發表時間： 2006-09-20 14:22:42作者：
京城房價的不斷走高使二手房成為購房人尤其是初次置業的年輕人的首選，最近兩年，京城二手房每年的交易量都超過7萬套。但是記者通過採訪銀行、中介及房屋買賣雙方時注意到，在辦理二手房按揭貸款時，不少購房人還存在誤區。
誤區一
不通過中介無法貸款買房
張女士看中朋友出售的一套房子，但她無法做到全額支付房款，只能通過貸款來購買。兩人希望通過中介來辦妥這件事，但一打聽，中介需要收取1萬多元的服務費，部分中介公司還另收1000－3000元的所謂「過戶費」，而實際在辦理貸款、過戶時需要交納的費用仍需自理。這麼一算，張女士除房款及相關稅費，另外需要承擔的費用近2萬元，她和朋友都覺得不划算，但自己去銀行ａ辦理貸款又不清楚具體程序，「只知道銀行為新房辦貸款，個人也能去辦理二手房貸款嗎？」
破解
其實，目前很多銀行都推出了針對二手房買賣的業務，個人申請貸款同樣方便。
比如，交通銀行今年上半年推出的「益居通」新型二手房貸款，簡化了貸款程序，取消了律師見證環節，使貸款審查審批工作在3個工作日便可完成。此外，該產品還改變了過去強賣房屋保險的方式，讓貸款人自願選擇。
在收費方面，該產品取消了評估費，而且不收提前還款違約金。同時服務費比市場平均價低一半多。如一筆40萬元以下貸款，同行業服務費普遍在3000元以上，而該產品只需一次性交納人民幣1300元，即可辦妥申請事宜。
另外，有些銀行在做二手房貸款的同時，還引進了資金託管業務，力圖解決買賣雙方最擔心的資金安全問題。比如，浦發銀行的「保付通」賬戶，買賣雙方使用該賬戶可以擺脫中介，自行辦理二手房買賣手續，不僅可以節省一半費用，而且將錢放在銀行能夠保證資金的安全。
「保付通」賬戶相當於一個保險櫃，二手房買賣雙方可約定轉賬日期或轉賬條件，買方先將房款或首付存入，然後辦理過戶等手續，待房屋買賣完成，房款即可轉入賣方賬戶，這樣對交易雙方都起到了擔保的作用。
據瞭解，一般情況下，通過中介機構進行二手房交易，需要交納5‰—6‰的手續費，如果購買中介提供的房子，則要交納2.5％－3％左右的中介服務費。但通過銀行開立「保付通」賬戶，可以將費用縮減到2.5‰，首付款免收手續費。
而現實中如果不出意外，個人辦理二手房貸款速度其實更快。因為按照大多數中介公司的程序，需要買房者先將首付款打到其公司賬號，然後由公司財務出具收訖票據，然後通知買賣雙方持相關證件去辦理貸款，待過戶、銀行放貸等完畢，中介公司才會將買方的首付款支付給賣方，比起個人交易多了兩個步驟。
誤區二
按揭成數按房價算
小李畢業後在京工作五年，手中有20萬元存款，最近打算購買一套建於上世紀80年代末的二手房，房屋總價為48萬元，但讓小李鬱悶的是，20萬元竟然還不夠支付首付。
對此，一位中介公司負責人告訴記者，房屋能貸多少款要由銀行來進行評估，一般來講，上世紀80年代的房子銀行一般只能做到六成按揭，而在評估時為降低風險，一般會按成交價的九折計算房款，即480000×90％×60％＝259200，銀行貸款會取整數，即26萬元。這樣計算下來，小李需要承擔的首付為22萬元，而加中介服務費、貸款相關手續費、契稅等，小李需要有24萬－25萬元才夠。
破解
專家提醒，購買二手房不同於買新房，首付比例一定要多準備一成，即辦理七成房貸，需要準備四成房款，而辦理六成房貸，則至少需要具有一半房款才可以。此外，二手房交易時一定要約定好稅費的承擔，以及在物業辦理轉戶時可能產生的水、電、煤氣等費用，尤其需要注意的是公共維修基金，如果賣家沒有交過這筆費用，則日後會由房屋所有人即買方來承擔。
