北京房市消化阻滯 房產泡沫消除難
大量房屋套牢在開發商手裡
據第一財經日報報導,這幾年,北京空置房數量及空置比例一直是一個謎。有說是1000萬平方米的,有說七八百萬的,有說一年期以上空置面積在300萬平方米左右的。根據近期統計顯示,從1992年到2004年的12年間,北京竣工的住宅總面積為15107萬平方米,其間銷售的面積為9984萬平方米,兩者相差5123萬平方米。如果說空置面積僅1000萬,而且一年期以上的僅300萬平方米,由此推論,剩下的房屋根本沒有賣出去,都積壓在開發商手裡。
此外,1998年至2004年,北京商品住宅的竣工總面積也已達11475.3萬平方米,而同期的銷售面積僅8776.3萬,也還有2700萬平方米的多餘。2700萬,相當2000至 2004年間北京年均住房銷售面積的1.73倍。這說明,北京房地產市場形勢的嚴峻,
報導指出,售出的房屋已套在了買房者手裡,風險已被分散和轉嫁;更多的商品房則積壓在開發商手裡,有的已積壓好幾年。一旦開發商挺不住,資金鏈斷裂,對北京房地產市場的衝擊,及造成的金融風險之大,可想而知。由此即可明白為何有關單位祭出新政策,抬高二手房的交易成本。
北京房地產泡沫 消除困難
在七部委聯手抑止房地產泡沫的文件出臺後,北京房價的並不見下調,很大程度是因為北京購房者的平均成本更高。早在1997年北京房價推向了每平方米5478元的歷史高位,高位出現後雖然出現了一些調整,但其最低年份僅4557元,基本上都在4700元一線高位盤整。連續8年的高位盤整,極大地提高了北京購房者的平均成本,使其在宏觀調控背景下,缺乏殺跌的動力。
反觀上海的房價則是步步下調。從1997年的平均每平方米約3200元,直到2000年的2770多元,方才見底回升。短時間的飆升使上海購房者的平均成本相差很大,也使房地產投資的平均收益極高。因此,一有風吹草動,二手房價格馬上下跌,形成一股較大的殺跌動力,並立刻傳遞到一手房市場。
因此,價格的相對堅挺並不能證明北京的房地產泡沫較小。恰恰相反,從歷年竣工面積與銷售面積的比例上看,北京房市的泡沫可能要比其他城市更嚴重一點,消除起來的困難也更大。
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