伍凡：各位觀眾好，前幾期我們談了大陸的房地產問題，就在不久前，大陸房地產就像我們討論的那樣，忽然間就暴跌。今天，我和草庵談談大陸房地產崩潰而導致的中共中央與地方的利益鬥爭。
草庵：在四月中旬，中國房地產上升到了頂點，在世界上房地產價格最高的日本東京，每平方米的房屋大約是４萬人民幣。而上海市同樣的房價已經高達６萬人民幣。平均房價也高達３萬人民幣。而上海市的百姓收入只是日本的五十分之一。
伍凡：在美國，就在我們居住的洛杉磯，目前的房價也上漲的很高，平均房價已經超過了紐約。但公寓的平均價格也不過是２００－３００美元?尺。就這樣，美國人都說買不起房子了。
草庵：不過，大陸大房屋價格在五月初就開始出現問題了。上海的房屋價格在一週之內暴跌百分之三十，讓人心驚肉跳。可是大陸政府卻將這件事情報導成了一件好事。說：「宏觀調控政策發揮了作用，使得房屋價格快速下降」。
伍凡：一週內房屋價格暴跌百分之三十還說是好事。這只有中共才能說出來。美國洛杉磯在上世紀九十年代初，房地產暴漲，結果泡沫化，到了九六年底，房地產價格下跌了百分之二十七。結果是被人形容成了房地產泡沫。當年大量買房子的人因為房屋價值暴跌而破產。
草庵：是啊，我認識好幾位這樣的人，其中有位林先生，是洛衫磯一家華人銀行的創業股東。就是在當時買了很多房屋，企圖牟利，結果最後因為房地產價格暴跌而破產了。現在依靠買賣小商品謀生。十幾年沒有恢復過來。
伍凡：在美國五，六年時間裏，房地產價格下跌了百分之百二十七就已經形成了這樣大的問題，而中國大陸房地產一週暴跌百分之三十卻被稱讚。其中有多少投資房地產的百姓和商人把一生的積蓄都損失掉了，可中共卻根本不顧。
草庵：中國大陸的房地產泡沫是實際存在的，房地產下跌是很正常的，但問題是，這其中有很多問題不是西方自由經濟國家一樣，在西方是有市場造成的，但在中國是有政府造成的。
伍凡：房地產價格早已不僅是經濟問題、社會問題，它還是一個政治學問題，涉及到中央和地方關係的問題。大家清楚，房價高漲最主要的一個原因在於地方政府的推動。它有追求高GDP的衝動，有收取更多土地出讓金的衝動，有收取更多房地產稅的衝動。
草庵：根據中國的政治制度：其一，市政府必須執行本級人大及其常委會制定的地方性法規和決議，向本級人大及其常委會負責並報告工作。其二，作為隸屬於中央的地方政府，市政府必須服從國務院的統一指揮和領導。這兩點概括起來就是，市政府具有雙重性質：它既要對本級人大及其常委會負責，還要對中央政府負責。如果我們用地方政府的雙重性質來分析房價高漲，就會發現，這雙重性質都受到扭曲，從而導致房價瘋漲。
伍凡：第一重扭曲發生在中央和地方之間。中央政府肯定是不希望房子再這麼瘋漲下去。因此，中央政府所持的這個立場客觀上代表了大多數人的利益??因為大多數人買不起房。單從學理上分析，地方政府要向中央政府負責，最好的方式是保持與中央一致的立場，採取措施，控制房價。如此，中央和地方的關係基本上就是正常的，房地產的價格也應該是正常的。不過，事實並非如此。雖然地方政府也按照中央精神出臺了很多措施，但到現在為止，實際房價仍然在上漲。由此可見，調控房價的初步措施到現在未見明顯成效。究其原因，在於一些地方政府伸出有形之手，大力托市。當初為了製造政績，一些地方政府幕後推著房地產價格上漲，形成泡沫；現在為了保住政績，又要托住房地產價格，不至於讓泡沫破裂。
草庵：一個從大多數人利益出發的政策初衷卻沒有能夠實現大多數人的利益，這是什麼原因呢？這實際上涉及的是中央政府和地方政府之間的政治運行該怎樣才是恰當的問題。關鍵是以什麼標準來評價地方官員的政績。地方經濟發展是政績，房價下跌肯定會導致地方經濟發展指標的下滑，這不僅不是政績，而且正好是說明官員能力不足的證據。所以，地方官員是決不願意也決不會讓房價下跌的。
伍凡：我們需要換一個角度來考慮。如果從地方政府和地方人大及其常委會的關係角度，或許會出現一種新的可能。地方人大及其常委會對於地方事務有著更加直接的認識，他們很容易得到相關的數據和信息，也很容易獲知這方面的民意。在此基礎上，地方人大及其常委會可以就此作出相關的決定，交由地方政府執行，這樣的方式或許比中央政府的調控更為可取。
草庵：現實的情況是，地方人大及其常委會在事關本地居民基本的住房問題上，幾乎沒有什麼太大的作為。主要原因是什麼呢？據統計，某直轄市十一屆人代會的八百五十七位代表中，各級領導幹部和企事業單位負責人的比例超過百分之七十。其中，局級以上幹部佔代表總數的四分之一強。從上面的數字我們就可以知道，這樣的人民代表大會和地方政府幾乎是同體結構，在代表人民利益監督政府方面存在較大的缺陷和不足。由此可見，第二重扭曲就發生在地方政府和地方人大及其常委會之間。而第二重扭曲則更為根本。
