2007中國房市波濤暗湧

發表：2007-01-04 05:53

2006年，中國房地產行業好熱鬧。這一年，中國針對房地產的宏觀調控政策頻出，近至年底卻看不到成效；這一年，房產行業的反腐力度陡增，一批地方高官紛紛落馬，似乎戰線越拉越長；這一年，普通老百姓在受夠了高房價的折磨後，開始在網路裡各種不滿的發泄匯成文海；於是，這一年，一個新名詞「房奴」在網路間廣為流傳；2006年……

巨亨網稱，5月間，中國「國六條」及「國六條」細則出臺，涉及住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。有人說這六條措施拉開了2006年房地產調控序幕。隨聲而出的90平方米、70%帶來了震感，這兩個數字在今年備受關注。

6月起，中國規定凡新審批、新開工的商品住房建設，建築面積為90平方米以下(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。90平方米成為一道分水嶺，不論是對購房者還是對開發商，此為首次從供需兩個方面對房價進行的宏觀調控。

但實際上，90平方米70%的政策顯現作用最早也要等到明年下半年。小戶型產品會在明年下半年才能夠批量投入到市場中，明年不會是90平方米以下的商品房大幅度佔據市場空間的一年，應該大中小都有各自一部分。

10月，限制外資購房條件話題一時熱於坊間。《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》出臺，其主旨即在於加強外資購房結匯時的審核，其關鍵則在於把握真實性。

12月，落實樓市調控，建設部通報要求，各地今年必須全面完成住房建設規劃。同時，對於尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立並實施。國務院同意，全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議向各省、自治區、直轄市人民政府以及國務院各部委、各直屬機構印發了《關於各地區貫徹落實房地產市場調控政策情況的通報》。

如果嚴格執行這些政策，2007年的中國樓市將有望切實調整結構，穩定房價。

然而從最初的房地產市場調控到「國八條」、「國六條」，房地產投資過熱現象有所緩解，但房價過高問題卻更顯突出，10月份統計，70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京以10.7%的漲幅名列首位。

財經專家易憲容表示，調控成效不理想的關鍵，並非調控政策的滯後性，而是房價過快增長帶來的調控政策執行不力。

對於房產商來說，2006年初是賺得盤滿缽滿。房地產商的公開利潤是15%至30%；暗地裡，房地產商的利潤經常可以達到暴利水平。根據最近公布的一些資料，房地產的成本利潤率是100%。但要算到開發商的自有資金利潤率就超過300%。比起其它的醫藥、電子等等行業的止步不前（這些都是國際競爭最激烈的行業），房地產利潤如遍地黃金。

終於在一系列暴風驟雨般的宏觀調控政策後，開發商陣營開始有了實質性的「鬆動」。一些有實力的大型開發商開始「轉型」，一些中小型的開發商被淘汰出局。在廣州，十家開發商被註銷房地產開發資質。在上海，一些開發商資金斷裂導致樓盤出現爛尾。

那麼銀行呢，在房市的冷熱中扮演了什麼角色？一邊是「難以承受」的高房價，一邊是持續升溫的住房熱銷；一邊是開發商抱怨貸款難，一邊是目不暇接的樓盤開工與封頂；一邊是宏觀調控措施的頻頻出臺，一邊是商品房價格的飛速上漲……人們不禁要問：建房的錢從哪裡來的？買房的錢又是從哪裡來的？

中國銀監會有統計顯示，2006年1至9月，以房地產業為代表的商業銀行中長期貸款同比增速，從年初的增長16.2%上升到9月末的增長 21.4%，比貸款總量增速快6.8個百分點。此前的7月末、8月初，銀監會曾以「特急文件」形式下發的「54號文」，從銀行信貸和房地產信託等方面進一步收緊房地產開發、土地貯備等貸款的發放。

中國銀監會有統計顯示，現在住房貸款仍佔了銀行貸款的很大比例。

2006年，在怨聲載道的網路地產「評臺」上，出現了一個新詞----「房奴」，真可謂一詞包羅萬象，又滿含酸楚：只要你想買房子，就很自然就搭上了這時尚的詞彙。「年輕白領，工作不久，存款不多，基礎不牢，為了安家，東拼西借，貸款不夠，家長來湊」。以後呢，得還貸啦，於是……

有91.1%的人購房用了按揭，其中31.75%的人月供佔到了其收入的50%以上。按照國際通行的看法，月收入的三分之一是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現較大的還貸風險。也就是說，現在超過三成房貸族淪為「房奴」。

在新加坡，85%左右的人口都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子愛怎麼漲就怎麼漲，反倒對國家有利。在很多人眼中，政府本就應為中低收入者提供保障性住房，面向高收入者的商品房則按市場規律運作。

但是在中國，截至2006年9月底，還有65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市未公布住房建設規劃。尚有五個省(區、市)沒有建立廉租住房制度目標責任制，十九個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。

很多人想租住廉租房卻不知道哪裡有這樣的房子，很多人需要經濟適用房卻總也排不上隊、買不上房。在北京，經濟適用房早已變味，中低收入者買不到，買到的因為生活不便同樣怨聲載道，更有許多經濟用房成了租用房。

到底經濟用房是建來做什麼用的？而保障性住房和商品房的界限在哪裡？夾在低收入者和高收入者之間的中等收入群體該買什麼樣的住房？國家財政能否負擔起大量的保障性住房？經濟適用房該壽終正寢還是繼續保留？這些問題仍在爭論不休卻沒有明確答案，看來必要延續至2007年來接著解決吧。

還是專家們表示，2007年中國房地產市場的變化在於政府對房地產市場的瞭解與判斷，在於政府還會推出什麼樣的政策。如果順著2006年房地產市場政策思路，那麼2007年房地產市場會圍繞著改變房地產發展模式、調整產品結構這個大思路進行，就必須生產更多絕大多數民眾有支付能力的住房產品。

然而，和任何方面的調控一樣，政策見效總有一個「時滯」，即使是良藥也不可能馬上見效。2006年，儘管房地產投資增速有所下降，但規模依然偏大；商品房供給結構仍然很不合理，大戶型的高檔商品房開發比重過大；北京、深圳、廣州及呼和浩特、大連等城市房價還在頂風而漲；不僅開發商，而且不少地方政府甚至陽奉陰違，政策執行力度如蟻拳擊像，可見，房市的調控，還任重而道遠；可見，2007年房市波濤暗湧。

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