發表時間： 2007-07-14 16:17:55作者：西城區被拆遷戶
揭發北京西都地產發展有限公司北京天恆置業集團公司勾結西城區國土局借危改之名，行炒地皮之實違法融資，侵吞國有資產，侵犯公民的財產權和合法權益。
舉報目錄
一、公民的合法的財產權和選擇權被開發商嚴重侵犯
1、官園危改小區和豐盛危改三期的被拆遷人尋求法律保護
2、危改項目——國家劃撥土地使用權是以給原居民建設住宅為先決條件的
3、西都地產公司違法自訂拆遷補償標準，設置陷阱
4、西都地產公司獨自侵吞國家回饋危改項目居民應當享有的優惠政策和經濟實惠
二、 改項目開發商勾結西城區國土局侵害居民權益
1、拆遷人違反「陽光工程」規定，騷擾居民正常生活
2、西都地產公司拆遷資格「大限」將至，瘋狂對被拆遷人施壓
3、西城區國土局不知危改回遷和回遷率？要求拆遷人提供法律依據
4、西都地產公司老闆持有不准危改回遷的神秘文件？
5、國土局拆遷科長：我們履行的是北京市規定的裁決程序，真的嗎？
三、西城區國土局房屋拆遷行政裁決程序違規裁決違法
1、行政裁決程序違規
2、西城區國土局房屋拆遷行政裁決違法
四、西都地產公司將國家劃撥土地違法抵押貸款
1、西都地產公司的大股東國旅聯合和前股東天恆置業股權轉讓概況
2、西都地產公司60%股份被國旅聯合公司控股時的資產狀況
3、西都地產公司固定淨資產不足2.5億，負債近19億卻能得到銀行貸款6億元，奇蹟
4、上市公司南京國旅聯合股份有限公司的領導責任
5、西都地產公司把劃撥土地使用權抵押貸款
五、西都地產公司與天恆置業相互擔保違規貸款中的陰謀——轉讓土地使用權？
六、西都地產公司與炒地皮成交，侵吞國家資產，侵害居民合法權益
揭發北京西都地產發展有限公司勾結西城區國土局借危改之名，行炒地皮之實違規融資、侵吞國有資產、侵犯公民的財產權和合法權益。
一、居民的合法的財產權和選擇權被開發商嚴重侵犯
舉報人是幾代人世居北京市西城區官園危改小區和豐盛危改項目三期拆遷範圍內的居民——被拆遷人群，弱勢群體。官園危改小區的開發商——拆遷人為北京西都地產發展有限公司（簡稱西都地產公司）：豐盛危改項目三期的拆遷人為北京天恆房地產股份有限公司，現又改名為天恆置業集團（簡稱天恆置業）。因舉報人掌握西都地產公司違法拆遷，侵害被拆遷人合法權益的證據確鑿、充分、廣泛，所以作為舉報揭發問題的主軸：而天恆置業與其相關的共同之處一併揭發。
1、官園危改小區和豐盛危改三期的被拆遷人尋求法律保護
官園危改小區和豐盛三期的被拆遷人根據法律規定要求：產權調換，危改回遷。依據《中華人民共和國憲法》第十三條：公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。《土地管理法》第五十八條：為實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的：收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。國務院令（第305號）《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十一條：房屋拆遷可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。《中華人民共和國合同法》第三條：合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。第四條：當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。
《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模，嚴格拆遷管理的通知》國辦發[2004]46號（簡稱〈通知〉）
六款：加強拆遷補償資金監管，落實拆遷安置。合理的拆遷安置是維護被拆遷人合法權益，做好拆遷工作的重要基礎。拆遷單位既要充分尊重被拆遷人在選擇產權交換、貨幣補償、租賃房屋等方面的意願，也不得遷就少數人的無理要求。
在國家基本大法——《憲法》和國務院政令以及北京市政令都明確規定：公民的合法的財產權受國家法律保護，處於危改項目拆遷範圍內的被拆遷人在選擇產權交換、貨幣補償、租賃房屋等方面的意願，不但不被尊重，而且還被違法的開發商拆遷人西都地產公司、天恆置業粗暴地剝奪了選擇權，蠻橫地制定了他們的所謂「拆遷補償標準：此次拆遷採取貨幣補償方式」（見附證-1A1B），公然與國家法律相抗衡！嚴重侵犯了被拆遷人的財產權和選擇權。
遺憾的是北京市西城區國土資源局作為拆遷管理監督的政府職能部門，從官園小區危改項目、豐盛危改三期項目拆遷範圍內，依據市規劃局的住宅建設規劃，國家免費劃撥城市危舊房改造土地使用權，到審批危改小區的拆遷許可證，危改小區被拆遷居民應享受到的優惠政策和經濟實惠，以及危改回遷、危改回遷率的指標，相關危改拆遷一系列法律法規都清清楚楚，他們不但不制止拆遷人的違法拆遷行為，反而積極配合，通過違法行政裁決（後面揭發）等手段支持助長拆遷人西都地產公司、天恆置業有恃無恐非法炒地皮謀取暴利！
2、危改項目——國家劃撥土地使用權是以給原居民建設住宅為先決條件的
根據《北京市實施國土資源部（劃撥用地項目）細則》京政辦發[2002]54號（十三）條5款，列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅。
在建設安置居民的住宅名義下，西都地產公司獲得北京市國土資源局京房地劃[批]字（1995）第4號《北京市城鎮建設用地批准書》和北京市國土資源局京國土房管劃[批]字（2002）第065號《北京市城鎮建設用地批准書》，即官園危改小區用地；北京市城市規劃管理局94市規劃地字63號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》其中，建設居住房用地218000平方米；道路用地42000平方米，共計用地260000平方米。天恆置業獲得北京市國土資源局京國土房管劃[批]字（2004）第008號《北京市城鎮建設用地批准書》，即豐盛危改三期用地。北京市規劃管理局2001市規地字119號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》，其中建設居住用地227500平方米，道路用地56500平方米，共計用地284000平方米。該兩個危改小區建設住房用地面積佔總建設用地面積70-80%，其餘是建設道路用地。所謂的建設道路用地僅僅是危改小區內通道，並不是公益性質的公用道路。
西都地產公司拿到免費的用於建設居民住宅的218000平方米劃撥土地使用權後，至2005年7月25日滿兩年，不僅沒有建設任何居民住宅，卻將原規劃為「玉廊園居民小區」即官園D區標明為商品房、官園A區為寫字樓、公寓、公共配套、公建等名稱（見附件證據-5），為掩人耳目，偷天換日，竟登載在天恆置業的網際網路站上公開招商引資，炒地皮！遵循國務院於2005年4月28日召開常務會議：嚴禁炒地皮的決定舉報人將在六節中詳細專門揭發。
豐盛危改一、二、三期，拆遷人天恆置業獲得國家免費劃撥土地使用權的284000平方米中的227500平方米，按規劃應為居民建設住宅，但是至今快兩年了仍未拆遷完結，尚未達到「七通一平」的要求。據說該危改小區的土地使用權，已在運作買給新加坡投資商，由於是秘密的商業行為，舉報人只是提供線索，希望有關部門依法查處！
3、西都地產公司違法自訂拆遷補償標準，設置陷阱
官園危改小區的拆遷人西都地產公司，採取欺騙和矇蔽的非法手段，自訂運作原則《房屋拆遷通知書》（見附證—1A）（見附證—1B），擅自把國務院（305）號令第二十三條「……也可以實行房屋產權調換」劃掉！西都地產公司大膽修改政令，偷換成自己制定的「拆遷補償標準：此次拆遷採取貨幣補償方式」，把危改項目改換名稱：1、官園危改公共配套項目；2、公寓、公共服務設施等項目。（見附證—1A、B）（儘管《拆遷許可證》、西城區國土局的佈告上標明：「危改項目」）矇蔽群眾，設置陷阱，混淆視聽，使得某些不熟悉以法律保護自身權益或者搞不清什麼是「公益項目」？什麼是「公共服務項目」？的被拆遷人就會誤入西都地產公司設置的陷阱！因為「公益」建設項目、「公共」建設項目，儘管只有一字之差，拆遷的補償方式適用的法律法規條文卻不相同！所以只要被拆遷人誤認，就落入「此次拆遷採取貨幣補償的方式」圈套，開始與拆遷人就拆遷補償協商，討價還價的協商記錄掌握在拆遷人的手中，可以證明是你自願選擇「貨幣補償」。至於被拆遷人選擇產權交換，危改回遷的權利，就算自動放棄了。
