空置房數量,比想像的還多 建設部專家在寧會診樓市
樓市要特別注意「五高」
宋春華是建設部原部長,現任中國房地產協會會長。昨天他快人快語:就全國而言,宏觀調控特別要關注「五高」問題。第一高就是高檔房,現在全國積壓的房地產面積已超過500萬平方米,高檔房佔多數;第二高就是高價位,個別地區出現了房價不正常過快上漲。第三高就是高空置率。宋春華說,這段時間關於樓盤空置率的爭論很多,中國的空置率到底是高了還是低了呢?他的觀點是「明顯偏高」,原因是現行統計方法有問題。在國內,沒有出售、出租的,也就是躺在開發商手中的房子才算空置,不少住宅被投資商買去了,沒有住,卻沒有納入統計,統計數據顯現偏小。宋春華提醒說,投資客的房子是要伺機進入樓市的,可能會帶來不小的衝擊,對高空置率絕不能掉以輕心。第四高是高自有率,和發達國家相比,中國房地產自有率是相當高,很多發達國家住房自有率一般是在50%到70%,而中國達到了80%。此外,中國房地產還面臨第五高---高風險。如果取消預售,如果公開開發商的利潤、成本,如果提高購房貸款的首付標準,都可能對樓市帶來巨大的風險。
房地產業大而不強
昨天,宋春華公開了2004年全國經濟普查的一組數據:截至當年年底,全國的房地產業法人單位一共有12.9萬個,從業人員396萬人,主營業務收入1.47萬億元,利潤總額1225.5億元。
房地產業做大了,但並不強。宋春華遺憾地說,這個行業運行的素質比較低,現在還是靠生產要素總量的擴張和資源的高投入來求得發展,而不是依靠科技進步。在2003年,聯合國曾做過一個統計,59個主要的國家,對鋼材、水泥的消耗,中國都是第一位的。現在中國用的鋼筋、水泥、混凝土,其強度和發達國家相比,普遍要低1到2個等級。
宋春華認為,鋼筋混凝土強度不高並不等同於住宅強度不行,而是說明耗材更多。由於強度低,混凝土的耗鋼量要比國外多用10%到25%,每立方米的混凝土就多消耗水泥80公斤,一年多消耗水泥3000多萬噸。
小心外牆面磚脫落
童悅仲說,大家都在考慮住宅節能,但做遮陽的卻非常少,而建築遮陽在南京這樣的夏熱冬冷地區,是最為有利的節能措施;另外,住宅要注意自然通風問題,現在很多節能住宅,不考慮自然風,有的樓盤甚至提出恆溫恆濕,但實際上都不如自然通風重要。
對目前普遍存在的外牆上貼瓷磚現象,童悅仲的建議是「要引起足夠重視」。不少高層,面磚貼上去了,但很容易脫落,在北方地區,如果下雪以後水流進瓷磚裡面,幾輪反覆瓷磚就會掉下來。而在南京,太陽晒的時候,瓷磚溫度能達到80度,但是一下雨可能又降到了20度,反覆這樣,瓷磚也會脫落,容易帶來安全隱患。
對於精裝修,童悅仲說,雖然建設部早就推廣,但效果不明顯。他覺得,現在精裝修房最大的阻力來自於開發商,而不是市場。
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