從京城第一爛尾樓看開發商如何綁架銀行(圖)

銀監會完成了近年來一次大規模房地產貸款調查，結果顯示：截至2006年6月末，涉及「假按揭」的貸款金額達數十億元。在完成調查後不久,銀監會遂對商業銀行下發了一份關於加強房地產貸款管理的文件。該文件在銀行系統內發布，措辭嚴厲。

本文就京城第一爛尾樓東華金座事件整個過程以事實為依據，法律為準繩進行分析，從「東華金座」事件相關各方的反應做簡略陳述！

東華金座維權業主：

1.維權初級階段：2003年5月東華金座徹底爛尾後，非典危險剛過。東華金座業主馬女士開始組織維權，由於業主對事件本身認識不清，大部分業主通過司法程序進入訴訟階段並勝訴，但退房業主和要求履行合同賠償違約金業主一直未能得到及時執行。

2.維權中級階段：2004年6月11日，東華金座業主在北京季諾律師事務所正式成立了「東華金座業主自救委員會」，組織完善了維權方案並組成了由業主各界精英人士組成的維權核心。為擴大社會輿論的影響，東華金座業主先後組織了「東華金座業主跳樓事件」、「東華金座業主絕食事件」、「東華金座業主811入住售樓處」事件等，引起了媒體的廣泛關注。

3.維權高級階段：東華金座業主通過自身的經歷，深刻認識到自身權益維護的過程是個「學法」——「知法」——「用法」——「普法」的過程，只有理性的採用法律手段，只有堅定的走司法途徑才會徹底解決問題，為此由東華金座業主組成各個業主專家支持的「東華金座諮詢服務中心」成立了，專家組成員有業主內的媒體人士、專業律師、商業協會知名人士、企業管理專家、金融業企業老總、房地產界老總及司法部專家研究員劉武俊、房地產專家易憲容、房地產知名律師秦兵等，如此東華金座業主維權步入高級階段，並適時提出了「倡導理性維權，共建和諧社會」的口號，獲得了社會各界的廣泛反響。被肯定為百姓維權過程中開拓的綠色通道，並走向了普法的道路，中心的負責人從房地產維權事件中起到了普法作用，先後「現代花園」爛尾樓、「本案」爛尾樓、「碧璽家園廣場」等業主開始理性維護自身權益。

開發商：

1、北京市宣武區房地產經營開發公司（現更名為：北京房開置業有限公司，下稱「房開」）1995年獲得該地建設用地規劃許可證，1999年取得了國有土地使用證（宣全國用[99]字第00293號）。出讓面積9280平方米，規劃總建築面積97044.76平方米，宣開公司支付了地價款4500餘萬元，土地使用權出讓合同約定該項目在2000年11月底前竣工。2001年6月，該宗土地抵押給工行北京市分行祥普支行，貸款金額6000萬元，抵押期限從2001年6月到2002年6月。2004年7月，東華金座在建工程房產面積73058平方米和分攤的土地使用權9196平方米又抵押給工行宣武支行，抵押貸款1.12億元（存續期限由2004年8月5日至2008年8月5日）。土地使用者一欄為房開公司。房開因此項目在工行兩家銀行貸款總額1.72億元。2000年5月24日與北京市中鼎房地產開發有限公司簽訂了一份《合作建房合同書》，雙方約定東華金座項目（時稱東華經典）前期的征地、拆遷等手續由宣開公司承擔，而建築安裝、經營銷售和物業管理由中鼎負責。同日，宣開公司給中鼎公司出具了《授權委託書》，將開發、建設、銷售和辦理產權證手續的權利授予中鼎公司。合同約定中鼎需支付給宣開「合作價款」3.2億元（按每建築平方米3300元），據悉中鼎先期支付了1.3億元，尚欠付「合作價款」2億元。據地產界專家人士披露「這裡的合作建房其實就是非法的土地轉讓性質，拿地的是一個公司，建設和銷售的是另外一個公司，嚴格來講變相的土地買賣嚴重影響房地產的正常發展，對於其他企業是有失公平的。」

2、北京中鼎房地產開發有限公司（據悉現在已經更名為一家商貿有限公司，下稱「中鼎」）中鼎從已知144位真實購房者處實收4900多萬元，加之支付宣開的「轉讓」金1.3億元，中鼎資金實力有限是造成後期非法騙取銀行按揭貸款的原因，銀監會已經證實的中鼎在建行開發區支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，據第一財經日報深度調查假按揭業主後披露，中鼎公司涉嫌在建行開發區、朝陽、西單、房山、豐臺、東四等各個支行做了4百多戶按揭貸款總額高達近5億元億多元，如果這些資金用於建設東華金座樓盤完全可以完工交房。東華金座爛尾的迷霧或許只能從立案調查中鼎帳務往來和經營中撥開了。而中鼎的更名或許已經對此做好了充分的準備。中鼎通過自己的渠道取得宣武區政府某副區長的擔保，使法院長期努力下進入的拍賣流程流產，又一個受騙者「世紀新聯」又再次踏入陷阱。中鼎成功阻止拍賣後，由於資金的緊缺，加之由於土地和項目兩項抵押在銀行，致使無法再通過預售按揭的方式回籠資金，因此把黑手再次伸向了受害長達六年的東華金座真實購房業主，下發了強硬的收款通知書，要求所有業主交齊房款，否則單方面解除合同。就在通知下發不到一個月就被曝光了巨額假按揭。至此東華金座業主對開發商徹底失去了信任和信心。