拆遷人與被拆遷人就拆遷貨幣補償協商一旦達不成協議，尤其是到拆遷的後期，他會計算出拆遷總戶數5%以內的被拆遷人便被控制在拆遷人的手中，除非被迫接受拆遷人早已制定的8675元/平方米拆遷補償標準，否則，以前的協商的結果，拆遷人的承諾一律作廢。當拆遷人認為需要時，不管被拆遷人有什麼理由和具體困難，不分青紅皂白，統統算作「無理要求」以最低的拆遷補償價提出裁決申請（後面將以裁決實際案例具體舉報揭發），該出手時便出手。
國務院國辦發[2004]46號《通知》六款：合理的拆遷補償安置是維護被拆遷人合法權益、做好拆遷工作的重要基礎。拆遷人既要充分尊重被拆遷人在選擇產權交換、貨幣補償、租賃房屋等方面的意願；也不得遷就少數被拆遷人的無理要求。
對國務院的重要規定，拆遷人西都地產公司、天恆置業不理睬什麼是維護被拆遷人合法權益，什麼是做好拆遷工作的重要基礎，更不要說尊重被拆遷人的選擇權，在他們的辭典裡只有損人利己，非法暴利。倘若被拆遷人依法選擇產權交換危改回遷，或者要求按實際情況提供補償價款，合法合理安置拆遷居民的居住用房，就被拆遷人霸道地扣上「無理要求」的帽子，通過西城區國土局給予違法制裁！
西都地產公司說道做到，近兩年來官園危改小區共1700戶原居民沒有一戶享受到國家政策規定的產權交換，危改回遷；天恆置業也是一樣，三年多的時間，豐盛危改一、二、三期共1470戶原居民也沒有一戶危改回遷！拆遷人採取斷章取義手法隱瞞危改性質，可供選擇的安置方案和拆遷補償方式，把危改小區內的原住居民統統趕走，給他們騰空土地，便於大炒地皮之需，這種褻瀆法律、侵犯人民群眾的合法權益的行為，根據國務院國辦發[2004]46號《通知》
一、 八款：
一、端正城鎮房屋思想，維護群眾合法權益。……規範拆遷行為，落實管理責任，加強監督檢查；嚴格依法行政，加大對違法違規案件的查處力度，堅決糾正城鎮房屋拆遷中侵害人民群眾利益的各種行為，維護城鎮居民和農民的合法權益。
八、加強監督檢查，嚴肅處理違法違規行為。加大對城鎮房屋拆遷中違法違規案件的查處力度。給予了舉報人的鼓勵和支持，提高了我們向非法行為鬥爭的勇氣和堅決維護自己合法權益的信心！·
4、西都地產公司獨自侵吞國家回饋危改項目居民應當享有的優惠政策和經濟實惠
根據《北京市實施國土資源部〈劃撥用地目錄〉細則》（十三）
5、列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅，加快危舊房改造改善居民住房條件和居住環境，把北京建設成為歷史文化名城和現代化國際大都市。加快危改，急人民所需，解人民之憂，是落實「三個代表」思想的具體體現，是政府的民心工程。所以國家免費劃撥土地使用權，提供給「安置居民的住宅」危舊房改造工程，利國利民的大好事，獲得危改小區內原住居民的支持和嚮往-——被拆遷人，當然希望進一步改善自己的住房條件和居住環境。根據國家《土地管理法》第五十八條規定，配合政府的危舊房改造民心工程，支持危改政策，尋求安居樂業，社會和諧，便於工作、學習的居住環境，進一步提高生活質量！每家每戶根據自身的條件選擇產權交換或貨幣補償完全是法定的權利！任何人任何單位都不得侵犯！因此，舉報人堅決選定：產權交換，危改回遷。
可是，西都地產公司、天恆置業無代價拿到危改小區的土地使用權時，必須承擔用於安置居民的住宅的責任。因為該地區危改範圍內的土地使用權並非全部為國家所有，其中部分土地使用權——例如房屋院落等尚屬原居民的財產。國家的政策是以民為本，在涉及城市危舊房改造民心工程，即陽光工程，必須回饋給被拆遷人享受特定的優惠政策和實惠。依據《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》政策問答：危改小區的被拆遷居民「通過危改不僅改善居住條件，做到買的起、住得起、住得好，而且享受到房改成本價購房政策和經濟適用房政策，經濟上也得到實惠」。
對官園危改小區的被拆遷人來說，享受這些好的優惠政策和經濟實惠的權益，都被西都地產公司給掠奪去了！兩年來，被拆遷人不斷被騷擾，苦不堪言，使得原居民由盼危改到怕危改，由希望變失望，由美夢變惡夢！至少現在是這樣。
而西都地產公司呢，通過違法拆遷，卻能得到高額回報。可以舒舒服服地公開炒地皮賺大錢；又可以把北京市規劃「玉廊園住宅小區」（官園 D區）公開以商品樓標明賣高價，（完全忘記在劃撥的土地上蓋商品房是要付土地轉讓金的）（見附證—5）真是左右逢源，美不勝收！
西都地產公司如此違法違規，胡作非為，沒有西城區國土局的包庇和支持是辦不到的。
二、危改項目開發商勾結西城區國土局侵害公民權益
北京市西城區國土資源局是拆遷管理、監督的政府職能部門，對管內的危改小區拆遷人違法違規拆遷活動，侵害被拆遷人合法權益的行為不聞不問嗎？不是的，他們推波助瀾！由於西都地產公司的前身為「北京市西城區城市建設開發公司」，天恆置業的前身為「北京市西城區住宅建設開發公司」，與西城區國土局的關係不一般，儘管當前表面上已「政企分離」，脫鉤改制，但千絲萬縷的人際關係，在拆遷運作上協調、配合，甚至不惜違法違規。根據拆遷人的意志需要，及時下達《拆遷裁決書》（下面以實際案例揭發）
1、 拆遷人違反拆遷「陽光工程」規定，騷擾居民正常生活
根據北京市人民政府京政發[2003]24號《北京市人民政府關於做好房屋拆遷工作維護社會穩定的意見》四，推進拆遷「陽光工程」，堅持文明拆遷，加強拆遷隊伍管理。拆遷、評估工作人員必須持證上崗，無崗位證書的人員不得從事拆遷工作。拆遷單位都應制定文明拆遷守則，講文明語言，不得使用威脅、恐嚇、欺詐等不正當手段。
豐盛危改三期的拆遷人天恆置業拆遷運作至今已經超過兩年，1470戶被拆遷人至今沒有一戶享受到產權交換、危改回遷法定權益和危舊房改造帶來的實惠。但正常的生活環境遭到破壞，遍地是拆除舊房的建築垃圾。從未不帶上崗證的拆遷服務員，任意侵入民宅，喧嚷某些恐嚇、威脅、欺騙的「信息」進行騷擾！嚴重影響居民的工作和學習。根據《北京市城市房屋拆遷施工現場防治揚塵污染管理規定》第七條、第八條、第九條之規定：拆遷期滿一年的空地尚未建設應先予綠化，建築垃圾及時清理。根據已立項的建設用地，期滿兩年尚未施工，國家應無償收回國有土地使用權。
官園危改小區的拆遷人西都地產公司到2005年7月25日，滿兩年的大限將至。去年，經北京市相關部門聯合審查其拆遷資格沒通過，即「8.31」大限沒過關。經過四個月的整頓，於2004年11月24日又獲得半年期的《危改房屋拆遷許可證》有效期至2005年5月23日，因大限將至，西都地產公司除了傷民擾民與天恆置業相比有過之而無不及，還到處散佈恐怖信息，說什麼「西城區區長已經批准，強制拆遷50戶居民」，威脅、恐嚇、欺騙目前尚未搬遷的居民。西都地產公司，置國家法律法規不顧對國務院（305）號令和北京市政府（87）號令的規定任意取捨，我行我素，被拆遷人的財產權、選擇權、申訴權甚至公民權（不帶拆遷上崗證非法侵入民宅等）一律漠視，強迫被拆遷人接受貨幣補償方式。否則，在拆遷人西都地產公司、天恆置業主導，西城區國土局的配合下，被拆遷人就會受到制裁！
2、 西都地產公司拆遷資格 「大限」將至，瘋狂對被拆遷人施壓
西都地產公司老闆於2005年3月中、下旬指派拆遷人員張某、周某等人在官園危改小區內廣泛散佈「強制拆遷50戶」的恐怖信息後，於2005年4月1日，一天之內通過西城區國土局至少向官園危改A區四戶居民發出《房屋拆遷糾紛裁決書》（官園A區本應當為這些被裁決的居民用於安置居民的住宅的土地使用權24533平方米，於2004年7月14日，以成交價格人民幣4.9613億元，「七通一平」，用地性質住宅的條件被唯利是圖的西都地產公司違法售予北京天太金海置業有限公司。後面專題揭發舉報。）
根據國務院國辦發[2004]46號《通知》五，嚴格依法行政，正確履行職責，政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。
