開發區，牽涉到幾千個村莊的存廢和，幾十萬農民的去留。
衛星照片上，江寧的「大學城」很是生動。驅車從南京市區前往位於江寧的祿口國際機場，南京航空航天大學等高校的旗幟在機場高速公路旁隨風飄揚。儘管南京市民眼中的「大學城」在仙寧區，但這一樣以「大學城」的名義圈下了大片土地，蓋起了分校區、學生宿舍和教工樓盤。
雖然調查結論沒有出來之前，不能對江寧的大學城妄加非議，把大學城的建設說成是以「大學城」為名的圈地，但以大學城為名的圈地熱確實在中國出現了。不久前，□西省委常委、常務副省長陳德銘就曾指出，高校「圈地熱」應降溫。
人們發現，中國不少城市出現了以興建「大學城」為名的「圈地運動」，「大學城」成為房地產開發升級的突破口。古城西安市，眼下有高校五十餘所，原校址總面積一點九萬多畝，到二○○二年底計畫新增四點九萬多畝，是原用地面積的二點五七倍，而在校學生只有四十八萬人，遠遠超出國家規定的人均一分地的標準。更令人吃驚的是，經批准的只有四千六百四十畝，未批先佔的五千五百八十九畝，其餘還在報批中。
挂羊頭賣狗肉大建「大學城」
業內人士解釋，不少開發商熱衷興建「大學城」的原因在於，二○○二年國家規定經營性用地一律採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓，開發商從政府手中得到低價土地幾乎沒有可能，而以辦教育的名義，則仍然可以用較低的價格得到土地。
一九九九年新《土地管理法》的實施，為中央一九九七年十五號文件規定的「凍結」打上了句號，但違規用地並沒有因此而結束。先有項目，再批用地，用地額度跟□ 項目走，是新《土地管理法》的規定，目的是避免以前不管有無項目大量批地的現象。表面上看天衣無縫的法規制度，被一些開發區虛報或多報工業項目的小伎倆輕易避過。以表面合法的方式獲得用地額度之後，一些開發區立即上馬非生產性項目，例如容易吸引投資、利潤較大的房地產、商業、餐飲、娛樂等不一而足。對土地用途的隨意改變，背離了開發區產業布局和發展的初衷。
圈地的「圈套」顯然不止於此。
「零批整用」是圈地運動中一個常見的圈套。新《土地管理法》對農業用地轉為非農建設用地嚴格控制，農用地轉用審批權收歸國家和省級土地管理部門，市、縣及土地管理部門只負責在獲得審批權的土地上進行項目用地的審批，這就是所謂的「批發零售」用地制度。一些開發區為了達到圈地目的，劃小土地面積分次審批，通過多報或虛報項目使用地連續幾年列入當地土地利用年度計畫，最終達到開發區的圈地目的，國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院國土開發與地區經濟研究所副研究員高國力形象地稱之為「零批整用」的用地模式。
再就是用政策作為圈地的圈套。由於新《土地管理法》對開發區的用地擴張嚴格控制，一些地方的開發區便以區內建有一定面積的住宅、機構或服務設施，這些非工業用地沒有享受到開發區優惠政策為理由，尋找區外的土地進行置換，設立新的開發區。有些開發區直接把原來當地的一些工業小區納入政策區，並且多多益善，發展成為「一區多園」。高國力說，確實有一些開發區存在土地置換和設立「一區多園」的合理性，但有些開發區卻藉這股流行熱潮，隨意進行土地置換和設立「一區多園」，根本不考慮被置換的土地或納入的園區能否真正地與開發區形成有機的產業關聯，盲目地進行擴張。
繼上個世紀八十年代、九十年代初期的兩次開發區「圈地熱」之後，中國各地又出現新一輪的開發區「圈地熱」，一些省、市、縣甚至鄉鎮，都在圈地搞開發區。
各類開發區規劃面積相當於臺灣
縣改市、鄉改鎮的行政規劃的調整，成了大量農用地轉為城市建設用地的契機。部分城市不從實際出發，盲目擴張，城區面積成倍擴大，嚴重違反土地利用總體規劃。最近，杭州市餘杭區收回八十五宗共計四千二百零三點九六畝的經營性用地。餘杭是在兩年半以前撤市建區劃入杭州市的。從一九九九年到二○○二年底，餘杭區簽訂出讓合同轉用、徵用商品房用地達三萬一千四百零五畝，加上已經草簽的合同，「圈地」總計達到三萬六千多畝。這個數字超過了杭州老市區最近十年的商品房供地總量。
