豪宅觸摸中國樓市天花板？中國富豪的大宅子情結

中國富豪的大宅情結

一幢真正的豪宅是需要厚重文化相匹配，才能真正顯示出「豪奢」的品位。因此買了豪宅的人並不意味著就有了品位


66張牛皮裝飾的牆面，整張馬駒皮手工縫製的茶几，摻入金粉的威尼斯水晶燈，可擦洗的真絲壁布，「護城河」環繞的豪宅，需要放下吊橋才能通行……在200多平方米的臥室中安睡了一夜的主人，被清晨的鳥鳴自然地喚醒。

這是一幅中國豪宅的「浮世繪」圖景。越來越多的富豪正用他們所構筑的「豪宅夢」告訴世人，這是真正的「生活」。是這樣嗎？「浮世繪」的欣賞者中也能聽到這樣的疑問。

「大宅子」情結

在北京、上海、廣州、深圳，不斷「浮出水面」的豪宅已不再是傳說和夢想。有人說，豪宅就是要營造出一種「享受」的奢侈感，上海佘山一帶的山景豪宅已然成為富豪們的競奢之所；北京的各大豪宅也是極盡奢華之相，廣州二沙島以其獨立島嶼景觀成就了富人們「隱居」奢華的生活追求。深圳依山傍海的天然優勢，從小梅沙別墅區到銀湖別墅區，從香蜜湖別墅區到蛇口半山別墅區，無不在演繹所謂豪宅之「豪」。

據美國《時代》週刊報導：中國的富豪階層是世界上增長最快的，現在中國富豪排行榜的第50名擁有1.1億美元的個人資產。雖然，他們的財富積累還不能和比爾·蓋茨相提並論，但購置一兩處豪宅則是「小菜一碟」。

論及對待財富的態度，分析人士指出，歐美發達國家只有10%的人會承認自己富有，其餘90%則說他們過得「還不錯」。而在中國，一邊是迴避財富話題；一邊是極盡炫耀之勢，而購置豪宅則是炫耀的外在表達方式。一位中國總裁說：「在中國，你的富裕要讓別人看得見，否則沒人會相信你真的有錢。」

當下，購置豪宅的中國富豪們越來越多了。張寶全在北京郊區造了一所幾百畝的私人豪宅，而這樣做的目的被心理學家分析說是憑住宅面積來「震懾」訪客，讓訪客認識財富的力量；而中國南方鄉間的一位超級富豪，竟然想按照一比一的比例仿照故宮建造自己的住宅，這也許是「大宅子」情結最極端的例子。

「白宮夢」與農民別墅

廣東富豪鄧建國也有一個夢想：有一天，在中國的南方，擁有自己的「白宮」。

這幾年，遊走於影視圈的鄧建國，可以說是一位富豪明星，他從當年身無分文的半文盲一躍成為「影視大鱷」，頗具傳奇性。

為了證明自己的財力和品位，他在廣州番禺建了豪宅，對外宣稱，該豪宅價值5000萬元，加上裝修，理應過億。

據說鄧建國最初在番禺只買了10多畝的地，剛開始只是建了兩棟豪宅，隨著自己身家的水漲船高，他又分三次「擴張了領地」，直至40畝之多，先後在上面蓋了近10棟豪宅。從遠處望過去，很多人會認為這是哪個房產商投資興建的豪宅區，等待客戶垂青，而不會想到這是鄧建國的私家豪宅區。

十幾棟豪宅都是通體白色，外觀基本大同小異，房頂全都是圓形，上面安著避雷針，模樣有些類似阿拉伯國家的清真寺。鄰近路邊的豪宅是聯體的，把內部核心建築——主宅包圍起來，顯得很有安全感。進入豪宅內部，則又是另一種白色空間，地面用白色鵝卵石鋪墊，路燈、鞦韆、椅子、太陽傘無不都是白色。在鄧建國的理解中，白宮就是白色而且很貴的房子。

鄧建國日常的起居全部在主宅，也就是「小區裡」最大的那棟宅子，該建築緊靠著山，建築面積1000多平方米。豪宅內有一大一小兩個游泳池，其中的一個是由糞池改造而成。

鄧建國的臥室近200平方米，裝修基本上也以白色為主。 餐廳的大小規模相當於一個中型飯店，廳內擺設和外面的飯店沒有任何區別。書房內高高的書櫃裡裝滿了書，涵蓋了政治、經濟、文化、文學、藝術等，如果他打開書櫃要拿書，一定會遞給來訪者一本這樣的書——《中國活寶——鄧建國》。鄧建國用他的財富建造出自己滿意的「豪宅」，而這個「豪宅」對於很多人來說卻被視為「活寶」。