西城區國土局負責官園危改小區拆遷工作的公務員孫波，依照拆遷人西都地產公司的組織下，連同公證處的某些人於2005年4月4日，在兩小時之內至少向官園危改小區的被拆遷人王某、李某等送達十五份《房屋拆遷糾紛調解通知單》，由該危改小區拆遷負責人國土局公務員孫波簽發。在此要特別指明的是，孫波等人急於將上述的被拆遷人納入裁決程序，他要出面主持「調解」了。可是，此時西都地產公司作為裁決申請人連《裁決申請書》都沒有準備好，而孫波要在4月6日召開三方面有關人員參加的調解會。但尚不知雙方的拆遷糾紛究竟在哪裡，於是西都地產公司趕快於4月7日交上《裁決申請書》。孫波在4月8日晚上親自率大隊人馬浩浩蕩蕩送往被拆遷人家中，約定4月15日開調解會（見附證—3）。這樣的荒唐事西城區國土局都幹得出來！何來依法行政，連行政裁決程序都搞不清！根據國務院國辦發[2004]46號《通知》三：嚴格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平。對達不成協議的必須按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房[2003]252號）的規定嚴格執行聽證、行政裁決，證據保全等程序。
3、 西城區國土局不知危改回遷和回遷率？要求拆遷人提供法律依據
2005年4月15日上午，本來應當由拆遷人承擔的拆遷活動——拆遷人和被拆遷人協商相關事宜，並把協商記錄，雙方達不成拆遷協議的理由和原因，一方提出裁決申請，經國土局5日內審查核實後，連同副本送達給被申請人，5日準備答辯時間，才能履行裁決程序的拆遷糾紛調解會，在孫波的直接參與和干預下，匆忙召開了。參加這次調解會的有西都地產公司張某，被拆遷人王某等三人都是在4月4日收到，尚沒有提出裁決申請時就先收到西城區國土局孫波簽發的沒有發文號的《拆遷糾紛調解通知書》，其中只有王某一人收到4月7日由西都地產公司緊急補寫的《裁決申請書》副本（另外兩位被拆遷人因沒在家沒有收到）。
因為拆遷人堅持老闆自訂的「此次拆遷採取貨幣補償方式」，而被拆遷人依法選擇產權交換，危改回遷，雙方有原則分歧才不能達成協議，當場被拆遷人王某質詢孫波：官園危改小區為什麼不能危改回遷？孫波答：「官園小區是商業開髮帶危改，沒有一戶危改回遷」。王某追問；「有法律依據嗎」？孫波吱吱唔唔不直接回答，只說：「小張（西都地產公司）會給你送去」！堂堂西城區國土局拆遷科竟拿不出依法行政的法律依據！那麼，「不准危改回遷」的實施依據就是西都地產公司老闆制定的「此次拆遷採取貨幣補償方式」了。難怪孫波面臨如此尷尬局面不得不求救於拆遷員小張，可嘆啊！可悲！
被拆遷人王某繼續問道：「官園危改小區的回遷率是多少」？孫波自知理虧，閉口不答，經過深思突然聯想起西都地產公司匆匆忙忙補寫的《裁決申請書》漏洞百出，哪裡經得起這樣質詢、答辯！不顧被拆遷人在場，連忙關照西都地產公司的拆遷員張某說：你們回去（把裁決申請書）搞嚴實點兒！別留縫（把柄）！原來，所謂的裁決申請書是有意安排「搞」出來的，並且不「嚴實」，有「縫兒」，回去再「搞」聰明點兒！真是欺人太甚！與依法行政，確保拆遷工作公平、公正、公開的要求相差何止十萬八千里！
被拆遷人當場表態，依據國務院（305）號令第二十三條、北京市人民政府（87）號令第二十一條和國辦發[2004]46號《通知》六，堅決要求：產權交換，危改回遷。（見2005年4月15日國土局調解記錄）。
4、 西都地產公司老闆持有不准危改回遷的神秘文件？
西城區國土局拆遷科的公務員孫波、康媯以及西都地產公司、天恆置業的拆遷員等眾口一詞「沒有一戶危改回遷」，孫波在被質詢招架不住無奈的情況下，脫口而出（「法律依據」源於西都地產公司）「小張會給你送去」。當然，時至今日「小張」也沒有將「法律依據」送來。通過其他渠道舉報人瞭解到這份神秘的規定「危改不准回遷」文件為《西城區危舊房改造拆遷的批復》確實是西都地產公司老闆透露出來的。
根據國務院國辦發[2004]46號《通知》二，地方政府不得違反法定程序和法律規定，以政府會議紀要或文件代替法規確定的拆遷許可要件及規劃變更。
《西城區危舊房改造拆遷的批復》（舉報聯繫人持有紅圖章具有法律效力的證據，待上級檢查時出示），其內容究竟如何舉報人不得而知，倘若真有其事，也僅僅是區政府某位領導對拆遷工作的批示而已，即構不成法律法規，也不能算政府工作條例，既不對外公布，對老百姓也就沒有任何法律約束力。作為政府公務員孫波履行公務執行拆遷糾紛調解工作時，只能依照國家法律法規和政府工作條例的規定行事，怎能遵循某領導人的批復意見呢？而且令拆遷員「小張」把《批復》提供給被拆遷人作為官園危改小區（共1700戶）「沒有一戶危改回遷的」「法律依據」。請孫波先生不要再愚弄老百姓了，舉報人是不會上當受騙的！
這神秘莫測的《西城區危舊房改造拆遷的批復》到底說了些甚麼？哪位領導人批復的？難道與國務院（305號）令、北京市（87）號令有所標新立異嗎？為什麼被西城區的拆遷人奉為至寶！？怎麼有這麼大的威力？是否違法？確實值得追究！普通老百姓就無能為力了。請紀檢、監察部門檢驗吧！這是舉報人應當盡的公民捍衛國家法律尊嚴之義務！
5、國土局拆遷科科長：「我們履行的是北京市規定的裁決程序」，真的嗎？
西城區國土局拆遷科科長；「我們履行的是北京市規定的裁決程序」，這句話是通過西城區政府人民來訪接待日（2005年4月19日），一位負責接待的王化民同志，回答來訪者針對最近4月1日發出的《拆遷糾紛裁決書》的問題的答覆，這位拆遷科長的言外之意就是說自己是循規守矩的，裁決書沒有問題，若有的話也是北京市規定的裁決程序出了問題。科長先生，法律面前，人人平等，還是虛心點兒，聽聽老百姓的呼聲！花言巧語拒絕批評，遮掩錯誤與事無補！（以上見西城區政府信訪接待談話記錄）
官園危改小區的拆遷人西都地產公司，2004年7月25日《房屋拆遷許可證》到期截止。去年經北京市有關房屋拆遷管理、監察部門聯合大檢查，西都地產公司「8.31」大限沒有過關，處於沒有房屋拆遷資格的尷尬境地。西都地產公司經過四個月整頓再次拿到官園危改項目《房屋拆遷許可證》的日期是：自2004年11月24日開始生效，至2005年5月23日截止。
請西城區國土局主管房屋拆遷的公務員們注意；國務院於2004年9月頒發國發[2004]46號《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模，嚴格管理的通知》（簡稱《通知》；2004年10月25日頒發京政辦發[2004]52號）《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理文件的通知》早已下達各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局至今已有半年多，要求貫徹落實該《通知》嚴格拆遷管理。
西城區國土局作為北京市管轄下的區一級的房屋拆遷管理職能部門，既敢於對國務院國發辦[2004]46號《通知》頂著不辦；也敢對北京市人民政府京政辦發[2004]52號文件要求：貫徹落實國務院46號《通知》規定履行依法行政的職責，充耳不聞，不予理睬。西城區國土局為什麼要這樣干呢？！對照一下，他們在「官園危改小區」2005年4月1日，一天之內下發四份版本幾乎完全一樣，只是被拆遷人姓名不同的《房屋拆遷糾紛裁決書》便可清楚瞭解：原來西城區國土局是給該危改小區的拆遷人西都地產公司撐腰，為其獲取非法高額利潤開路，違法行政裁決在所不惜（見案例證據—2A，下一節專題揭發），而國辦發[2004]46號《通知》將房屋拆遷相關法規、條例進一步規範，加強了拆遷管理和監督，嚴格拆遷程序確保拆遷公開、公正、公平。這樣就約束了西城區國土局幫助拆遷人西都地產公司、天恆置業實現「此次拆遷採取貨幣補償方式」目標，強迫所有被拆遷人接受的手段失靈。因此，他們抵制、違反或者故意裝作國辦發[2004]46號《通知》根本不存在，特別是三，嚴格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平。所有拆遷項目都必須按照《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號）等規定的許可權和程序履行職責。對達不成協議的，必須按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房252號）的規定嚴格執行聽政、行政裁決、證據保全等程序。特別要執行估價結果公示制度，依照有關規定實施行政裁決聽政和行政強制拆遷聽政制度。確保拆遷公開、公正、公平。
《通知》三：正文中連續兩次出現：確保拆遷公開、公正、公平。以示其重要性，並且強調；所有拆遷項目都必須按照……北京市的京政辦發[2004]52號文件於2004年10月25日再次強調全市各區、縣貫徹落實《通知》的各項規定。到了西城區國土局那裡就行不通，就是要頂牛！硬把2004年11月24日才拿《房屋拆遷許可證》的西都地產公司官園危改項目列在所有拆遷項目之外，直到2005年4月1日簽發《房屋拆遷糾紛裁決書》時，頂了半年牛的勁頭仍未鬆懈，繼續干！試問西城區國土局，一名拆遷科長竟然敢於國務院和北京市政府的政令相抗衡，他的「勇氣」可謂十足，「動力」哪兒來的呢？
