上海地產商探密：60%是假裝市場化的紅頂商人

已是霜降節氣,上海市萬源路"萬源城"工地依然熱火朝天。

這是上海城開（集團）有限公司（以下簡稱上海城開）傾力打造的一個佔地將近1500畝的超級大盤;也是目前上海外環線內最大的一個由一家開發商獨立運作的房地產項目。

與此同時,上海城開正在雄心勃勃地打造另外一個位於黃金地段--徐家匯核心區域的地產項目。該項目佔地將近200畝,計畫投資達200億元。

雖然上海本地權威網站"上海房產之窗"的數據顯示,自進入十月份以來,上海樓市整體房價一直處於低迷狀態:九月份的最後一週,上海樓市成交均價8292元。本報發稿前的一週（10月20日-10月26日）,整體成交均價已跌至7952元。

但類似上海城開這樣的房產巨頭們仍在"逆市前行"。

一位長期遊走在上海、香港兩地專搞房地產融資的金融圈人士對記者說,現在找我"融地融錢"的開發商特別多,但都是中小型開發商,本地的大一點的國資背景地產商,一個也沒見過。

"現在如果連我們都缺地缺錢,那就是搞笑了。"上海城開一位中層幹部說。他仍然看好上海的房地產市場沒有明確理由----雖然上海和全國房地產市場一樣,都處在宏觀調控的"第一線"。

50強︰60%"國資"淵源

資料顯示,上海城開是隸屬於上海市徐匯區政府的一家國有獨資企業。

追溯上海城開的歷史,可以看出它的政府性的背影----1996年5月,徐匯區住宅建設辦公室和改制後的徐匯區城市建設開發總公司發起成立上海城開,註冊資金1.8億。

其時,上海市房地產市場剛走出低迷狀態。而上海城開的第一任董事長徐麟祥曾經是一名政府官員。歷任過徐匯區綜合開發辦公室科長、徐匯區建委副主任、徐匯區規劃土地局副局長。

現在,徐已出任另一大型房地產開發商----上海徐房（集團）有限公司董事長----該公司成立於2000年11月份,仍屬於徐匯區直接投資管理的國有地產公司。

儘管上海城開出手不凡,但在上海市房地產協會去年排出的"上海市房地產開發企業50強"名單中,其僅僅排在第36名而已。

根據本報記者的統計,像城開這樣有國資淵源的地產商,在50強中佔據著強勢地位,達60%左右。

而前10強中,這樣的地產商有7家。另外的3家,除了外地來的上海萬科房地產集團有限公司外,其餘的民營企業為上海本地的地產商。

值得注意的是,除了徐匯區的上海城開外,不少市轄區尤其是經濟發展較快的區縣屬房地產開發企業,在50強名單中也佔據一席之地。

比如,浦東新區有4家房地產企業上榜（上海東方城市花園有限公司、上海市浦東新區房地產（集團）有限公司、上海康橋半島（集團）有限公司、中邦置業集團有限公司）,靜安區有2家（上海靜安置業（集團）有限公司、上海靜安地產（集團）有限公司）, 普陀區的2家（上海西部企業（集團）有限公司、上海中環投資開發（集團）有限公司）。另外長寧區、閔行區各有1家房地產公司上榜。

典型案例

這些政府背景的房地產商,有著不同的發展路徑。但他們與上海城開的共性是:國資控股;脫胎於政府部門,企業掌門人具有深厚的政府背景和豐富的政府資源。

如排名第一的上海綠地集團,前身為屬上海市農業委員會和上海市建設委員會雙重領導的上海市綠地綜合開發公司,成立於1992年6月,註冊資金2000 萬。其中,上海市居住區開發中心出資1000萬,上海市農業投資公司出資900萬元;農口住宅辦出資100萬元。其總經理張玉良之前曾擔任上海市農委住宅辦副主任。

排名第二的大華（集團）有限公司董事長金惠明就曾擔任寶山區新華村黨總支書記;排名第9位的上海東方城市花園有限公司是股份制國有企業,大股東由民營企業上海由由（集團）股份有限公司董事長山佳明擔任,山佳明此前曾擔任浦東新區嚴橋鎮黨委書記。