很多人都認為鄧建國的豪宅不過是農民別墅而已。他的農民別墅，卻折射出中國內地不少身價不菲的富豪們所追求的「豪宅夢」。

「豪奢」與「品位」

中國富豪似乎更追求個人的「享受奢侈」，而歐美的富豪們大多追求「人生奢侈」，這是個人富貴生活價值的體現。

萬科老總王石曾講過一個笑話：海南一位豪宅房產商投巨資開發了一個「情人豪宅區」，整個豪宅區感覺很好，只是廁所裡有兩個馬桶。這位房產商的解釋是：這就叫情人豪宅！我一想不對，情人可以一塊兒上街、一塊兒吃飯，可上廁所不必是同時同步的，後來才想明白，那個開發商是看了別的豪宅廁所裡有一個便盆和一個清洗盆，就「拷貝」走樣了。

這當然是正在發展中的中國豪宅的一個笑談，美國雜誌《時代》曾經發文描繪中國富豪的生活方式，被涉及到的不僅僅包括豪宅。

在美國人看來，不少中國富豪，男人喜歡穿著國產或者義大利品牌的西服，配上各種奢華的配件，包括手機皮套、皮革手袋等。女人就是路易·威登或者夏奈爾的時裝、芬迪的手袋、沉甸甸的金項鏈、鮮紅指甲油。

不管男女，使用的座駕除了奔馳轎車就是黑色勞斯萊斯轎車，同時配有吉利號碼的車牌。夜生活一般在卡拉OK包廂或者是桑拿會所裡度過。如果購置豪宅的話，也概不例外地在豪宅裡建一個桑拿房、按摩房或彈子房等。深圳曾有富豪在自己的別墅裡花50萬元建卡拉OK房，最大的愛好就是約朋友到自己家裡來K歌。

但美國人卻認為，一幢真正的豪宅需要厚重文化相匹配，才能真正顯示出「豪奢」的品位。因此買了豪宅的人並不意味著就有了品位，就像買了書不讀的人仍舊是「白丁」一樣。



中國豪宅之最


上海紫園

入榜理由：中國首個億元豪宅

曾揹負中國首個億元別墅盛名的上海紫園在2005年另起爐灶，推出一批新的非定制別墅。相比當年推出1.3億元的八號別墅，紫園二期單體別墅售價約在1300萬~4000萬元之間，縮水巨大。網上房地產數據顯示，紫園目前推出的6套別墅中，僅有1套簽約，業績並不理想。

不僅如此，2005年年底在與上海合生洽談了近一年後，紫園開發商嘉城兆業終於將原東紫園的項目預留用地予以轉讓。儘管轉讓價格未向媒體披露，但據業內人士估算，市價應在110萬~150萬元/畝之間。此前該公司工作人員曾透露說，當時地價約在30萬元/畝。另有一份公開信息顯示，2001年上海土地批租地塊中，佘山國家旅遊度假區02號地塊受讓方即為嘉城兆業，受讓樓面地價為500元/平方米。

上海環球金融中心

入榜理由：中國第一高樓

自立項伊始，環球金融中心就矢志成為中國第一高樓。但從1997年8月開始樁基工程之後，第一高樓的工地僅忙碌了一年左右，此後就長期處於停工狀態。直至國內開始第二輪針對房地產業的宏觀調控，環球金融中心方才逆勢而動，重新開工。

其間，項目規劃一度遭大眾反感而被迫更改，項目名稱又因擅自更改而被相關部門叫停，第一高樓可謂命運多舛。

如今，天價租金再度引起業界一片議論。「第一現象」或許會在這一樓宇繼續發酵。

上海湯臣一品

入榜理由：中國單價最貴公寓

2005年10月，處於調控中的上海再度因一個天價豪宅的橫空出世而備受關注。由湯臣集團承擔開發的湯臣一品項目在蟄伏數年、歷次更改案名之後，終於以均價11萬元/平方米的售價入市，並一舉改寫中國豪宅歷史。

以「珍藏上海」為理由，而提出「珍藏湯臣一品」，這或許是一個項目的一相情願。一段城市的歷史或許會附著在某一個建築載體之上，但附著的原因絕不可能是它的售價。

北京萬通後海四合院

入榜理由：或許是中國真正意義上的最貴住宅

萬通地產自推出「地產定制」理念以來，大都潛心於為企業提供專業化的房地產開發服務。2005年簽下的北京後海四合院項目則是一個例外。

據萬通筑屋總經理姜郁介紹：「這個項目是萬通筑屋到目前為止簽下的最大的一個私人住宅定制項目，簽約金額約數千萬美元，項目建成後，將有望躋身中國豪宅之列。」若果真如此，則該項目或許不僅能躋身豪宅之列，更能成為中國售價最貴的單體住宅。有消息稱，該四合院總價將在人民幣5億元左右，這尚不包括項目的土地價格。