西城區政府信訪接待人王化明同志不是房屋拆遷第一線的工作人員，只是轉達國土局拆遷科的答覆，不能分辨建設部的與北京市的《拆遷裁決工作規程》究竟有何不同，可以理解。但作為區國土局和拆遷科長竟然以此話搪塞，狡辯，真不知他是否認真學習過這兩份《規程》，比較過它們的異同點嗎？以為這樣就可以糊弄糊領導和老百姓，就可以輕鬆開脫自己所應承擔違法裁決的責任嗎？
2005年4月1日，由國土局拆遷科公務員孫波送達官園危改A區的四份《拆遷糾紛裁決書》，是與拆遷人西都地產公司的裁決申請書副本同時送達的，當然沒有給被申請人任何答辯的機會，從來不開裁決聽政會，不搞證據保全，「申請人與被申請人的協商記錄」，「對被申請人的補償安置方案」一律不答；裁決的依據就是拆遷人裁決申請書的再版！狡辯是沒有用的，被拆遷人手中掌握蓋有國土局大印的《裁決書》，鐵證如山！（見案例證據）西城區國土局的拆遷科長，當然要對管內的危改拆遷出現的問題負主要責任，尤其是違法裁決，損害群眾權益的責任更不可原諒！為了推卸責任竟然敢往「北京市的有關裁決程序規定」身上潑髒水！舉報人懷疑這位拆遷科長是否讀過《北京市城市房屋拆遷裁決程序規定》
第八條：裁決機關應當自裁決申請受理之日起5日，將裁決申請書副本送達給被申請人。--當然有準備答辯時間。--5日內提出書面答覆。--有陳述權和申辯權。
第九條：當事人可以委託1至2人作為代理人參加裁決—裁決聽政。
第十條：裁決機關進行裁決時，應當召集拆遷當事人調查詢問，主持人可以進行調解。
第十二條：當事人應當對自己的主張提供證據—以上各條組合證據保全。
對照國務院指定的（建住房[2003]252號）《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十條（一）向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，並告知被申請人的權利；（二）審核相關資料、程序的合法性；（三）組織當事人調解。房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據進行覆核；對當事人提出的合理要求應當採納。房屋拆遷管理部門不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權益的裁決。
將北京市的和建設部的房屋拆遷裁決工作規程對比，就公開、公正、公平合法性合理性以及危舊房改造以人為本的政府民心工程政策性而言是相同的，並且重點突出，範圍明確，僅僅是條文、文字表達形式，有所調整而已。
西城區國土局對國務院政令拒不接受，對建設部制定的規則不理睬，北京市的通知不屑一顧，老百姓的合理要求、合法權益更不在話下了！那麼在拆遷糾紛裁決過程中，西城區國土局聽誰的？結論是只聽拆遷人西都地產公司、天恆置業老闆的意願按其意圖照辦：不管是前廊後廈的大瓦房、四合院還是碎磚砌牆的平臺一律「言不二價、童叟無欺」，8675/平方米。所謂的評估公司的估價，也只是重複拆遷人老闆早已制定的補償標準走走形式而已。對「8、31」大限未能過關，於2004年11月24日才拿到《拆遷許可證》的官園危改笑區拆遷人西都地產公司而言，西城區國土局只有履行國務院國辦發[2004]46號《通知》，北京市人民政府京政發[2004]52號貫徹落實《通知》：所有拆遷項目都必須按照《城市房屋拆遷管理條理》（國令305號）和《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號）等規定的許可權和程序履行職責的義務。
但是，西城區國土局在46號《通知》和52號貫徹落實《通知》已達6個月時間，就是拒不履行，在2005年4月1日一口氣連續下達至少4份按「老辦法」實施的《房屋拆遷裁決書》，在4月4日兩個小時之內，又把至少15戶被拆遷人納入裁決程序。下面用具體案例揭發其違法行政行為。
三、西城區國土局房屋拆遷行政裁決程序違規裁決違法
1、行政裁決程序違規
現以西城區國土局的三份《城市房屋拆遷糾紛裁決書》為案例，與相關的法律法規相對照，舉報如下：
A、案例A，西國土房管裁字（2005）第54號《裁決書》日期為2004年4月1日（見案例證據-2A）；
B、案例B，西國土房管裁字（2004）第42號《裁決書》日期為2004年3月30日（見案例-2B）；
C、案例C，西國土房管裁字（2004）第97號《裁決書》日期為2004年5月17日（見案例證據-2C）。
根據國務院（第305號）令第十六條，裁決應當自收到之日起30日內作出；《北京市城市房屋拆遷裁決程序規定》第十四條應當自收到裁決申請之日起30日內作出；國家建設部（建住房[2003]252號）《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十四條行政裁決應當自收到申請之日起30日內做出。
鑒於西城區國土局拆遷科長，擅長在有關房屋拆遷法規政令的制定部門上兜圈子，推卸責任，以上實乃不得而為之。
案例A和案例B，拆遷人是西都地產公司，西城區國土局官園危改項目拆遷負責人孫波；案例C，拆遷人是天恆置業，西城區國土局豐盛危改項目拆遷負責人是康媯。
國務院國辦發[2004]46《通知》三，對達不成協議的，必須按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房[2003]52號）的規定嚴格執行聽政、行政裁決、證據保全等程序。特別是要執行估價結果公示制度，依照有關規定實施行政裁決聽政和行政強制拆遷聽政制度，確保拆遷公開、公正、公平。
案例A，拆遷人西都地產公司於2004年3月25日提出裁決申請；西城區國土局《房屋拆遷糾紛裁決書》於2005年4月1日送達被申請人手中，這期間在經歷了一年多時間，遠遠超過了規定的30天期限，因此，國土局違規，在孫波手中拖延的11個月期間雙方是否協商，即拆遷人與被拆遷人又有哪些要求或承諾，都與國土局無關。國務院國辦發[2004]46號五，嚴格依法行政，正確履行職責……政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。
由於官園危改小區的拆遷人西都地產公司的拆遷許可證的時限將至，到2005年7月25日就滿兩年了，所以拆遷人需要在2005年4月1日讓西城區國土局孫波配合，快發裁決書，再加上被申請人——被申請人對行政裁決不服，還有三個月的申訴期也只是到7月上旬，還有「強制拆遷」的可能。機不可失，時不可待，僅僅一天時間，就發出了四份《拆遷糾紛裁決書》，所以西城區國土局也就不顧30天裁決程序規定各個環節，審核相關資料，裁決聽政，證據保全等等一律取消，就要拆你的房，沒商量！（見附證-2A）
案例A，拆遷人天恆置業於2005年1月14日提出裁決申請；西城區國土局《房屋拆遷糾紛裁決書》於2005年5月17日送達。這期間經歷了四個月零八天，遠超過規定的30日內完成裁決程序的期限，西城區國土局負責豐盛危改三期拆遷工作的康媯其他違規行為與案例A完全相同。（見附證-2C）
案例C，西國土房管裁字（2005）第54號《城市房屋拆遷糾紛裁決書》中，對被拆遷人的拆遷補償依據是北京浩誠業房地產評估公司的評估報告，「已由周聰於2003年8月7日簽收」。但是在北京浩誠業房地產評估公司的評估報告書3頁十六款：估價報告應用的有效期：本報告估價結果有效期為一年。（見附證-2A）時至2005年4月1日。西城區國土局竟然把超過法律時效期長達8個月作廢的「估價」濫竽充數，堂堂正正地寫在行政裁決書上，還要以此去制裁人家被拆遷人！簡直就是蔑視法律，侮辱群眾！嚴重侵犯被拆遷人的合法權益。西城區國土局負責拆遷領導集體討論通過的裁決書，竟然將法律時效常識性概念，是搞不清楚呢？還是故意生拉硬扯欺負老百姓，討好那些財大氣粗的開發商？不論出於何種動機，國土局的大印都是蓋在《拆遷糾紛裁決書》上了，代表政府做出了行政裁決，如此為人民服務，豈止瀆職，簡直就是犯罪。
2、西城區國土局房屋拆遷行政裁決違法
國務院國辦發[2004]46號《通知》：加強城鎮房屋拆遷管理工作，關係到中央宏觀調控政策的有效貫徹落實，關係到城鎮居民的切身利益和社會穩定。當前，有的城市拆遷補償和安置措施不落實，人為降低補償安置標準；有的甚至濫用行政權力，違法違規強制拆遷。這些現象，嚴重侵害城鎮居民的合法權益。