3、中鼎在一部分業主退房後，又將房屋非法出售，致使又有一部分新業主將加入維權隊伍，這種明目張膽的欺騙竟然屢屢得手？難以置信！

宣武區政府：

1、「東華金座業主跳樓」事件後，最被東華金座由衷感謝的宣武區副區長稅勇同志積極協調各方，強制讓開發商交出業主的合同原件，因此拿到合同原件的業主得以順利進入司法訴訟階段，而遺憾的是「東華金座業主跳樓」事件發生時，很大一部分業主不知道消息，致使這部分業主的合同至今還扣押在開發商手中，成為了開發商要挾業主的一個手段。

2、「東華金座業主跳樓」事件後，宣武區政府積極協調各方舉行了「六方協議」會議，六方為「工行、建行、北京市宣武區宣開房地產經營開發公司、北京中鼎房地產開發公司及兩家承建單位」。而2006年底宣武區法院的拍賣公告中卻未發現債權人有「建行」的身影。這個過程顯示宣武區政府對於開發商在「建行」的債務是清楚和知情的。既然是知情的為什麼不通過司法程序徹底解決問題，而今假按揭的曝光，將使宣武區政府陷入十分尷尬的局面，難道開發商這個巨額欠債單位綁架了區政府嗎？

3、宣武區政府通過一紙保函，致使僅有十天就馬上進入拍賣程序的拍賣流產，在對開發商真實債務不查實情況下就不負責的引進了「世紀新聯」。致使「世紀新聯」又被套資金億元。

世紀新聯：

世紀新聯以團購方式購買的東華金座剩餘住宅部分不具備法律保證，原因如下：
1、樓盤查封始終未解封；
2、開發商五證不全，規劃審批成為不可能，原因是東華金座綠地被「房開」非法佔用，此違章建築必須拆除，而行政許可法賦予東華金座108戶業主的權利使開發商和業主之間存在巨大矛盾，業主的正當權益不得到保證，規劃委員會是不敢於承擔這個責任的。
3、世紀新聯不清楚中鼎和房開的巨額債務，如此即使按現在現狀完工樓盤，土地使用證和產權證難以保障，與東華金座108戶業主面臨的同樣問題。
4、建設部、監察部、國土資源部於二○○六年八月十四日下發了《關於制止違規集資合作建房的通知------ 建住房[2006]196號》嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。因此世紀新聯已然面臨嚴重的局面。
5、世紀新聯應該通過司法程序訴訟開發商盡早拍賣樓盤，收回1億元的資金。

銀行：

1、工行：開發商在工行的土地和項目貸款1.72億元是十分優良的土地項目資產，目前處於二環以內的房地產市場處於有價無市的局面，因此工行在任何情況下都能成為贏家，即使爆破拆除現在樓盤繼續拍賣土地的方式也能完全收回貸款；
2、建行：據第一財經日報記者透露，假按揭業主起初還收到建行的通知要求還款，而今發展到假按揭業主去建行找相關部門領導卻找不到的怪事，而且原先的信用缺失在建行的操作下沒有記錄了，為了不讓假按揭業主起訴，建行是花了大力氣。建行期盼中鼎操作成功，最終收回假按揭貸款，因為他們清楚的知道，一旦事情曝光，進入司法程序，這個貸款是難以從樓盤本身收回的，因為開發商完全用虛擬的房源和假備案章進行了欺騙，這個沒有真正抵押的樓盤即使拍賣也與建行無關，這就是建行被中鼎綁架的事情真相，而區政府在知情下錯誤干預是因為沒有深入分析事件本身，未清楚債權債務情況下就擅自決策造成了惡劣的影響。

銀監會：
1、銀監會的職能： 採訪時劉明康說：「銀監會的監管工作目的有四個：第一，通過審慎有效的監管保護，擴大存款人和金融消費者的利益。第二，通過審慎有效的監管，增進市場信心。第三，通過相關金融知識的宣傳教育工作和相關的信息披露，增進公眾對現代金融的瞭解。第四，努力減少金融犯罪，維護金融穩定。」而目前銀監會對於各個行業部門事業單位的大力查處說明瞭銀監會建設穩定金融秩序的決心，東華金座事件究竟到了什麼日程？是在默默中等待還是盡快決策處理是考驗銀監會信用的關鍵時刻，畢竟2008我的奧運已經不遠了。
2、假按揭的頻發說明銀監會的管理有待加強，銀監會應該與司法部分中紀委部門徹底打擊任何形式的金融詐騙案件，只有這樣才能樹立銀行在百姓心目的信用地位，不要為股價的一時得失而顧慮重重。

北京市規劃委員會：
1、東華金座樓盤數次規劃更改助長了開發商肆無忌憚侵害業主的膽量，因此今後任何的規劃更改均應嚴格按照程序進行，賦予業主的行政許可法權利不容侵害。
2、規委應切實加強規劃審批的管理，讓任何不法行為曝光，只有加強和百姓的互動才會有效防止規劃審批問題的發生。
八部委對房地產交易秩序的整頓
1、據建設部網站最新公告：2007年4月下旬－2008年1月，建設部等八部委將圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建並已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查。加大力度，依法打擊房地產領域違法違規行為；
2、「京城第一爛尾樓」東華金座事件可謂無人不知無人不曉，甚至引起了美國房地產協會主席的關注，而這樣一個集合了樓盤違規案件的綜合性侵權大全樓盤竟然始終未被列入整治重點！？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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