若以此折算，該項目的真實價格將超出眾人的想像。所幸的是，萬通地產對此始終採取低調潛行的策略，而未使該項目成為輿論的眾矢之的。

商語錄


湯臣集團總經理徐彬

所屬項目：湯臣一品

5萬~6萬元/平方米的業主素質不能保證樓品。訓練業務員時，要讓他們覺得理直氣壯、心裏決不打鼓，使客戶覺得11萬元/平方米不貴。

人需要夢想，湯臣一品激發了人的原動力。

華遠集團總裁任志強

所屬項目：北京公館

我們的高檔住宅距離「消費」相去甚遠，只有達到那種地步，才能認為房子以及房子產生的生活方式是住房購買者身份和地位的一個重要組成部分。

對於真正的住房消費，開發商應該給予引導。過去很多境外人士願意以每月5000~6000美元租房，但是找不到理想的項目，這個項目就能提供這樣的一種選擇。

宏宇集團副總裁樑上燕

所屬項目：星河灣

我們認為豪宅應該是全能冠軍，並不是單項冠軍。

豪宅應該是大家公認的榜樣，所以我們認為它應該是全方位的，也就是我們提出的全能品，並不是某一項的冠軍。

上海華麗家族集團總裁曾志鋒

所屬項目：檀宮

我們並不諱言做豪宅。

上海有足夠的理由建設世界一流的尊貴名宅，與日益提升的城市功能和地位相匹配，與開埠後傳承至今的西方經典建築底蘊相呼應。



編者按

臨近歲末，我們似乎進入了一個「豪宅發售季」。當湯臣一品作為中國豪宅的價格標桿之後，越來越多的中國房子樂以美元報價，並以千萬元設定客戶門檻，接近10萬元的單價水準也不再讓人嘖嘖稱奇。儘管這一切距離普通中國人的居住夢想是何其遙遠。

有趣的是，並非所有的天價豪宅都會蒙上天恩賜一段幸福的時光。恰恰相反，「樓貴遭人妒」，越來越多的天價豪宅成為開發者的雞肋、市場的攻擊點以及普通人茶餘飯後的談資。但即便如此，仍會有那麼多的從業者渴望殺入戰團，自封一個「首屈一指」的價格稱謂。這實在是個奇妙的現象。當有了湯臣一品，中國樓市的「炒作」想像也就變得不那麼豐富了，除了「最貴」，似乎就毋論其他了。

一邊是政府調控房價擲地有聲的聲音，一邊是天價豪宅一次比一次大聲的叫賣，中國樓市似乎正陷入一種怪現狀。

從貢院6號，到湯臣一品，再到新近推出的柏悅居，及至僅推6套億元公寓的榮尊堡，天價豪宅彷彿在考驗著地產商的開價膽量，同時也在炙烤樓市承受的底線。

在缺乏市場認可的情況下，天價豪宅彷彿一場沒有獎品的比賽，究竟是什麼使之生，又是什麼令開發商為之狂？

天價豪宅「瘋湧」

位於北京北四環附近的榮尊堡國際公寓近日向外推出了6套天價豪宅，每套總價都將超過1000萬美元。據售摟處人員介紹，6套豪宅均位於榮尊堡6棟塔樓頂樓，一層一戶。即便是售樓人員自己，也從未被允許進入頂層觀賞。

有媒體報導，榮尊堡6套豪宅的面積為1200平方米，但《第一財經日報》從榮尊堡售樓處瞭解到的信息則為每套約在460平方米左右。但即便按照1200平方米計算，該頂層公寓的售價也高達人民幣8萬元／平方米。如果依據460平方米計算，其價格則要超過20萬元／平方米。

至於頂層豪宅開出天價的理由，銷售人員向記者解釋說，該項目地理位置優越，距離奧林匹克場館僅幾步之遙。並且該項目擁有6位金鑰匙管家。據稱，擁有金鑰匙資格的管家在中國不過幾十位，全球也不過3000位。

事實上，位於奧體板塊附近的樓盤還包括與其相對的別墅項目——紫玉山莊。但低容積率的紫玉山莊在價格上反而遠不及公寓樓榮尊堡。

另外，自榮尊堡開盤起，金鑰匙概念便貫穿始終。和頂層豪宅用戶相比，低層業主擁有該項服務的成本顯然低很多。據瞭解，榮尊堡目前在售套型的均價僅在1.7萬元／平方米左右。

不過，由於絕大部分公寓型豪宅均為精裝修，開發商很容易通過金壁輝煌的裝修來提高所謂的產品附加值，例如崑崙公寓以及NAGA上院。包括上文提到的貢院6號、湯臣一品以及榮尊堡均系精裝房。由於精裝修的成本差異性較大，令最終的房價也頗具迷惑性。

