全球樓市出現史上最大泡沫

根據《經濟學人》雜誌日前發布的統計，過去5年，發達國家的樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，升幅相當於各國國內生產總值的100%。這次樓市泡沫比上世紀90年代後期全球股市泡沫(歷時5年、升幅是國內生產總值的80%) 和上世紀20年代後期的美國股市泡沫(佔國內生產總值的55%)更加膨脹，是有史以來最大的。

該雜誌最近還公布了新一季樓價指數，數據來自借貸公司、地產公司和國際統計，涵蓋20個國家和地區，結果半數國家和地區的樓價繼續飆升，升幅達到10%以上。其中美國樓價比去年同期上升了12.5%；在歐洲，法國和西班牙的升幅最高，分別達到15%和15.5%。

飆升的房價大大推動了世界經濟的發展。一旦房價下跌，情況將如何？《經濟學人》雜誌以美國為例指出，美國房價已升至危險的高度，最有力的證據也許就是過去一個月來美國幾乎每一家報紙和雜誌的前頁都大量刊登了購房熱方面的文章。

一段時間以來，人們一直在警告全球房價都在以驚人的速度增長，包括美國在內。既然大部分人都已注意到了，那麼算賬的日子就指日可待。它不會令人愉快。目前的住房市場繁榮以何種方式結束，它可能決定著整個世界未來數年的經濟發展方向。

縱觀歷史，金融泡沫，不論是住房、股票還是鬱金香球，所持續膨脹的時間總是比理性的人們認為可能持續的時間要長。在很多國家，房價相對於房租和收入而言已升至創記錄的水平。但是，正如20世紀90年代末網路股崩盤所證明的那樣，有些價格可能還要升得更高。預測房價何時下跌是不可能的，儘管房價肯定要下跌。在澳大利亞和英國，房價已經開始下滑。美國的住房市場可能要再過一年左右才下跌。

但此次經濟損失可能要比以往更為嚴重，因為房價更有可能是名義下跌，而不是實際下跌。與先前的房價高峰相比，很多國家不僅住房定價過高，而且鑒於通貨膨脹如此之低，房價至少要十年保持不變才能將實際房價壓回到長期平均價值的水平。最重要的是，在很多國家，這種房價繁榮受投資者驅動的因素遠遠大於以往，因此如果房價開始下跌，他們出售房產的可能性遠遠大於業主居住者。

目前整個世界經濟都處於危險之中。國際貨幣基金組織已對此發出警告：正是因為房價上升是一種全球現象，因此任何下跌都很有可能同步發生，所以後果也將是廣泛承受。房地產持續繁榮令人愉快，可是有史以來財富的最大增長卻多半只是一種幻想。

富國樓市泡沫破裂損失雙倍於股市

很多人斷言房價不那麼容易受災難的影響。他們認為，房屋與股票不同，不是紙上財富。你可以住在裡面。房屋不能像股票那樣說賣就賣，因此價格暴跌的可能性要小一些。

誠然，房價不會像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊繫在降落傘上的磚塊。但是，等它著陸時，它仍然會造成傷害。房價暴漲與網路泡沫之間存在著令人不安的相似之處：儘管租金不足以支付利息，但投資者仍然一直在買房，一味期盼高額資本收益，就像20世紀90年代末投資者購買虧損公司的股票一樣，僅僅是因為股價在上揚。

住房與股票之間的另一個巨大區別與其說令人欣慰，不如說令人擔憂：人們借錢買房的可能性遠遠大於借錢買股票。在大多數國家，與以前的繁榮相比，最近的房價上漲與房貸大幅上升是同步發生的。不僅新的購房者申請高額抵押貸款，而且現有的業主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉變成可以開支的現金。如此一來，房地產繁榮就很可能比股市泡沫更加危險，而且通常隨之而來的是反覆出現的持續經濟疲軟。

國際貨幣基金組織進行的一項調查發現，在富裕國家，房價泡沫破裂後的平均產出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導致衰退。

美政策調整將陷於被動

即使美國的房價最初只是持平，而不下跌，這也將損害消費者開支，因為依賴資本收益而借貸的動力消失了。正是依靠鼓勵這種借貸，美國的房價上升才比其它地區更大地促進了經濟發展。美國2001年以來創造的全部就業機會中有2/5來自與住房相關的部門，如建築、房地產放款和經紀。如果房價實際上出現下跌，這一促進因素將轉變成重大阻力。

一旦房價下跌推動經濟朝著衰退的方向發展，那麼令人難堪的事實將是：美國決策者掌握的調整餘地將比他們在股市泡沫破裂後掌握的餘地小得多。短期利率僅為3%，降息空間縮小。2000年，美國擁有預算盈餘。而今天它擁有的是巨額赤字，所以大幅減稅已無可能。

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