誰製造了上海樓市的泡沫？ 外資帶動加本土追捧

　　在過去的6個月中，許多上海地產中介接觸到的外國客戶已經超過了中國人。「他們喜歡市中心的中高檔的樓盤，不擔心房價，只擔心買不到房子，一買就是幾套，毫不猶豫。」一家有合資背景的地產中介銷售經理對本刊說。在該中介最近的銷售合同中，外資貢獻了超過一半的銷售額。

　　面對外資需求，開發商和銷售商也已開始主動出擊。均價7000美元/平方米、創上海公寓類住宅最高售價的「華府天地」，有望在4月登陸歐洲進行樓盤推介。此前，世貿集團已經攜帶其6個豪宅項目到澳大利亞、紐西蘭和法國等地巡遊推介一圈。另外，許多代理公司正在醞釀成立以海外購房團為直接銷售對象的專營代理部門。

　　上海地產正像磁鐵一樣吸引著全球資金進入，「在最近一個時期，上海房地產市場投資的主體已經發生了改變，境外資金開始佔據主流。」瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶東分析說。最近，陶的一位常駐倫敦的外國朋友委託他在上海購置兩套公寓。

　　實際上，這種委託已經頗為普遍。摩根士丹利首席分析師謝國忠在一份上海地產分析報告中描述：他的一位朋友最近收到了一封來自美國某律師的信件，信中表達了希望收購其房產的強烈願望。信中建議：「您可以將房產賣給我，我付全款，然後您可以利用這些資金再去購買幾套房子，這樣可以讓您的資金利用效率更高。」

　　類似的故事對於上海人已司空見慣，「一開始是有海外親屬的，大都會接到電話，希望委託購房，接著親屬又帶著海外的朋友，一波接一波地來買樓盤。後來由點到面，逐漸波及到日、韓、歐、美等地。」一位上海炒房客對本刊描述了大致經過。

　　在這些海外購房者看來，上海樓市正經歷著前所未有的「大牛市」，只要入市就有利可圖。對他們而言，上海房價日新月異的飆升已經取代了人民幣升值的老生常談，中心城區的房價再漲一倍似乎就在眼前。

　　事實上，從功能和定位而言，海外購房者跟溫州炒房團並無二致。

　　與此同時，更大更集中的海外地產基金也在上海地產積極尋找「下一次」投資，對於他們而言，「下一次之後還會有下一次。」這是荷蘭國際房地產基金(ING)中國區資產管理總監江浩思在接受中國媒體採訪時最喜歡說的一句話。

　　可以看到，這些基金是從房價飆升的2003年開始大舉進入上海地產的，此前則一直處於觀望狀態。2003年7月，美國摩根斯坦利投資了上海盧灣區「錦麟天地雅苑」項目，在短期內獲得了超過預期30%的收益。這令外資基金備感振奮，直接投資項目開始變得流行起來。隨後，初嘗甜頭的海外基金們發現了更大的金礦──不良資產處置中的地產部分。這是一項需要技巧和實力的工作。2003年底，華融資產管理公司曾向摩根斯坦利和高盛轉讓規模驚人的地產不良資產。其後，包括瑞銀、雷曼兄弟、花旗集團在內的海外基金都先後參與其中。由於地產基金大多希望能夠快進快出迅速獲利(基金運作週期一般為5年)，因此，無論直接投資立項還是處理爛尾樓，基金經理們都緊盯住宅市場。

　　但到2004年底，這些海外地產基金開始看好商鋪和寫字樓，他們有信心在5年左右的時間裏，將所持物業在國內出售或轉賣給海外其他基金。這在國外一般很難做到。

　　江浩思對媒體坦承，可觀的回報率構成了極大的誘惑。在美國，投資房地產的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，而在上海，這些基金投資的年淨收益率卻可以達到20%∼50%。

　　但遺憾的是，「上海樓市中的外資有95%都是投機性的。」美國洛克菲勒集團之下的高緯物業公司亞太區高管對本刊評估。

　　目前，仍不能明確究竟有多少外資在投機中國地產。據國家統計局數字顯示，2004年外商直接投資(FDI)進入中國房地產業的資金規模大致為:合同利用金額為134.9億美元，實際使用金額為59.5億美元。前者增長48.08%，後者增長13.55%。但這顯然並不是全貌。

　　另外，海外的投機者很難像中國的地產商一樣接受宏觀調控。時至今日，仍無一家海外基金直接以房地產基金的名義在中國註冊，多以離岸投資公司的身份出現。這也就是說，如果投資受挫，流入的資金會迅速撤出。

　　有意味的是，在本輪外資的帶動下，江浙的民資又打了回馬槍，上海當地資本也跟風追漲。在採訪中，一位上海本地炒家向本刊記者引述了著名的泡沫定律： 「其一，泡沫的膨脹時間會較任何人所想像的更加長久；其二，泡沫終會有爆破的一天。」他引述第一點意在表明看空派可笑的短視，不能火中取栗，牟取超額利潤；引述第二點則是想說明自己有著清醒的判斷，不會成為最後一棒的接盤者。

　　問題是似乎每一個炒家都有著如此自信的判斷。

《中國新聞週刊》作者王晨波 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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