相比較而言，較為坦率的則屬銀泰集團開發的柏悅居。這個位於北京第一高樓最上端的住宅以毛坯房、起價7萬元／平方米的水準入市。雖一路堅持低調發售，但該報價還是引起眾多媒體的關注。

就北京而言，較早的天價豪宅為貢院6號，數年前房價即已經起步於4萬元／平方米，最小一套的總價大約在500萬元左右，最貴達1880萬元。幾年下來，貢院6號早已建成，但據記者瞭解，此前對外銷售的50套住宅至今仍未售罄。

在銷售上比貢院6號更為尷尬的則是上海湯臣一品。該項目憑藉均價11萬元／平方米的水準，榮膺「中國第一公寓」稱號而名聲在外。但在開售近一年的時間裏，僅賣兩套的銷售業績顯得頗為冷淡。

「第一」心態

回首看來，中國豪宅的售價一次又一次被刷新。雖然每個項目的確有其特別的賣點，比如貢院6號位於繁華的城市中心，湯臣一品擁有無敵江景，榮尊堡借力奧運概念，柏悅府更在全北京之巔，但似乎每個賣點都比不上天價更奪目。

也許正因為如此，開發商才敢於爭第一，必須爭第一，否則天價就不是天價，豪宅便不是最豪華。

類似心態在榮尊堡項目的銷售中得到驗證。數月以來，一個巨大的路牌廣告矗立在北京東二環，上書：「榮尊堡簽約租金刷新北京新高」。記者瞭解後獲悉，開發商已與美國奧運代表團簽約，租金高達每月68美元/平方米~每月108美元/平方米，租期為4個月，預計最終會租賃50套左右。

已簽約租金達到5倍於周邊項目的水準，榮尊堡開發商的開價勇氣似乎受到了鼓舞。隨即便推出租金更高的天價豪宅，頂層豪宅的日租金竟為每日80美元／平方米。

與之類似的還包括近一年來重獲新生的世界第一高樓——上海環球金融中心。這個在紙上規劃了近十年的項目再度長高，由原先計畫的492米增加到510米。開發商日本森大廈株式會社之所以將大樓拔高，原因顯而易見。10年間，臺北101大廈早已建成，高度508米。若要想當第一，就必須超越這個高度。

鑒於森株式會社為日本第一大房地產企業，其敢為天下先的氣魄毋庸置疑。另外，由於日本航空管制嚴格，樓層限高，令社長森稔的理想在本國無用武之地。森稔最終將目光投向中國金融中心上海，並早於10年前圈地。

實際上，作為商人，森稔拔高環球金融中心似乎又有另一層深意。據悉，目前已有多家國際機構積極與之接觸，商洽收購項目部分股權。如若該項目不是世界第一，相信吸引力將大幅度減弱。另外，環球金融中心甚至還沒有出地基，已開始將2008年的起租價定為每日3.5美元／平方米，而中國目前最貴的寫字樓——上海恆隆廣場二期的租金均價也不過在每日1.5美元／平方米左右。

勞倫斯讖言

按照森株式會社的計畫，環球金融中心將於2007年建成，這樣不僅能趕上2008年奧運會的春風，還能迎接2010年上海世博會。但2007年距離環球金融中心項目公司成立已經過去了12年。

即將誕生的世界第一高樓可謂命運多舛。回顧過去，彷彿和第一沾邊的地產項目命運亦多坎坷。曾有望成為中國第一高樓的巨人大廈最終拖垮了巨人集團，1997年巨人大廈被迫停工。此後，各地為建中國第一高樓前仆後繼，遠華大廈最終因為遠華案而成為遠華大坑。

除了第一高樓外，第一豪宅的運氣彷彿也不佳。但在經濟學家看來，這種爭做第一帶來的壞運氣並不僅僅影響著項目本身。當這種心態已經不是個案，而成為當今社會的普遍現象時，冥冥中似乎預示著下一個時代即將來臨。

安德魯·勞倫斯關於世界最高大樓的開工建設與商業週期的劇烈波動高度相關的結論令人震驚。他認為世界最高大樓的興建通常是經濟衰退到來的前兆。關於這一點，已經被紐約大都會人壽、帝國大廈和吉隆坡的雙塔所印證。

為什麼「摩天大樓指數」和經濟危機存在著「百年病態關係」呢？因為商業繁榮時期的低利率造成長期資本品價格相對短期資本品價格上漲，從而導致更多的資源被配置到遠離最終消費的生產中，一旦利率變動，資本所有人就會承受重大損失並波及資本市場和銀行體系，從而導致經濟衰退。

這一結論或許存在片面之處，但對世人的警示作用，卻不能小覷。

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来源:第一財經日報

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