中國房地產將重蹈股市覆轍

本源上的一致性使得這兩個領域出現的問題有驚人的相似之處，而且由於股市發展比房地產市場先行一步，這種相似性在很大程度上表現為後者對前者問題的複製。
　　
　　2004年，中國經濟增長「出人意料」地以9．5％的高位收盤。過去相對弱勢的第一、三產業突然發力，使去年第四季度的ＧＤＰ止跌回升。
　　
　　許多專家認為，去年收市時經濟的向好，為今年的健康發展創造了一個更有利的環境，宏觀調控也變得更為容易。對此，筆者不敢苟同。由於第三產業快速發展過程中包含了一些不太合理的因素（比如一些地方房地產諮詢服務業出現了非理性發展），這將對國民經濟健康發展和政府宏觀調控帶來一些負面影響。特別應引起高度關注的是，目前房地產市場正在重複股市曾走過的彎路。
　　
　　　　股票、地產同為泡沫經濟載體
　　
　　　　說起房地產，西方人經常會把它與股市聯繫在一起：一是股市和房地產市場行情存在類似於翹翹板的效應。股市高漲，房地產市場就受損；股市低迷，房地產市場就雄起。二是縱觀世界各國泡沫經濟發展史，人們發現，經濟過熱是泡沫經濟產生的溫床，而股票和房地產則是泡沫經濟的主要載體。
　　
　　　　但是，迄今為止，在中國還很少有人研究將房地產市場與股市相提並論。但筆者認為，把這兩個市場放在一起、進行對比分析是十分必要的。
　　
　　　　中國股市起始於上世紀九十年代初，以2001年下半年為分水嶺，可以劃分為兩個不同階段。第一階段，有關部門始終強調「在發展中規範，在規範中發展」的原則，但在實際中，中國股市卻走了一條缺乏規範的畸形發展之路。由此帶來的一個現實是：人們一方面陶醉在「中國股市只用十幾年就走完了西方國家用數百年才走完的路」的成就裡，另一方面卻不得不承受股市中層出不窮的投機違規事件的折磨。2001年之前，中國股市不僅有「99％的上市公司作假」（時任證監會主席周小川語），而且幾乎所有的經濟大案要案都與股市有著千絲萬縷的聯繫。2001年下半年以後，中國股市不再講「發展與規範並重」了，而是直接在規範方面補課，但代價奇高。由於對股市的不合理定位導致了股權分置，最終使得諸多改革都難以奏效。在中國經濟高速增長和全球股市紛紛上揚的情況下，中國股市的跌勢依然。不僅個人投資者損失慘重，而且機構投資者也連續兩年整體虧損，以至於政府不得不時常進行階段性救市，以免引發金融危機。
　　
　　　　房地產正在重複股市的錯誤
　　
　　　　從表面看，中國房地產市場與股市毫不相干。但如果從本質上進行對比分析，我們就能發現，兩者之間存在兩個共同點：一是在中國改革進程中，它們都是改革相對滯後的領域；二是在市場經濟和非公經濟佔據主導地位的大背景下，這兩個領域依然是「政府為主導，政策定行情」。
　　
　　　　本源上的一致性使得這兩個領域出現的問題也有驚人的相似，而且由於股市發展比房地產市場先行一步，這種相似性在很大程度上表現為後者對前者問題的複製。歸結起來主要有三點：
　　
　　　　第一，在沒有規範的情況下片面地追求發展。1998年中國房地產市場啟動以來，房地產投資額和銷售額年平均增長率都在20％以上，房地產業對經濟的直接和間接拉動作用已經達到了2個百分點以上。然而，這種發展是在房地產市場極其不規範的情況下實現的。投機、違規現象（在土地開發、廣告、中介、合同和物業管理等方面）幾乎處處都有，而且大案要案也為數不少。
　　
　　　　第二，市場定位不合理，隱患巨大。筆者認為，目前政府對房地產市場的定位依然不恰當。在中國公民還沒有遷徙自由的情況下，讓當地老百姓獲得自己的居住權利，應當是政府發展房地產時需要考慮的一個定位。但迄今為止，一些地方政府發展房地產產業只是迫於財政支出的壓力，這一點與當年發展股市只是迫於企業融資壓力有「異曲同工」之妙。為了把房地產變成搖錢樹，他們過量征地批地，導致少數地方已經無地可征，只能空中招商；為了降低征地成本，他們甚至不惜製造大量的「無地農民」；為了支持房地產業的快速發展，他們從各個環節套取銀行資金，從而埋下了誘發金融風險的種子。
　　
　　　　第三，市場操作手法頗為類似。（1）上海市的一項調查表明，儘管外資在房地產總投資中所佔比重只有3．5％左右，但在高端市場這一比例卻高達40％。在股市，如果有人控制了一隻股票40％以上份額的話，他就被稱為莊家，並可以操縱股價。而莊家推動整個市場價格上漲的最佳方法莫過於首先推高高價股票的價格，其他中低價股票的價格自然會被帶上來。（2）今年，房地產投資商開始提出「轉戰二三線城市」的口號。在筆者看來，這一做法無形中也暗合了股市莊家炒作二三線股，為一線股資金撤退做掩護的手法。（3）這幾年房地產價格上漲速度令人瞠目結舌。許多城市的價格已經翻番，少數項目價格甚至漲了7∼8倍。在這種情況下，有些業內專家還敦敦教導：「少關心單價，多關注面積」。這也使筆者想起股市裡的莊托，他們到莊家該出貨的時候經常說：「別看現在股票價格高，你買不了幾股，但是如果你嫌貴不買的話，價格還會拉得更高」。
　　
　　　　前事不忘，後事之師。中國股市至今還處於痛苦的規範轉型之中，房地產市場就「迫不及待」地走上同一條老路！中國股市畸形發展了10年之後才進入「規範補課」階段，而從目前趨勢看，房地產市場進入「規範補課」階段的時間應該會大大提前。原因是從可比的人口密度和房價與家庭收入之比兩項指標看，中國的住房價格實在是太高了。現在，我們必須做些什麼，來阻止股市悲劇在房地產市場重現。

（作者為國家信息中心專家委員會委員、戰略規劃處處長）！ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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