有誰能想到「這些現象」竟然出現在國務院的所在地與之近在咫尺的西城區國土局！舉報人提供的由西城區國土局行政裁決，時隔一年的三份實際案例A，案例B，案例c（見案例證據-2A、2B、2C），儘管他們分屬官園危改小區和豐盛危改三期拆遷範圍內的行政裁決案例，但是裁決一、裁決二的內容卻是同一模式，除被拆遷人姓名、週轉房門牌號對號入座外，裁決的實質有效的內容完全一致。上述案例是時隔一年分別裁決的，可見是西城區國土局裁決書長期專用的規範模本。但它卻是違反《憲法》和《合同法》、《行政許可法》。
國務院國辦發[2004]46號《通知》六，加強拆遷補償資金監管，落實拆遷安置。合理的拆遷補償安置是維護被拆遷人合法權益、做好拆遷工作的重要基礎。
西城區國土局卻與國務院對拆遷工作的要求背道而馳，在其行政裁決的上述三份實際案例中，裁決內容完全相同，而在《拆遷糾紛裁決書》：裁決一、裁決二，儘管使用一些文字鋪墊，所包含的實質內容可詮釋如下：
裁令被拆遷人在十五日之內，盡快把自己房屋交給拆遷人拆除——先滅失被拆遷人的財產，可是應得的拆遷補償款不能支付，必須抵押在拆遷人手裡，若乾時日以後，只有滿足拆遷人提出的條件才有「可能」歸還拆遷補償款（到那時拆遷人何在？）換言之，先把你的房子拆除再說，錢暫時不給，趕快騰出土地。
裁令被拆遷人十五日內，全家搬遷到幾十里之外的大興區，在那裡有拆遷人指定的租賃房屋去住吧！——但是房租和物業等費用分文不得拖欠——若乾時日以後被拆遷人不願住了，騰清房子，交清房租物業費——再去找拆遷人要回你的拆遷補償款！（如果此時拆遷人「蒸發」了？）
西城區國土局如此裁決：簡言之，你的房子，拆了！錢，先不給，將來嘛！誰拆的找誰要去！這樣，實質上是把原住居民掃地出門了！這能算是危舊房改造嗎？被拆遷居民何罪之有？遭此橫禍？
拆遷人得到如此裁決，即使睡著覺都能笑出聲來！一分錢不花就把原居民的房子給拆了，別人的財產權轉到自己手裡，包袱甩掉了，真是太美了！
幾家歡樂幾家愁！人們都應該換位思考，西城區國土局拆遷科的公務員和領導，當你們起草和討論這樣的裁決書時，有沒有想過，如果你們家的房子就這樣被開發商給拆除了，你答應嗎？如果不懂得依靠法律保護自身權益的被拆遷人，在收到《拆遷糾紛裁決書》後，依裁決令而行，真的搬到大興區的週轉房去住了，其後果不堪設想。
西城區國土局房屋拆遷的管理者，你們手中權力只有在國家法律法規的規定和允許之下，才可實施，請不要忘記在依法治國的國家，不是只有有關房屋拆遷的法規、條例，更重要的是國家法律必須遵循，依法行政。西城區國土局《拆遷糾紛裁決書》違反了《中華人民共和國憲法》第十三條公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。
西城區國土局的裁決侵犯了被拆遷人的財產權，你們根本沒有資格強制被拆遷人將自己的財產抵押給拆遷人。西城區國土局違反了《國家土地管理法》第五十八條為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，對原土地使用權人應給予適當補償。國土局無權裁決不予補償或暫不補償。因為沒有提供保全條件。
西城區國土局違反《合同法》第四條當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。因為西城區國土局強令被拆遷人抵押財產，對原土地使用權不予補償的裁決，構成非法干預。
西城區國土局沒有在裁決書中確認拆遷人提供的週轉房產權所屬的證據。如果該週轉房的產權屬於他人，拆遷人就是租賃房屋的中介人，把被拆遷人的房產拆除土地使用權騙到手之後，轉賣或者破產，使得被拆遷人無法收回拆遷補償款，拆遷人構成詐騙罪！而國土局是《拆遷許可證》的頒發者又是裁決者。根據《行政許可法》第七條，公民的合法權益因行政違法實施行政許可受到損害的，有權依法要求賠償。這樣，由於西城區國土局違法裁決就會給國家造成巨大損失！
如果拆遷人提供的週轉房確有財產權，扣留被拆遷人的房產拆遷補償款作為抵押的條件，就構成融資租賃關係。要按照《合同法》第二百三十七條融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃房屋，承租人—被拆遷人選中的房屋產權不是拆遷人的，則拆遷人必須買下來產權，提供給承租人使用，收取被拆遷人的房租。但是，西城區國土局的裁決完全與國家法律規定相反。
西城區國土局像這樣的違法的《拆遷糾紛裁決書》，不知已經發出多少份，目前還在繼續往外簽發；也不知侵害了多少位拆遷人的合法權益，給非法的開發商撈到了多少不義之財！不僅西城區政府的形象、聲譽受損，而且可能製造國家賠償的案件。
舉報人殷切希望紀檢、監察部門，及時制止西城區國土局違法違規的行政裁決出籠，堅決查處有關責任人！
四、西都地產公司將國家劃撥土地違法抵押貸款
1、西都地產公司大股東國旅聯合和前股東天恆置業股權轉讓概況
西都地產公司的企業全稱為北京西都地產發展有限公司，其前身為北京市西城區城市建設開發公司改制而來。
天恆置業的企業全稱為北京市天恆置業集團公司，其前身為北京市西城區住宅建設開發公司，原為北京市西城區城市建設開發公司的第一大股東，於2003年3月11日和2003年5月31日分兩次將其持有西都地產公司的股權60%出讓給國旅聯合股份有限公司。
北京天恆置業集團公司，將公司擁有的北京西都地產發展有限公司（原北京市西城區城市建設開發公司）41%股權，以人民幣8000萬元價款轉讓給國旅聯合股份有限公司（以下簡稱國旅聯合公司）。國旅聯合公司於2003年5月31日又收購完成北京天恆置業持有北京西都地產公司19.9%股權，7月31日董事會決議公布：北京天恆置業集團持有的北京西都地產發展有限公司19%的股權，以人民幣3707萬元收購，增持完成後，國旅聯合公司持有北京西都地產發展有限公司60%的股權，成為其第一大股東（資料來源為上市公司國旅聯合公司網站，見附證-4-1）
2、西都地產公司60%股權被國旅聯合公司控股時的資產狀況
國旅聯合公司在其網站上公布了2003年5月31日西都地產公司狀況：（見附證-4-2）
北京西都地產發展有限公司資產負債表2003年5月31日
順序 資產 金額（單位萬元） 負債 金額（單位萬元）
1 流動資產 169568 流動負債 157167
2 長期資產 18216 長期負債 31767
3 固定資產淨值 24785 負債總額 188934
4 無形資產 1855
5 資產總額 214423
西都地產公司如此糟糕的資產狀況，難怪其原來的大股東兩個多月竟拋出了60%的股權，負債高達18.8934億元而流動資產為16.9568億元。實際上，可供西都地產公司真正「流動」的為-1.9366億元，資不抵債，如何生存？便是首當其衝。
北京西都地產公司資金重組改制以後，開始運作實施北京市「十五」計畫的城市危舊房改造，地區內按照國家優惠政策用於安置居民住宅建設的機會，將改制前由北京市西城區城市建設開發公司名義獲得的，北京市國土資源和房產管理局免費劃撥的京房地劃[批]字（1995）第4號《北京市城鎮建設用地批准書》和京國土房管劃[批]字（2002）第065號《北京市城鎮建設用地批准書》國家劃撥的建設用地範圍為北京市西城區官園危改小區。根據北京市規劃管理局94市規地字63號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》規定：官園危改小區建設用地總面積：260000平方米，其中建設居住房用地：218000平方米；小區內道路用地42000平方米。
根據《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》十三條第5款：列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅。
可是，當北京市國土局以危舊房改造項目劃撥給西都地產公司土地使用權時，官園危改小區範圍內尚有1700戶居民，這塊土地的使用權屬於這些居民的，根據《土地管理法》第五十八條為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。也就是說，西都地產公司需要準備好拆遷補償資金和按照官園危改小區建設用地規劃，必須建設住房佔地218000平方米，用於安置居民的住宅。
西都地產公司必須以建設單位的名義，將官園危改小區的居民的房屋拆遷安置的資金準備到位才能申請拆遷許可證。
3、西都地產公司固定資產不足2.5億，負債近19億元，卻能得到銀行貸款6億元，奇蹟！