伍凡：中央和地方的分權，不僅僅是權力分配，還包括制約權分配。權力分立了，發揮了地方積極性……但是對於地方政府權力的有效制約權沒有分下去。一個非常重要的表現就在於地方人大的作用沒得到發揮。當一個地方的人大代表中，各類黨政幹部的比例高達70%以上的時候，設置地方人大的制度意義就無法得到充分的體現。因此，應該改變現行地方人大代表的結構比例，使各類黨政幹部代表不超過代表總數的30%。到時候我們就會發現，房價降下來其實並沒有那麼難。
中央政府制定的政策往往和大多數民眾的利益是一致的。要使這一致的利益得到實現，中央政府要善於藉助地方人大的力量來推行自己的政策，讓地方人大對於地方政府的制約權落到實處。所以，最為關鍵的不是如何評價官員的政績，而是由誰來評價官員的政績。擺在我們面前的一個重要的政治課題是，如何將中央政府對於地方政府的制約權與地方人大對於地方政府的制約權有效結合起來。
草庵：從房地產問題中跳出來，我們發現，很多問題都跟地方政府缺乏來自地方人大的有效制約有關。如國有資產流失，工人下崗；如大搞政績工程，地方政府債臺高筑，財政困難；如行政支出龐大，政府採購不明就里……如果地方人大能夠切實履行自己的職責，上述問題所發生的範圍就會小得多，所造成的不利後果就會輕得多。經濟決定政治，是至理名言。倒過來說，政治決定經濟，也是至理名言。
伍凡：在對於房地產的宏觀調控中，作為主要演員的政府，其實也不是鐵板一塊。作為經濟新貴的長三角地方政府，對於出手調控已經逐步發展成為地方經濟支柱的房地產業也並不十分情願。在房價高漲的上海、杭州、南京、寧波等城市，房地產業對地方GDP的貢獻率高的達到1/4?1/3，對於地方財政收入則更高。另外一方面，作為地方中心的這些大城市，房價高漲使它們在吸取本地其他地區和區域外其他地區的經濟成果更為有力??大量新進入人口購買這些城市房產的時候，也就等於為城市的發展繳納了高額的入門費，通過房價上漲??地價上漲??政府財政收入增長??改善城市環境??吸引更多的人進入本地投資房產，地方政府在這個循環中得到了相當大的好處。
草庵：局部正確未必全局正確，但局部正確往往意味著在局部得到相當大的支持。這也就是為什麼在業界廣泛流傳的中央政府調控房地產的「國八條」中對穩定地方房地產有政府問責制這一條的原因。所謂政府問責制，就是把房價從一種商品價格上升到政治高度的手段，如果地方政府在此問題上措施不力，相關責任人將被追究責任。在地產價格已經與地方政府自身利益相關的情況下，這一條將是打開利益糾纏的最好辦法。
伍凡：中央政府的表態很明確，除了它手中的貨幣工具外，更多地將以地方為單位根據不同城市的情況來解決。而問責制是把地方政府從與高房價千絲萬縷關係剝離出來的關鍵。至於像利率這樣的貨幣工具，因為涉及方面太多，短期內是不會多次使用的。而長三角多數城市地方政府的態度並不明朗，反應都還在省一級政府中作出。上海作為直轄市的反應最快，但就抑制房價而言，借用社科院因關注房產而出名的尹中立博士的說法：「還太溫和，不足以見到降價的成效。」
草庵：由數種力量構成的多空雙方的第一波較量，在4月份僵持的氣氛中過去了。以中央政府帶頭的空方，贏得了初步的一招，房價沒有再繼續大幅上漲，但是以房地產商等組成的多頭也沒有輸，價格沒有下來，陣營裡人氣也還在，相信房價還會大幅上漲的人在長三角各地還多的是。接下來的5月無疑是雙方還要較量的時刻。
伍凡：因為在房地產行業中5月是銷售的黃金季。就在4月底，建設部在上海召開以平抑房價為主題的內部工作會議，而央行行長周小川也在同時表示央行將進一步出臺措施調控房價；同時房地產商的代表人物任志強則上書中央，對宏觀調控房價委婉地表達不同意見。可以肯定的是，這種較量還剛開了個頭，在以後的較量中，火藥味也更濃。因為政府的背後是中央提出的「建設和諧社會」的承諾，而房地產商的背後，則是巨大的利益在推動。
草庵：股市資金主要來自機構和個人投資者，股市長期低迷，雖也影響國民經濟，但肯定沒有房地產直接，因為房地產資金的70％來自銀行，房價如果大落甚至樓市崩盤，大量的壞賬就有可能拖垮銀行系統，而造成整個經濟的危機。這在國內外是已有前車之鑒的。有人指房地產金融綁架了整個銀行系統，雖有點危言聳聽，但也不無道理
伍凡：地方企業謀利，中央政府買單。這也算是中國的特色。無論如何，中國中央政府與地方政府的利益衝突已經是越來越明顯了，百姓利益與集團利益的衝突也日益加深。今後中國的房地產發展也必定會越來越多的牽涉到了中共的政治統治問題。今天，節目時間又到了，我們下此節目再見。
