港府今年第三度賣地創高價 刺激樓價大升

今次拍賣的兩幅地皮，分別是位於九龍何文田天光道的舊警察宿舍地皮及九龍新蒲崗景福街地皮，均屬近幾年罕見的大型市區地皮，賣地前市場已預期會有激烈競投情況出現。

有分析指特區政府拍賣土地並非單純為一個房屋的供求問題，更重要是關係到政府庫房的收支平衡，以及整個社會的經濟氣候和信心。不過，有評論認為，若以為兩幅地皮高價成交，樓市或會大升，便錯估地產發展商的算盤，樓市兩極化，加上就業市場若無改善，很可能再出現泡沫經濟。
*底價高八成七

第一幅地皮，以「勾」地底價五十億二千萬開始競投，每口叫價二千萬。經過兩小時的激烈競投，最後由「長江實業（長實）」（001.hk）以九十四億二千萬元成交，較底價高八成七，平均每尺樓面價逾五千四百元，創回歸以來最高價。對上一次競投地皮創高價是在九七年三月，當時港島小西灣住宅地皮，由「信和置業（信和）」（0083.hk）以一百一十八億二千萬投得。

而面積較少的新蒲崗景福街地皮，則以勾地底價三十億元，每口價二千萬元，經過近一小時競投，由「新鴻基地產（新地）」（0016.hk）以四十七億元成交，較底價高出五成七。該幅地板面積近十三萬七千平方尺。

*庫房進帳減財赤
特區政府對上兩次的賣地，是於今年五月份時拍賣位處沙田馬鞍山和沙田銅鑼灣的兩幅土地，以及六月份時拍賣九龍城沙浦道。連同今次拍賣的兩幅地皮，三次賣地合共爲政府庫房帶來一百八十億八千五百萬元的收益。

財政司長唐英年在今年三月發表二○○四／○五年度財政預算案時預期，整體土地收入約爲一百二十億元，其中四十六億元來自賣地。截至目前爲止，政府的賣地收入經已「達標」，因此○四／○五年度的財政赤字可望少於原先預期的四百二十六億元。

據《亞洲時報》的分析，特區政府早前暫停賣地二十個月，如今各地產商皆因急於補充土地儲備而對賣地反應熱烈，一時間爲樓市前景製造出欣欣向榮之像，好像在說服市民樓價今後將會穩步上升，與此同時，政府在房屋政策上亦推出一系列新措施。有學者指出，特區政府跟各大地產商關係密切向來是「公開的秘密」，政府的一連串舉措，似有爲樓市「造勢」之嫌。

*港樓宇供應○八年現斷層？

何文田天光道和新蒲崗兩幅地皮以高價拍出後，令市場憧憬後市向好，一手和二手樓市均應聲加價，部分業主更反價或封盤觀望，待價沽出。有地產發展商及分析員更危言聳聽地指出，若政府不增加土地儲備表供應，港樓宇供應可能於未來幾年或○八年出現斷層。

不過，有證券分析公司指出，兩鐵（地鐵和東鐵）及市建局地產項目供應充裕，不會出現斷層情況。

全港35個熱門屋苑業主，拍賣翌日全面反價，加幅由5%至15%，其中九龍塘又一居、柴灣杏花村等反價福度達一成或以上；新界以大埔豪宅康樂園反價幅度最大，達15%。

*豪宅追價200萬成交

至於追價入市的成交個案，加幅大部分在5%以內，僅個別可達10%。其中九龍塘畢架山14號洋房，追價200萬元至5,500萬元，馬灣珀麗灣一單位，買家更由200萬追價至220萬成交，幅度達10%。而天光道豪宅地皮拉高豪宅樓價，如禮頓山尺價由SARS期間的8,373元升至現在的11,000元，地利根德閣更由5,433元急升逾四成至9,500元。

恆基地產（0012.hk）主席李兆基日前重申，本港未來樓宇供應量不足，○八年或會出現斷層，政府應該推出更多土地讓日後市場供求取得平衡。另外，測量師行「仲量聯行物業估價部亞洲區主管劉振江表示，以目前本港樓市走勢，未來兩年一手樓宇將出現供應短缺問題。

不過，法國巴黎百富勤區域證券分析執行董事顏偉洪認為，樓宇供應可能出現斷層的說法，僅屬地產發展商一廂情願的看法。他指出，兩鐵和市建地產項目涉及大量單位供應，而地產發展商亦不可能容許供應出現斷層，因這會左右其純利表現。

*港府要推高樓價

專研房屋政策的香港理工大學應用社會科學學系副教授陳錦華指出，儘管特區政府近年常常表示香港正面對經濟轉型，指社會要朝知識型經濟發展才有出路，但只是流於口號上的宣傳，政府的根本思維仍是以樓市來主導經濟。正真的經濟轉型應靠服務出口來支持經濟發展。但種種跡象可說明，特區政府仍舊依賴樓市來復甦經濟，並且千方百計想推高樓價。

綜合特區政府在短時間內推出的一系列有關房屋和土地政策，陳錦華不諱言，背後的原因，不外是想刺激樓市和凝造樂觀的投資氣氛，以提升市民買樓的意欲。

*忽略小市民負擔

陳錦華同時指出，第二回的負資產潮正在醞釀：「政府不斷推波助瀾，鼓勵市民轉投私人（樓宇）市場；但另一方面，市民的薪金卻並未有多大的調整，結果只會不斷加重市民的供樓負擔。若香港出現第二次的金融風暴或經濟不景氣，首當其衝的便是目前這群被發展商和政府誘導而入市買樓的小市民。」

今次何文田地皮位於傳統豪宅區內，投得地皮的「長實」副主席李澤鉅表示，地皮可以興建「一梯兩夥」面積約二千尺的四房大單位住宅，消費對象為中港商人。

豪宅有異於一般住宅市場，豪宅主要消費對象為港商和南來的內地富豪，的確可以推高豪宅市價。一般住宅樓價回升四成，主要是由谷底反彈，若要再攀升，就需要看市民的負擔能力，若不改善就業市場以配合，恐怕樓市會再興泡沫。
*「勾」地爭議

有學者認為，港府應放棄「勾」地制度，重回以往定期賣地的做法，以免高地價政策重現。政府在去年推出了勾地政策，最受爭議議性的是政府如何厘訂勾地底價，也有批評指制度欠透明度、儲備表內土地類別太少等。

對於合理底價的定義，地政總署解釋，是以有關地皮的市場價值為準則，而所謂「市價」其實就是「你情我願」的價格。

房屋及規劃地政局局長孫明揚透露，天光道和新蒲崗兩幅地皮的成交價，將成為日後補地價的指標，但他否認政府有意推行高地價政策。

世邦魏理仕估值及諮詢部（亞洲區）執行董事余錦鴻在接受《信報》採訪時表示，反對降低勾地底價，以免造就機會給地產商聯手以便宜的價格取得地皮。

*何謂勾地

港府將可拍賣的官地列於土地儲備表內，地產發展商可據此「勾」（挑選）出欲購買的地皮，與政府有關部門商議，定出勾地底價。拍賣時，若拍賣價低於雙方訂定的勾地底價，地產發展商便要以議定的杓地底價承接該幅地皮；若拍賣價高於勾地底價，價高者得。

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