房產商曝灰色產業鏈:四成利潤被職權部門拿去(圖)
發表:2007-05-12 14:53
漫畫:越走越遠----房產暴利何時休背景說明:調查顯示:國外房地產利潤為10%,而中國則達50%,70%居民買不起新房,有關部門應出臺嚴厲的調控政策,迫使地方政府在擠壓房地產暴利方面積極作為,讓百姓「居者有其屋」。
隨著國家進一步深化宏觀調控、各部門聯手調控房價等一系列調控措施浮出水面,房屋開發成本成為各方高度關注的話題。近日,一位在珠三角和廣西、雲南多年從事樓盤開發的房地產開發商向記者坦言:「樓盤開發成本只佔房價20%,房開商能夠拿到其中40%的利潤,餘下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化 ’掉了。」
在記者保證不透露真實姓名的情況下,這位姓蔣的房地產開發商自述了親身經歷的樓盤開發「灰色產業鏈」。
樓盤開發成本只佔房價20%
我從1992年就開始從事商品房建築行業。當年每平方米的建築成本價不過350元至400元,房價不過1000元/平方米至1500元/平方米,建築成本佔房價的1/4,加上土地出讓金,房地產成本價格也不過是房價的1/2至1/3,如今建築成本比原來只漲了100元至200元,房價卻比原來翻了好幾倍,房屋成本只佔房價不到20%。
前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細賬,實際建築成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格,中西部省區的價格比這個更低,因為人工成本要比那邊低很多。相比之下,中西部省區的人工費用只有珠三角的1/2至2/3,鐵工為5元/平方米,木工是 10-12元/平方米,泥工為3元/平方米,負責貼外牆瓷磚的人要20元/平方米。
南寧、貴陽、成都等地的房價已經比上世紀90年代漲了近10倍,價格從600-700元/平方米,飈升到4000元/平方米至8000元/平方米,上萬元的豪宅也為數不少。實際上,面積越是大的樓盤,建築成本越低,因為建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用,售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
「招拍挂」:內行「懂門道」消化兩成利潤
土地價格、開發成本是不少房地產商向外宣稱「價格上揚」的最大原因。實際上,土地「招拍挂」沒有增加房屋成本,而「暗箱操作」成為房地產商降低成本的主要渠道。
「招拍挂」的項目一般分為三種情況:一種是規模較小的項目,在招投標過程中開發商可以通過「內部渠道」瞭解政府方面的土地價格「底線」、「上限」,與有可能參與的同行形成「價格同盟」,由一家公司競拍下來後,其他公司共同建設,但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售;一種是規模涉及幾百畝土地的項目,土地連片開發就需要通過集體「圍標」的方式來實現對土地的掌控,開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的「工作」,通過招投標「評估」方式,排擠一些外來的競爭者,通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是通過規劃部門的「風聲」,在未來的黃金地段搶先「圈地」的做法。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕,地方政府決策層尤其是「一把手」對城市發展的目標指向,成為開發商趨之若鶩的消息,一有風吹草動,房地產開發商就會連夜「跑馬圈地」,因為這時候土地價格最低廉。
要獲得這些消息、「搞定」這些職能部門,就必須「有酒大家喝」,從樓盤開發中拿出一部分利潤,讓包括評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門「分享」。我認真計算過,無論大中小型樓盤,要真正在當地站得住腳,至少要拿出兩成左右的利潤,通過請客吃飯、逢年過節贈送 「購物卡」、假期組團旅遊、支付出國考察費等方式來「擺平」這些權力部門。
土地「招拍挂」不但沒有增加房屋成本,反而成為房地產開發商抬升房價的重要藉口。表面上看土地價格很高,但分攤到每平方米的價格就很少,原來建設20層高的樓盤可以建設到40層樓高,成本降低了一半,房價卻漲了一倍。
改規劃+亂測量+濫用料=高利潤
修改規劃、樓盤測量時與測評部門「互通有無」,施工中濫用材料,這些都是房開商牟取高額利潤的關鍵環節。
修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤後期「利潤增殖」的核心,這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的「工作」,規劃建設部門不會對樓盤開發的層數、公攤面積、綠地面積進行認真測量,相關社會化的測量部門、評估部門因為面臨市場競爭壓力,在吃了一兩頓飯之後,往往也對開發商房屋面積「跑冒滴漏」的行為睜一隻眼閉一隻眼。
濫用料也是利潤實現的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等,只要有出廠合格證,平時很少受到相關部門的監管,這部分材料建築商往往精打細算,恰到好處地在管線、窗框等不影響工程質量的環節上使用相對價格低廉的產品。這部分產品質檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關注。但由於數量巨大,所獲得的利潤也非常高。
4成利潤為職權部門買單
「吃得下,吞得掉,消化得了,沒有後遺症。」這是房開商與諸多相關職能部門「合作」的重要前提。請客吃飯一頓沒有上萬元會讓領導「沒有面子」;組織相關職能部門「外出旅遊」,不出國門就是沒有旅遊,這些部門只是象徵性地交納部分旅遊費用,90%以上由我們直接支付給旅行社;逢年過節的「購物卡」,一次性就是幾十萬元。
我們當然害怕審計部門查賬,但比起酒店、賓館等行業來說,建築行業也最容易開賬出資,從進料源頭、施工環節上,就能夠將一大筆錢「費用」消化掉。「借用」身份證登記來冒充員工數量,用工資「沖抵」開銷;把日常成本做大……這些都是房開商「化解」灰色產業鏈的主要手段。
我認真算過這樣一筆賬:一棟樓盤開發下來,成本只佔房屋價格的20%,房開商能夠拿到的利潤佔房屋價格40%,還有40%就是被各種「灰色開銷」吞噬了。其實,只要地方政府和相關職權部門認真履行中央的政策措施,監管部門強化監管細節,我們完全可以把餘下40%的「灰色開銷」降低下來,返還給購房者。這相當於開價6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了
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