圈地過程中，違規圈地現象層出不窮。數字顯示，目前全國各類開發區共有三千八百三十七家，其中，經國務院批准的只有二百三十二家，省級行政機關批准的一千零一十九家。據不完全統計，各類開發區規劃面積達到三點六萬平方公里，和臺灣省面積相同，超過了現有城鎮建設用地總量，而許多地方違法授予園區土地供應審批權，園區用地未批先用、非法佔用、違法交易的現象更是十分嚴重。據十個省市的統計，在四百五十八點一萬畝園區實際用地中，未經依法批准的用地就達到三百一十四點六萬畝，佔百分之六十八點七。
《中國經營報》認為，實際數字可能還要高於此數字，因為一些存在違規問題的開發區，地方政府並不願上報。北京國土資源和房屋管理局執法監察大隊的楊洪範隊長接受該報採訪時稱，截止到六月底的統計數字，北京國家級、區縣、鄉鎮級開發區的總數是三百四十多家，現在看來，這個數字還低於實際數字，某些區縣和鄉鎮並未如實上報。
儘管調查尚未最後結束，開發區違規圈地的問題已經凸顯，越權審批、違規圈佔土地、低價出讓土地等行為觸目驚心。違規「圈地」每年流失國資一百億元。
「圈地」引發房價「虛火」
違規「圈地」引發房價「虛火」。今年二季度全國房地產價格在一季度上漲的基礎上繼續上揚，一路飄紅。與去年同期相比，二季度房屋銷售價格上漲百分之五，土地交易價格上漲百分之七點一，房屋租賃價格上漲百分之一點九。
一些地方政府也助燃了房地產市場的虛火。建設部房地產業司有關人士稱：由於房地產投資與投資增幅對地方GDP增長的貢獻率較高，有些地方把房地產開發當作政績工程、城市形象工程來做，過度依賴房地產投資來拉動經濟增長，政府與開發商在一條船上，這些都使得違規「圈地」甚囂塵上，助長了地價炒作之風。據稱，一些城市百分之七十的土地其實都是在炒作過程中完成交易的，開發商儲備了大量的土地，讓房價上升，很大一部分是在炒地價。許多開發商都拿不到「第一手」土地，往往是買「幾手」的土地，買完以後相互間再轉手，有的甚至是子公司和母公司之間的交易，如此轉來轉去，地價就上去了，水漲船高，房價當然也就上去了。
杭州炒到每平方米兩萬七千餘元
一個經常被人列舉的例子是：杭州市餘杭區最能接軌杭州市購買力、最具市場潛力的土地絕大部分是協議出讓，價格大都在每畝七萬至十二萬元之間。而杭州老城區最貴的一塊房地產用地，在前年拍賣時就已經達到一千八百萬元一畝（每平方米約二萬七千元）。
「圈地風」還帶來亂借貸。
二 ○○二年十一月，央行就組織各地分支機構對房地產市場發展狀況、商業銀行房地產信貸工作中存在的問題作過全面的調查研究，並在今年二月底央行發表的《二 ○○二年貨幣政策執行報告》中公布了調查結果。央行共抽查房地產貸款二萬零九百零一筆，金額四千四百六十八億元，其中房地產開發貸款三千六百五十四筆，金額一千三百八十億五千萬元，個人住房貸款一萬二千一百五十八筆，金額四十四億一千萬元，個人商業用房貸款五千零八十九筆，金額四十三億四千萬元。調查發現違規貸款和違規金額分別佔總檢查筆數和金額的百分之九點八和百分之二十四點九。
據央行最新透露的數字，截至二○○三年四月，房地產貸款餘額達到一萬八千三百五十七億元，如果其中四分之一存在違規問題，就意味□全國房地產貸款中的違規數額達四千五百億元。
地產奸商勾結銀行貪官是如此騙取資金的：
先以一百元賣一塊地，然後找相熟的測量行將其價值高估至二百元，再抵押給銀行換取貸款；接下來，以這二百元的銀行資金再購入同值的土地，重複以上步驟賺取四百元的貸款，以此類推，手頭資金由四百元、八百元、一千六百元不停地遞增。這是一種滾雪球的貸款遊戲，以這種遊戲積累財富，速度將是驚人的。但是這種遊戲的一個特點，就是要求遊戲玩家必須同時和「銀行」與「地方政府」保持親密接觸，原因很簡單，土地的使用權在地方政府的手裡，要向他們申請，而錢則在銀行，需要向銀行借貸。所以，一旦遊戲玩砸了，出的事就不會是小事，涉及的人也不會是一般的人。
商品房兩千五百億資金積壓
一個很大的「地產泡沫」已在大陸形成。
二 ○○二年前八個月，國家統計局最新測算的「國房景氣指數」表明，全國商品房空置面積同比增長百分之十四點一，增幅比二○○一年同期增加十三點二個百分點。其中，空置一年以上商品房面積為四千三百九十七萬平方米，同比增長百分之十一點五。到二○○二年七月，全國商品房空置佔壓資金超過二千五百億元，居各行業不良資產之首。
(2003年12月前哨雜誌)