誤區一
不通過中介無法貸款買房
張女士看中朋友出售的一套房子，但她無法做到全額支付房款，只能通過貸款來購買。兩人希望通過中介來辦妥這件事，但一打聽，中介需要收取1萬多元的服務費，部分中介公司還另收1000－3000元的所謂「過戶費」，而實際在辦理貸款、過戶時需要交納的費用仍需自理。這麼一算，張女士除房款及相關稅費，另外需要承擔的費用近2萬元，她和朋友都覺得不划算，但自己去銀行ａ辦理貸款又不清楚具體程序，「只知道銀行為新房辦貸款，個人也能去辦理二手房貸款嗎？」
破解
其實，目前很多銀行都推出了針對二手房買賣的業務，個人申請貸款同樣方便。
比如，交通銀行今年上半年推出的「益居通」新型二手房貸款，簡化了貸款程序，取消了律師見證環節，使貸款審查審批工作在3個工作日便可完成。此外，該產品還改變了過去強賣房屋保險的方式，讓貸款人自願選擇。
在收費方面，該產品取消了評估費，而且不收提前還款違約金。同時服務費比市場平均價低一半多。如一筆40萬元以下貸款，同行業服務費普遍在3000元以上，而該產品只需一次性交納人民幣1300元，即可辦妥申請事宜。
另外，有些銀行在做二手房貸款的同時，還引進了資金託管業務，力圖解決買賣雙方最擔心的資金安全問題。比如，浦發銀行的「保付通」賬戶，買賣雙方使用該賬戶可以擺脫中介，自行辦理二手房買賣手續，不僅可以節省一半費用，而且將錢放在銀行能夠保證資金的安全。
「保付通」賬戶相當於一個保險櫃，二手房買賣雙方可約定轉賬日期或轉賬條件，買方先將房款或首付存入，然後辦理過戶等手續，待房屋買賣完成，房款即可轉入賣方賬戶，這樣對交易雙方都起到了擔保的作用。
據瞭解，一般情況下，通過中介機構進行二手房交易，需要交納5‰—6‰的手續費，如果購買中介提供的房子，則要交納2.5％－3％左右的中介服務費。但通過銀行開立「保付通」賬戶，可以將費用縮減到2.5‰，首付款免收手續費。
而現實中如果不出意外，個人辦理二手房貸款速度其實更快。因為按照大多數中介公司的程序，需要買房者先將首付款打到其公司賬號，然後由公司財務出具收訖票據，然後通知買賣雙方持相關證件去辦理貸款，待過戶、銀行放貸等完畢，中介公司才會將買方的首付款支付給賣方，比起個人交易多了兩個步驟。
誤區二
按揭成數按房價算
小李畢業後在京工作五年，手中有20萬元存款，最近打算購買一套建於上世紀80年代末的二手房，房屋總價為48萬元，但讓小李鬱悶的是，20萬元竟然還不夠支付首付。
對此，一位中介公司負責人告訴記者，房屋能貸多少款要由銀行來進行評估，一般來講，上世紀80年代的房子銀行一般只能做到六成按揭，而在評估時為降低風險，一般會按成交價的九折計算房款，即480000×90％×60％＝259200，銀行貸款會取整數，即26萬元。這樣計算下來，小李需要承擔的首付為22萬元，而加中介服務費、貸款相關手續費、契稅等，小李需要有24萬－25萬元才夠。
破解
專家提醒，購買二手房不同於買新房，首付比例一定要多準備一成，即辦理七成房貸，需要準備四成房款，而辦理六成房貸，則至少需要具有一半房款才可以。此外，二手房交易時一定要約定好稅費的承擔，以及在物業辦理轉戶時可能產生的水、電、煤氣等費用，尤其需要注意的是公共維修基金，如果賣家沒有交過這筆費用，則日後會由房屋所有人即買方來承擔。