一些規模相對較小的區、縣屬地產商,同樣有著類似的歷史。

比如,已經被"雙規"的吳明烈曾經掌控的上海新黃浦集團,脫胎於黃浦區房產管理局,系國有獨資企業。而吳本人在出任新黃浦集團董事長之前,曾擔任上海黃浦區城建辦主任、黃浦區房產管理局局長等職。

區縣屬房地產紅頂企業還有一個特點是,它們都起家於本地的房地產開發,基本上控制了本區縣的房地產市場。

"現在國家收緊地根,對我們影響不大。"一位大型地產企業副總經理坦言,"我們的土地儲備還有一萬多畝!"

集中湧現於第二週期

為什麼會有如此之多的政府性公司領舞於上海房地產市場?

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為,上海是典型的強勢政府----"像搞基礎設施一樣,當初也主要是靠自己出資成立國有企業來推動舊區改造"。

縱觀上海房地產市場,在市場化改革進程上是一個後來者----1990年代在浦東改革開放的帶動下,上海"聲東擊西",開始了大規模的浦西舊城區改造。

按照上海強政府的運作邏輯----舊城開發的第一步,先成立政府性公司打頭陣,培育市場,形成市場競爭後,國資公司再擇機退出,由民資或外資接盤。

而房地產市場,是上海城市經營的"主戰場",國資房地產公司紛紛參與其中。

事實上,上海房地產已經經歷了三個發展週期。

第一週期是1978-1991年。此間上海房地產經歷了從無到有,逐步發展的過程;第二週期是1992-1999年,包括1993-1995年的過熱階段和1996-1999年的調整階段;從2000年開始至今則是第三個發展週期。

上海政府性背景的公司大多起家於第一週期的末期或第二週期的初期。尤其是第二週期的過熱階段,更是集中湧現出了大量的這樣的地產商。

"那時候,政府開始大量批租土地,房地產市場上到處是金塊,很多政府部門想方設法到這裡登記成立開發公司。"上海市工商局一位退休的負責人回憶。

一些其它行業的國有企業,比如國內鋼鐵行業老大上海寶鋼集團、曾專注於上海基礎設施投資的上海市城市建設投資開發總公司,也耐不住寂寞,紛紛成立房地產開發公司,分食房地產大餐。

拿地環節的優勢

"很多小項目公司競爭不過政府性開發商。"一位上海地產界的資深人士說,這些中小型房地產開發企業,在調整階段,資金被套牢,只好紛紛賣身自保,但後來大多被政府性地產商接盤。

由於房地產市場不同於其他產業的特點----產業鏈前端的拿地環節,決定了整個產業的成敗----使得那些掌握土地資源的政府性房地產企業,佔據極大優勢,得以做大做強。

"你仔細查查近幾年來的土地批租情況,就會發現本地大型國有企業參與競拍的並不多。為什麼?因為他們在早些年就已經有了大量的土地。"一位來自外地的房地產開發企業老總提醒記者。

與此相關的一個佐證是,從上海市房地局公布的去年上半年的120多幅土地出讓結果來看,50強中的國有企業參與競拍的不到20%。

　　而此前的土地協議轉讓制度則助長了這些政府性房地產公司的生存空間。

上海是2001年推行土地招投標制度的。"在推行前,這些國有企業都是靠協議出讓拿的地;在推行後,由於沒有在全市範圍內推動,仍有不少國企通過這種方式獲得土地。"上述外來的房地產商透露說。

另一個方面,這也為這些政府性地產商們日後的聯手托市提供了可能性。

市場化"外衣"

當這些國資房地產公司在市場上運作多年後,他們的身份也開始模糊。他們大多以參股或控股"職工持股會"的形式,在逐漸隱退中變相實現MBO,紛紛披上市場化的外衣----無論是處於公意還是私心。

拿位於第4位的上海中星（集團）有限公司（以下簡稱"中星"）來看,其前身為上海市住宅建設辦公室（曾名上海市居住區綜合開發中心）,成立於1994年6月,註冊資本金為10億元,系全國有企業。

