人民幣升值預期猶在　海外房地產投機客在行動

據估算，今年1至3月海外基金在國內房地產的投資金額已經相當於去年全年投資量。4月以來，海外購房者通過轉按揭方式將美元貸款轉為人民幣貸款比例的速度提升。同時，海外基金大手筆收購上海物業的熱情也增而不減。業內人士稱，人民幣升值預期仍然是海外資本滯留房地產市場的主導因素之一

　　人民幣升值的預期從未離開過房地產投資市場。

　　「現在，很多海外客戶通過轉按揭業務將美元貸款轉為人民幣貸款。」上海海外個人房貸規模最大的外資銀行－－華一銀行上海虹橋支行客戶主任周穎對記者說。

　　據她介紹，這些已經在上海購買了房產的海外人士多認為人民幣升值的可能性極大，於是他們通過轉換貸款幣種的方式，期待從這一輪升值中獲利。具體的做法是：通過外資銀行的轉按揭服務，將美元貸款轉成人民幣貸款。一旦人民幣升值，他們的負債將隨之一次性減少。

　　一般而言，匯率的變動可能在兩個方面影響投資人的收益：一是資產收益，二是通過減少負債產生的收益。

　　在宏觀調控的形勢下，上海房價的漲幅已經不再成為「熱錢」流入的動力。通過轉換貸款幣種實現套利成為「熱錢」新的操作模式。

　　買房者少，轉貸者多

　　近兩個月以來，國內房地產市場出現一些變化，多方利益群體在變革中受到影響。一直被市場視為「熱錢」的海外投資者近況如何？據《第一財經日報》記者多方瞭解顯示，新置業的海外投資者正在減少。

　　「現在，來上海買房的海外客戶的確在大幅度減少。」周穎表示。雖然在投資人眼中，買房子仍然是美元貸款轉換成人民幣貸款最快的方式，但是，只為了贏匯率而不顧上海樓市整體的投資風險，無疑是不明智的。

　　同時，中資金融機構對海外人士購買房產的貸款審批也在收緊。

　　「現在，中資銀行對海外貸款人士的身份確認更加嚴格。如果是非工作原因來上海購房，就很難貸到款。而且，一些中資銀行會以無法確定薪資證明為由拒絕放貸。」一位銀行界人士透露說。

　　相比而言，周穎提到的轉按揭業務卻在攀升。

　　據外資銀行的相關人士介紹，一般完成這樣的轉按揭流程需要一個月左右的時間。具體流程是，先由承接服務的外資銀行墊資，向原來的貸款銀行還清貸款，再以房產為抵押，在該銀行辦理貸款業務，由此完成由美元貸款轉為人民幣貸款。

　　由於外資銀行不被列在中資銀行禁止轉按揭要求之列，目前外資銀行都可以從事這項服務。「但是，由於上海住房置業擔保有限公司已經不再辦理轉按揭擔保業務，很多客戶需要用自己的存款作擔保，這也加大了轉按揭的難度。」周穎說。

　　升值預期加大，投資者期待獲利

　　海外投資者對人民幣升值的預期正在升溫。「儘管每人每月可以實現的結匯量有限，但仍有很多海外人士，尤其是公司老闆，在慢慢將美元結成人民幣。」一位自稱熟悉「熱錢」流向的人士對記者說。

　　「我的感覺是，40%的『熱錢』仍然通過存款的方式保留人民幣，因為這是最靈活的兌現方式。還有40%左右通過購買國債、基金等方式滯留在國內。而其餘的20%就是房地產投資。」這位人士稱。

　　但是，對於人民幣究竟何時升值，投資人的估計莫衷一是，「很多人估計會在6月1日升值，可是就在去年的這個時候，也有很多人估計是去年的6月1日。」海外投行熱情不減

　　近期，國務院副總理吳儀曾經表態匯率改革只是時間問題，被投資者認為是一個重要的升值信號。而此時，海外投行的投資步伐也正在加大。

　　央行上海分行最新報告顯示，2004年1至11月，共有222億元外資流入上海房地產市場，其中，三分之二為開發投資，三分之一為購房投資。而據仲量聯行統計，今年1至3月，海外基金在國內房地產市場的投資金額就已經相當於去年全年的投資量。而4月以來，大手筆的收購項目仍在不斷上演：麥格理銀行8億元收購上海新茂大廈，高盛8.9億元購入百騰大廈。最高金額的收購記錄由此被不斷刷新。而近日又有消息傳出，摩根士丹利將以32億元天價收購上海南京西路上的明天廣場。

　　「近兩個月，海外基金投資上海樓市的熱情看來沒有受到宏觀調控政策的影響。」仲量聯行市場推廣部經理胡曄介紹說。

　　而這些海外基金是否也認準了人民幣升值的利潤空間？

　　對此，很多海外投資銀行的負責人相當低調。「這是一個高度敏感的時期，投資者對政策不便作評判。」第一中國企業關係經理蓋玲說。她同時表示，這個「敏感」指的是宏觀調控的加緊，也是人民幣匯率變動的預期。

　　「但高盛收購百騰是以美元買入，而收購後是以人民幣出租。這顯然是匯率利益的一種體現。」一位不願透露姓名的業內人士說。

來源: 第一財經日報 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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