這個標題，確實令人吃驚！面臨如此高額負債，哪家商業銀行會如此慷慨大方，急人所需！完全不顧北京西都地產公司是一家有限責任公司，據說其註冊資金為5000萬元，在2003年5月國旅聯合公司購買北京天恆置業的60%股權時出資尚不到1.2億元。就算把他的固定淨資產全部是優良資產都抵押給貸款銀行，也不足以貸到2億元。
舉報人無法指出西都地產公司是由哪家銀行得到的6億元貸款。因為西都地產公司與銀行完全是暗箱操作，只有靠銀行監督檢查部門監察了。舉報人只是提供線索。但是，西都地產公司於2003年7月中得到6億元貸款卻是確定無疑的。這是由其控股公司——國旅聯合公司董事會於2003年8月14日和2003年9月17日「國旅聯合公布臨時股東大會決議」公告：
二、同意公司為北京西都地產發展有限公司（簡稱：西都地產）貸款提供擔保，公司所屬公司西都地產擬於2003年貸款6億元人民幣，公司為其中2億擔保，其餘擔保事項由該公司其他股東承擔，公司提供擔保後，西都地產用非配套公建項目作抵押對公司提供反擔保。（見附證-4-3）
國旅聯合公司的這份公告保留了其「機密」信息（1）子公司西都地產公司的貸款銀行？（2）貸款日期、期限？（3）抵押物？（4）除自己提供2億元貸款擔保外，其餘4億元貸款擔保人是誰？沒有明確，只含糊說「該公司其他股東承擔」。這些問題非常重要，因為它牽涉官園危改小區1700戶居民的拆遷補償和安置落實等一系列問題。
國旅聯合公司作為上市公司，依法經營是天經地義的，但是明明知道收購西都地產公司的當時——北京市西城區城市建設開發公司資產負債情況嚴峻，但看中了他手裡有官園危改小區，北京二環內緊接金融街北緣、梅蘭芳大劇院、中國京劇院的鄰居，地理位置十分優越！不滿足持股41%，急不可待地增持股19%成為具有絕對權力的控股公司。當然下屬公司從此一切運作行為，國旅聯合公司不能推卻領導責任！
4、上市公司南京國旅聯合股份有限公司的領導責任
西都地產公司手中儘管持有官園危改小區建設用地規劃許可證和建設用地批准書，但是，沒有可供拆遷補償和居民安置專款專用的資金是領不到《房屋拆遷許可證》的，所以在國旅聯合公司控股以後，西都地產公司於2003年7月中，搞到一筆6億元人民幣貸款。北京市西城區國土局核發《官園危改小區房屋拆遷許可證》，有效期為一年，從2003年7月26日—2004年7月25日截止。當時，西城區國土局發布公告，西都地產公司向官園危改小區的每戶發出了《房屋拆遷通知》，並且自訂違法的「補償標準：此次拆遷採取貨幣補償方式」為炒地皮做好鋪墊，以便可能獲取非法高額利潤。（見附證1A、1B）
西都地產公司拿到官園危改小區房屋拆遷許可證的先決條件是向國土局驗證了6億貸款資金已經到位。可是，一個月以後國旅聯合公司董事會於2003年8月14日通過決議：「西都地產擬於2003年貸款6億元人民幣」；2003年9月17日第一次臨時股東大會決議：「公司下屬公司西都地產擬於2003年貸款6億元人民幣」。國旅聯合公司搞模糊時間差戰術的實質，是企業管理高層深知西都地產根據《銀行法》有關貸款的規定，是沒有資格獲得銀行貸款的。但是西都地產公司「有辦法」居然搞到了6億元貸款，並且於2003年7月26日拿到了官園危改小區《房屋拆遷許可證》。國旅聯合公司認為發財的機會到了，於是匆忙召開了臨時董事會，並於2003年7月31日公布臨時董事會決議：「以人民幣37073170.73元增持北京西都地產發展有限公司（原北京市西城區城市建設開發公司）19%的股權，增持完成後，公司將持有該公司60%的股權，成為其第一大股東」。（見附證—4—1）
國旅聯合公司的如意算盤實在不敢恭維！無非是隔岸觀火，乘機撈一把，讓西都地產公司有本事你去違法貸款，這時我不是大股東不控股，不承擔領導責任，有什麼「雷」有北京天恆置業集團去頂著。當西都地產公司不負所望，不僅拿到6億貸款，而且又拿到官園危改小區的《房屋拆遷許可證》，開始「宏圖大展」之時，誤認為從此一路風順，於是從北京天恆置業集團又購進19%股權，成為絕對控股公司。在商業運作市場經濟競爭的條件下，誰會把大好的發財機會拱手讓人？國旅聯合公司控股後，沒有加強領導，依法經營，導致西都地產公司為了追求非法高額利潤，利用國家給予的危改優惠政策，實施一系列違法違規的拆遷活動，嚴重侵害被拆遷居民的合法權益，更有甚者在國家免費劃撥土地基礎上大炒地皮，侵吞國有資產！（下節專題舉報）
5、西都地產公司把劃撥土地使用權抵押貸款
舉報人已將西都地產公司違法貸款6億元的過程揭發，追究其貸款的抵押物更能清楚其違法的實質。官園危改小區是北京市「十五」計畫城鎮危舊房改造160片小區之一。根據京政辦發[2002]54號《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》第十三條居住用地5款列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅。
西都地產公司要獲得官園危改小區的拆遷人資格，必須承諾為該小區居民建設用於安置居民的住宅和拆遷補償費用等，為了籌集資金，由某銀行貸款6億元人民幣。擔保人主要：其中的2億元為國旅聯合公司；其餘的4億元為其前大股東北京天恆置業公司。擔保人可以找有資質的公司企業，可是抵押物卻要求是自有的資產。根據《銀行法》要求所需抵押物價值應在10億元左右。但是從西都地產公司的資產負債表中可以看出，近2.5億的固定資產中即使都是優良資產也遠遠不足作為貸款6億元的抵押之用！舉報人認為唯一可以冒充自有「資產」的就是官園危改小區的26萬平方米國有土地使用證（臨時頒發的），可是這片土地是劃撥的呀！
根據京政辦發[2002]54號《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》第三條： 凡以劃撥方式取得的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押。確需對劃撥土地使用權進行轉讓、出租、抵押的，應按規定補辦土地有償使用手續。經批準可以不辦理土地有償使用手續的，轉讓方應將土地收益上繳國家。
商業銀行對商業貸款申請審查是十分嚴格的，對申請貸款企業的經營狀況、資產負債，以及過去的銀行貸款信譽嚴格審查，而且對抵押物所有權屬以及現有市場價值甚至對擔保人都細緻的反覆的權衡，尤其超過億元的巨額貸款，更是特別慎重，為避風險，而實行「一票否決制」。按照西都地產公司的具體情況，究竟是什麼力量扭轉過來變成「一票表決制」？！確實值得國家銀監會調查、追究相關人的責任！
2003年7月，西都地產公司不但獲得了某銀行的貸款6億元，而且因此獲得了官園危改小區《房屋拆遷許可證》。國家明文規定的劃撥土地使用權不得作為貸款抵押，但確實被某銀行收下了，問題就更大了。此時，官園危改小區尚有1700戶居民，這片土地使用權的大部分為居民所有，也作為抵押物抵押在銀行了。等於是間接的由原居民給開發商墊付拆遷補償了。
五、西都地產公司與天恆置業相互擔保違規貸款中的陰謀——轉讓土地使用權？
據國旅聯合公司獨立董事的意見稱，「截至2004年6月30日：國旅聯合公司控股子公司北京西都地產發展有限公司對外擔保總額63100萬元，其中違反《通知》規定的擔保共計60200萬元，部分為西都地產改制前與其」關聯企業之間互保所形成的，其中40000萬元的擔保是西都地產為其第一大股東北京天恆置業集團公司貸款提供擔保後，又由天恆置業借給西都地產所使用」。（見附證—4—4）
舉報人引述國旅聯合公司獨立董事的意見，發現與事實有出入。首先，從2003年7月30日開始國旅聯合公司正式持有西都地產公司60%成為第一大股東絕對控股，而北京天恆置業公司第一筆貸款是2003年7月22日壹億元；其餘的叁億元貸款分別是：2003年12月31日壹億元；2004年4月23日貳億元，都是由西都地產公司提保。（見附證—4—4）
其次，從2003年3月11日，天恆置業就將其持有的西都地產公司41%股權轉讓給國旅聯合公司，後又轉讓出19%的股權。所以，稱天恆置業是第一大股東不成立。西都地產公司給天恆置業提供貸款擔保，款到位後又借給由國旅聯合公司控股的西都地產公司使用！世界上有這樣的好事嗎？天恆置業向銀行貸款、抵押，好不容易借來4億元，再轉手借給西都地產公司用，只要是西都不歸還，天恆置業就要承擔全部賠償責任，不還錢，抵押物就會被拍賣！除非天恆置業集團公司董事會全體成員都是傻子！否則沒有人會這樣干的。必有「把柄」存於天恆置業手中。
