荷蘭ING的套現退出似乎是意識到了上海住宅市場的潛在風險。海外基金短期投資獲利之後，以其獨有的風險控制思維，轉戰另一市場似乎也是其固有的行事做派。早在半年前，荷蘭ING就已經將下一個目標指向了商業地產。不僅如此，調整區域戰略布局，將投資重心由上海轉至北京，亦成為近一段時期可供捕捉的運作思路。
海外資本是否已迫於目前的調控壓力，遠離上海？
事實是，一週之內又有兩家新的房產投資商斥巨資進軍上海。韓國地產巨鱷以及來自中國臺灣地區鮮有地產運營經驗的投資商，他們無一例外地選擇了商用物業。與早期進入上海的海外基金雷同，他們是在謹慎地挑選了合作夥伴之後，方才有序地進入。只是在時機的選擇上，他們似乎顯得過於滯後。畢竟中國大陸的宏觀調控已持續一年有餘，並愈演愈烈。
然而，這遠不是海外資本姍姍來遲的典型。高盛、美林繼摩根士丹利之後，於今年年初正式進入中國房地產市場。北京、上海的商用物業成為其首選的投資目標。
早年進入中國大陸的第一中國房地產開發集團，其背後代表了麥格理銀行與施羅德基金兩大海外資本，目前也在逐漸放棄以往的住宅開發戰略，轉而指向購買上海的甲級寫字樓項目。
顯然，宏觀調控並沒有減弱海外資本進入上海市場的興趣。一份研究報告顯示：上海的商業地產投資回報率超過了20%。與之形成對比的是，美國的房地產投資基金的平均年收益為6%-7%，這還高於新加坡和日本的4%左右。
只是這個強烈的數字足以印證驅動海外資本持續進入上海的理由了嗎？這種進入可以被視為住宅市場或將疲軟之後，以商業地產救市的徵兆之一嗎？
誠然，商用物業穩定長期的收益不僅能夠產生良好的現金流補給開發此類物業的發展商，對海外基金的投資者而言，這也是一份必要的投資回報的交代。
然而，無法抹殺的是這些投資背後的真正預期是人民幣升值之後的匯差收益。
大部分的海外基金管理者從不諱言這點。他們甚至堅信，匯率調整必定是一個持續的過程，而非一個點的動作。因此，長期持有商用物業相比住宅的短期炒作買賣更顯得合理有效。
一個值得注意的現象是，海外資本的進入多集中於去年加息之後。這種信號的提示意義顯然已經貫徹至資本的行進路線之中。長期持有物業這份貌似看多的心理，事實上掩蓋了海外資本看空中國市場的本質。
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