從1999年開始,盤子巨大的中星被改制為有限責任公司。

成立於1983年的上海房地產經營（集團）有限公司,業績達至頂峰時,職工持股會也曾持有公司30%左右的股份。

另外一個在上海地產界頗有名氣的政府背景的開發商----中邦置業集團有限公司（以下簡稱"中邦"）董事長衛平,則以另外的方式控制公司。

中邦的前身是上海聯洋置業有限責任公司,成立於2000年10月,經過多次股權變更,截至去年年底,衛平個人已持有中邦25.65%的股份。

地產集團:定位之謎

按上海市強勢政府的運作邏輯,房地產市場充分競爭後,一些政府背景的房地產公司應該逐步淡出市場,但是房地產市場的豐厚利潤,使一些國資控股公司"戀棧"此間。

50強名單背後的"隱形冠軍"----上海地產集團,提供了一個值得研究的樣本。

上海地產集團的工商註冊資料顯示,它成立於2002年2月份,註冊資本42億。董事長皋玉鳳,曾經是上海市建委副主任;總裁白文華則曾先後擔任過普陀區分管房產的副區長、南匯區區長、上海市世博局副局長等職務;副總裁瀋正超則曾任上海市建委的房地產管理處處長。

地產集團成立之時主要由兩大塊資產構成:一塊是上海國有資產經營有限公司和上海市大盛資產有限公司合共出資5億元,佔了近12%的股份,另一塊則是劃撥上海房地（集團）公司（以下簡稱"上房集團"）而成。

2003年,上海市國資委將三大房地產公司----中星20.32億元資產、上海閔虹（集團）有限公司6.88億元和上海房地（集團）公司的13.20億元資產劃轉給地產集團,授權其經營。

2004年7月份,上房集團旗下中小企業紛紛MBO等方式改製成民營企業後,兩個上市公司金豐投資（600606.SH）和中華企業（600675）再次隨母公司（上房集團）被無償劃轉給地產集團。

但地產集團的定位也由此模糊。

根據上海市政府2002年,組建地產集團的一個重要的初衷是,"推進具有房地產、住宅管理職能的政府部門政企分開,實現房地產企業中國有資本退出,增強土地儲備能力"。

由此,地產集團是承擔全市土地儲備功能,它跟上海市土地儲備中心一套班子,兩塊牌子、兩個獨立法人----看得出來,它主要是定位在土地的一級市場上。

上海市劃撥上房集團等資產給地產集團,其運作路徑本意應是在補充其資本金的同時,逐步將國資房地產公司從經營性領域退出,但是實際運作中,地產集團下屬的國資房地產企業非但沒有退出,反而得到了加強。

截止到目前,地產集團已經擁有包括上房集團、中星、中華企業、金豐投資等在內的全資、控股或參股的十多家房地產開發企業。

對於這些公司在上海房地產市場的影響,上海立信長江會計師事務所對地產集團2005年度的審計報告,讓人尋味。

審計報告顯示,地產集團已經給集團內的房地產開發企業提供了將近46億元的擔保貸款。其中, 為中星擔保8筆貸款,擔保金額達8億元;為中華企業擔保17筆貸款,擔保金額達14.75億元;為上房集團提供了4筆擔保,擔保金額達4億元;為上海馨安置業有限公司提供2筆擔保,擔保金額達5億元……這些企業不乏上海房地產50強企業。而且,有不少在上海開發了很多高檔住宅項目。

上述審計報告還顯示,地產集團還為上海地產南站有限公司提供了四筆共3.5億的資金擔保;為上海市土地儲備中心提供了40筆共79.976億資金擔保;為上海市普陀區土地發展中心提供4筆共8億元的資金擔保。

更值得注意的是,地產集團許多子公司在外面也有很多參股或控股公司。如,中星目前所控制的子公司或合營企業達20多家。如,目前中星擁有綠地集團23%以上的股權。

這樣,表面看來與房價沒有關係的地產集團,其實為很多公司輸送了巨額開發資金,客觀上降低了它們在宏觀調控中遭受的衝擊。

而據瞭解,上海目前不少區縣也無師自通,紛紛成立類似於地產集團的土地儲備公司,這些公司與區縣所屬的紅頂開發商也同樣存在著錯綜複雜的股權和擔保關係。
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来源:21世紀經濟

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