實際上是一個大陰謀，請看舉報人提供的北京天恆置業集團在自己的網站公開招商引資（2004年，很快就撇下來了）（見附證據—5）。官園危改小區是國家劃撥的土地使用權，原居民1700戶的拆遷人是西都地產開發有限公司，與北京天恆置業集團沒有什麼關係？為什麼他要以擁有這個危改小區土地使用權人的身份出現呢？什麼「已具備七通一平條件」，「商品房」，「土地轉讓」等吸引投資者上當。因為到今天也不具備這些條件。聯想到上述的奇怪的貸款，擔保人，以及掩人耳目的把戲，結果是天恆置業貸款4億元給西都地產公司使用了；暗中把開發權和土地使用權轉讓給天恆置業？！因為在整篇招商引資廣告中沒有提到劃撥土地使用權人——西都地產公司。這是合乎邏輯的推論，舉報人無法進一步查找到他們違法交易的證據，但是這篇廣告的違法內容卻能證實西都地產公司借危改拆遷之名，實行違法炒地皮之實。
國務院於2005年4月28日召開國務院常務會議後，通過媒體宣布：控制城市房屋價格時強調：「嚴禁炒地皮」。
在官園危改小區內西都地產公司是否暗中轉讓土地請紀檢、監察部門檢查確認！下面舉報的是西都地產公司已經完成炒地皮全過程。
六、西都地產公司炒地皮成交，侵吞國家資產，侵害居民合法權益
舉報人提供（附證—6—1）北京市土地整理儲備中心網頁下載的國家免費劃撥土地使用權用於安置居民的住宅官園危改小區內，被開發商命名為官園公寓：「北臨中國京劇院，南至受壁街。西臨官園A棟寫字樓及國際投資大廈，東至西直門南小街」。可規劃用地24523.52㎡。官園公寓區地上總建築面積：92169㎡，其中公寓：88127㎡，配套公建4042㎡（見附證—5）。這份資料中，對位置圖、規劃圖等都以「暫無提供」模糊視聽，免於現在還居住在該地區內被拆遷居民（大約還有100戶）知曉劃撥土地被開發商西都地產公司以七通一平條件，違法炒地面給出賣了（見附件—6—2）。
官園危改小區內官園公寓區，屬於北京市規劃委員會98-規地字-1225號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》、北京市國土資源局京國土房管劃[批]字（2002）第065號《北京市城鎮建設用地批准書》範圍之內。（見案例證據—2A），根據京政辦發[2002]54號《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》第三條 凡以劃撥方式取得的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押。西都地產公司竟然公開在網上拍賣，轉讓國家用於城鎮危舊房改造而劃撥土地使用權，實屬膽大妄為！這樣，就會侵吞巨額國家資產，構成犯罪，下面舉報人估算一下西都地產公司大約侵吞了多少國家資產，侵吞了多少原居民的財產。
西都地產公司出售：建設用地面積：24533平方米
成交價格：49613956.00元
平均每平方成交價：20223.54元/平方米
西都地產公司拆除公房每平方米補償價為：8675元/平方米
拆除私房增加重置成新價684.87元為：9359.87/平方米
官園危改小區內居民房屋密度較大，其中公房約佔80%，私房佔20%
胡同和其它公共建設用地約佔小區總面積30%，其餘的70%均為公私房的院字和房屋佔地，以房屋佔70%，院子佔30%估算：
胡同和公建佔地面積：7359.9㎡ 房屋和院子佔地總面積：17173.1㎡
公房和私房佔地面積：12021.2㎡ 公、私房院子佔地面積：5151.9㎡
其中公房佔地面積：9616.9㎡ 其中公房院子佔地面積：4122㎡
其中私房佔地面積：2404.2㎡ 其中私房院子佔地面積：1030 ㎡。
在官園危改小區內官園公寓，國家劃撥的24533㎡用於安置居民的住宅的建設用地，原土地使用權屬於國家所有為：11481.4㎡；屬於私有而未被拆遷補償的土地使用權為：1030㎡。
因舉報人無法得到該危改小區的地域平面佈置圖，如此估算，雖不精確，但總可大致參考。
官園危改小區的官園公寓區域國家劃撥的土地使用權被西都地產公司炒地皮違法轉讓，侵吞多少資產：
1、國家資產：11481.4㎡土地使用權，折合人民幣2.3219億元
2、居民財產：1030㎡土地使用權，折合人民幣0.2083億元
西都地產公司僅僅違法炒地皮約佔整個官園危改小區劃撥土地使用權260000平方米的十分之一，就侵吞國家和私有財產價值2.5302億元人民幣！
西都地產公司在2004年7月14日就將官園危改小區內的官園公寓區以4.9613億元的價格轉讓給北京天太金海置業有限公司。轉讓該區域土地使用權時，尚有約300戶原住居民沒有搬遷，至今還有約100戶居民居住於此。遠遠達不到「七通一平」。儘管
舉報目錄
一、公民的合法的財產權和選擇權被開發商嚴重侵犯
1、官園危改小區和豐盛危改三期的被拆遷人尋求法律保護
2、危改項目——國家劃撥土地使用權是以給原居民建設住宅為先決條件的
3、西都地產公司違法自訂拆遷補償標準，設置陷阱
4、西都地產公司獨自侵吞國家回饋危改項目居民應當享有的優惠政策和經濟實惠
二、 改項目開發商勾結西城區國土局侵害居民權益
1、拆遷人違反「陽光工程」規定，騷擾居民正常生活
2、西都地產公司拆遷資格「大限」將至，瘋狂對被拆遷人施壓
3、西城區國土局不知危改回遷和回遷率？要求拆遷人提供法律依據
4、西都地產公司老闆持有不准危改回遷的神秘文件？
5、國土局拆遷科長：我們履行的是北京市規定的裁決程序，真的嗎？
三、西城區國土局房屋拆遷行政裁決程序違規裁決違法
1、行政裁決程序違規
2、西城區國土局房屋拆遷行政裁決違法
四、西都地產公司將國家劃撥土地違法抵押貸款
1、西都地產公司的大股東國旅聯合和前股東天恆置業股權轉讓概況
2、西都地產公司60%股份被國旅聯合公司控股時的資產狀況
3、西都地產公司固定淨資產不足2.5億，負債近19億卻能得到銀行貸款6億元，奇蹟
4、上市公司南京國旅聯合股份有限公司的領導責任
5、西都地產公司把劃撥土地使用權抵押貸款
五、西都地產公司與天恆置業相互擔保違規貸款中的陰謀——轉讓土地使用權？
六、西都地產公司與炒地皮成交，侵吞國家資產，侵害居民合法權益
揭發北京西都地產發展有限公司勾結西城區國土局借危改之名，行炒地皮之實違規融資、侵吞國有資產、侵犯公民的財產權和合法權益。
一、居民的合法的財產權和選擇權被開發商嚴重侵犯
舉報人是幾代人世居北京市西城區官園危改小區和豐盛危改項目三期拆遷範圍內的居民——被拆遷人群，弱勢群體。官園危改小區的開發商——拆遷人為北京西都地產發展有限公司（簡稱西都地產公司）：豐盛危改項目三期的拆遷人為北京天恆房地產股份有限公司，現又改名為天恆置業集團（簡稱天恆置業）。因舉報人掌握西都地產公司違法拆遷，侵害被拆遷人合法權益的證據確鑿、充分、廣泛，所以作為舉報揭發問題的主軸：而天恆置業與其相關的共同之處一併揭發。
1、官園危改小區和豐盛危改三期的被拆遷人尋求法律保護
官園危改小區和豐盛三期的被拆遷人根據法律規定要求：產權調換，危改回遷。依據《中華人民共和國憲法》第十三條：公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。《土地管理法》第五十八條：為實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的：收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。國務院令（第305號）《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十一條：房屋拆遷可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。《中華人民共和國合同法》第三條：合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。第四條：當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。
《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模，嚴格拆遷管理的通知》國辦發[2004]46號（簡稱〈通知〉）
六款：加強拆遷補償資金監管，落實拆遷安置。合理的拆遷安置是維護被拆遷人合法權益，做好拆遷工作的重要基礎。拆遷單位既要充分尊重被拆遷人在選擇產權交換、貨幣補償、租賃房屋等方面的意願，也不得遷就少數人的無理要求。
在國家基本大法——《憲法》和國務院政令以及北京市政令都明確規定：公民的合法的財產權受國家法律保護，處於危改項目拆遷範圍內的被拆遷人在選擇產權交換、貨幣補償、租賃房屋等方面的意願，不但不被尊重，而且還被違法的開發商拆遷人西都地產公司、天恆置業粗暴地剝奪了選擇權，蠻橫地制定了他們的所謂「拆遷補償標準：此次拆遷採取貨幣補償方式」（見附證-1A1B），公然與國家法律相抗衡！嚴重侵犯了被拆遷人的財產權和選擇權。
