誰在助推中國房價瘋漲 政府還是御用學者？

幾多瘋狂：房價3年狂漲300%

位於上海市盧灣區和徐匯區交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區域的核心板塊。記者選取這一板塊上的「申江名園」，追索其近年來的房價攀升軌跡：

2001 年10月，一期開盤均價約6000元/平方米；2002年底二期開盤均價上升至7000元左右/平方米；2003年底，房價已躍至11000元/平方米； 2004年第三季度，均價高達16000元/平方米；2005年3月，其房價已漲至24000元/平方米。不到3年半，這一樓盤的房價瘋漲了300%。如此「高成長性」恰是上海房價的一個縮影。

與上海比，近年來北京房價漲幅雖不算最高，但眼下，京城三環內商品房單價也多在萬元左右。

在樓市「新政策」面前，一些相關部門抬出北京有全國最大的公務員群體、最大的涉外機構、最多白領等「六最」說為其辯白。上海業界也流傳著「9大理由」：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐如此等等，為後市看漲提供支撐。

中央黨校研究員曾業松指出，國內經濟的持續發展的確使購房需求越來越多地釋放出來，但誰也不能否認，樓價的瘋長已遠遠超出同期居民可支配收入和消費價格指數的漲幅，與「理性」相距何止千里！另外，地價、融資諸成本的增加確會導致房價上漲，但絕非主要因素。

價格聯盟：開發商隨意定價

那麼，又是哪些非正常因素抬高了房價？樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復甦的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤； 2001年至2003年的樓市實施的是市場定價，房價基本由供求關係決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。在這一過程中，大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。

海市經濟管理幹部學院朱林興教授指出，一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀製造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的「定價策略」方面也有體現：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

「你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質的優越。」朱林興說，「房地產公司正是依靠這種價格同盟取得了超額壟斷利 開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府「經營城市」的做法，事實上對房地產市場起到了「托市」之效，縱容房價節節高漲。

其一，拔苗助長，急於將房地產培育成支柱產業。由於投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，不少地方政府在產業規劃中，都將房地產業定位為支柱產業來發展。朱林興說：「房價越高、高檔房越多，對地方政府而言，意味著財政收入增加、GDP增大。」為此，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大產業規模；另一方面，則通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化。

其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需品的商品房，其定價完全放開，基本是開發商報多少是多少。一位不願透露姓名的業內人士說，個別城市的個別區縣，為了抬高區域「檔次」，開發商將房價定得越高越容易取得預售許可證。

其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。

樓市「黑嘴」：只唱看漲「同一首歌」

近年來，一些專家、學者，在或明或暗的「贊助」「邀請」下，頻頻出現在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團需要他們說的話，宣傳房價看漲的種種理由。

只要稍加留意便會發現，近年來，在房地產市場上，一個龐大的房地產利益集團正在形成。開發商、地方政府相關部門和一些「專家學者」、研究機構以及部分媒體聯手，佔據話語制高點，並形成一個行業性的「話語鏈」---當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時，他們說：「融資成本增加，房價將會增長」；當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁說：「中國房地產絕無泡沫，至少也可以繁榮20年」……總之是只唱房價看漲「同一首歌」。

「就像當年和莊家沆瀣一氣的股市『黑嘴』一樣，這些人事實上是當起了『房托』，」資深房地產觀察人士顧海波直言。相形之下，樓市「黑嘴」們更有市場，對輿論的導向作用更大。

有關專家指出，要穩定樓市，必先剝去各種冠冕堂皇的「外衣」，示人本相。房價飛漲是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動的。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異於抱薪救火，「薪不盡，則火不滅」。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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