遺憾的是北京市西城區國土資源局作為拆遷管理監督的政府職能部門，從官園小區危改項目、豐盛危改三期項目拆遷範圍內，依據市規劃局的住宅建設規劃，國家免費劃撥城市危舊房改造土地使用權，到審批危改小區的拆遷許可證，危改小區被拆遷居民應享受到的優惠政策和經濟實惠，以及危改回遷、危改回遷率的指標，相關危改拆遷一系列法律法規都清清楚楚，他們不但不制止拆遷人的違法拆遷行為，反而積極配合，通過違法行政裁決（後面揭發）等手段支持助長拆遷人西都地產公司、天恆置業有恃無恐非法炒地皮謀取暴利！
2、危改項目——國家劃撥土地使用權是以給原居民建設住宅為先決條件的
根據《北京市實施國土資源部（劃撥用地項目）細則》京政辦發[2002]54號（十三）條5款，列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅。
在建設安置居民的住宅名義下，西都地產公司獲得北京市國土資源局京房地劃[批]字（1995）第4號《北京市城鎮建設用地批准書》和北京市國土資源局京國土房管劃[批]字（2002）第065號《北京市城鎮建設用地批准書》，即官園危改小區用地；北京市城市規劃管理局94市規劃地字63號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》其中，建設居住房用地218000平方米；道路用地42000平方米，共計用地260000平方米。天恆置業獲得北京市國土資源局京國土房管劃[批]字（2004）第008號《北京市城鎮建設用地批准書》，即豐盛危改三期用地。北京市規劃管理局2001市規地字119號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》，其中建設居住用地227500平方米，道路用地56500平方米，共計用地284000平方米。該兩個危改小區建設住房用地面積佔總建設用地面積70-80%，其餘是建設道路用地。所謂的建設道路用地僅僅是危改小區內通道，並不是公益性質的公用道路。
西都地產公司拿到免費的用於建設居民住宅的218000平方米劃撥土地使用權後，至2005年7月25日滿兩年，不僅沒有建設任何居民住宅，卻將原規劃為「玉廊園居民小區」即官園D區標明為商品房、官園A區為寫字樓、公寓、公共配套、公建等名稱（見附件證據-5），為掩人耳目，偷天換日，竟登載在天恆置業的網際網路站上公開招商引資，炒地皮！遵循國務院於2005年4月28日召開常務會議：嚴禁炒地皮的決定舉報人將在六節中詳細專門揭發。
豐盛危改一、二、三期，拆遷人天恆置業獲得國家免費劃撥土地使用權的284000平方米中的227500平方米，按規劃應為居民建設住宅，但是至今快兩年了仍未拆遷完結，尚未達到「七通一平」的要求。據說該危改小區的土地使用權，已在運作買給新加坡投資商，由於是秘密的商業行為，舉報人只是提供線索，希望有關部門依法查處！
3、西都地產公司違法自訂拆遷補償標準，設置陷阱
官園危改小區的拆遷人西都地產公司，採取欺騙和矇蔽的非法手段，自訂運作原則《房屋拆遷通知書》（見附證—1A）（見附證—1B），擅自把國務院（305）號令第二十三條「……也可以實行房屋產權調換」劃掉！西都地產公司大膽修改政令，偷換成自己制定的「拆遷補償標準：此次拆遷採取貨幣補償方式」，把危改項目改換名稱：1、官園危改公共配套項目；2、公寓、公共服務設施等項目。（見附證—1A、B）（儘管《拆遷許可證》、西城區國土局的佈告上標明：「危改項目」）矇蔽群眾，設置陷阱，混淆視聽，使得某些不熟悉以法律保護自身權益或者搞不清什麼是「公益項目」？什麼是「公共服務項目」？的被拆遷人就會誤入西都地產公司設置的陷阱！因為「公益」建設項目、「公共」建設項目，儘管只有一字之差，拆遷的補償方式適用的法律法規條文卻不相同！所以只要被拆遷人誤認，就落入「此次拆遷採取貨幣補償的方式」圈套，開始與拆遷人就拆遷補償協商，討價還價的協商記錄掌握在拆遷人的手中，可以證明是你自願選擇「貨幣補償」。至於被拆遷人選擇產權交換，危改回遷的權利，就算自動放棄了。
拆遷人與被拆遷人就拆遷貨幣補償協商一旦達不成協議，尤其是到拆遷的後期，他會計算出拆遷總戶數5%以內的被拆遷人便被控制在拆遷人的手中，除非被迫接受拆遷人早已制定的8675元/平方米拆遷補償標準，否則，以前的協商的結果，拆遷人的承諾一律作廢。當拆遷人認為需要時，不管被拆遷人有什麼理由和具體困難，不分青紅皂白，統統算作「無理要求」以最低的拆遷補償價提出裁決申請（後面將以裁決實際案例具體舉報揭發），該出手時便出手。
國務院國辦發[2004]46號《通知》六款：合理的拆遷補償安置是維護被拆遷人合法權益、做好拆遷工作的重要基礎。拆遷人既要充分尊重被拆遷人在選擇產權交換、貨幣補償、租賃房屋等方面的意願；也不得遷就少數被拆遷人的無理要求。
對國務院的重要規定，拆遷人西都地產公司、天恆置業不理睬什麼是維護被拆遷人合法權益，什麼是做好拆遷工作的重要基礎，更不要說尊重被拆遷人的選擇權，在他們的辭典裡只有損人利己，非法暴利。倘若被拆遷人依法選擇產權交換危改回遷，或者要求按實際情況提供補償價款，合法合理安置拆遷居民的居住用房，就被拆遷人霸道地扣上「無理要求」的帽子，通過西城區國土局給予違法制裁！
西都地產公司說道做到，近兩年來官園危改小區共1700戶原居民沒有一戶享受到國家政策規定的產權交換，危改回遷；天恆置業也是一樣，三年多的時間，豐盛危改一、二、三期共1470戶原居民也沒有一戶危改回遷！拆遷人採取斷章取義手法隱瞞危改性質，可供選擇的安置方案和拆遷補償方式，把危改小區內的原住居民統統趕走，給他們騰空土地，便於大炒地皮之需，這種褻瀆法律、侵犯人民群眾的合法權益的行為，根據國務院國辦發[2004]46號《通知》
一、 八款：
一、端正城鎮房屋思想，維護群眾合法權益。……規範拆遷行為，落實管理責任，加強監督檢查；嚴格依法行政，加大對違法違規案件的查處力度，堅決糾正城鎮房屋拆遷中侵害人民群眾利益的各種行為，維護城鎮居民和農民的合法權益。
八、加強監督檢查，嚴肅處理違法違規行為。加大對城鎮房屋拆遷中違法違規案件的查處力度。給予了舉報人的鼓勵和支持，提高了我們向非法行為鬥爭的勇氣和堅決維護自己合法權益的信心！·
4、西都地產公司獨自侵吞國家回饋危改項目居民應當享有的優惠政策和經濟實惠
根據《北京市實施國土資源部〈劃撥用地目錄〉細則》（十三）
5、列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅，加快危舊房改造改善居民住房條件和居住環境，把北京建設成為歷史文化名城和現代化國際大都市。加快危改，急人民所需，解人民之憂，是落實「三個代表」思想的具體體現，是政府的民心工程。所以國家免費劃撥土地使用權，提供給「安置居民的住宅」危舊房改造工程，利國利民的大好事，獲得危改小區內原住居民的支持和嚮往-——被拆遷人，當然希望進一步改善自己的住房條件和居住環境。根據國家《土地管理法》第五十八條規定，配合政府的危舊房改造民心工程，支持危改政策，尋求安居樂業，社會和諧，便於工作、學習的居住環境，進一步提高生活質量！每家每戶根據自身的條件選擇產權交換或貨幣補償完全是法定的權利！任何人任何單位都不得侵犯！因此，舉報人堅決選定：產權交換，危改回遷。
可是，西都地產公司、天恆置業無代價拿到危改小區的土地使用權時，必須承擔用於安置居民的住宅的責任。因為該地區危改範圍內的土地使用權並非全部為國家所有，其中部分土地使用權——例如房屋院落等尚屬原居民的財產。國家的政策是以民為本，在涉及城市危舊房改造民心工程，即陽光工程，必須回饋給被拆遷人享受特定的優惠政策和實惠。依據《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》政策問答：危改小區的被拆遷居民「通過危改不僅改善居住條件，做到買的起、住得起、住得好，而且享受到房改成本價購房政策和經濟適用房政策，經濟上也得到實惠」。
對官園危改小區的被拆遷人來說，享受這些好的優惠政策和經濟實惠的權益，都被西都地產公司給掠奪去了！兩年來，被拆遷人不斷被騷擾，苦不堪言，使得原居民由盼危改到怕危改，由希望變失望，由美夢變惡夢！至少現在是這樣。
而西都地產公司呢，通過違法拆遷，卻能得到高額回報。可以舒舒服服地公開炒地皮賺大錢；又可以把北京市規劃「玉廊園住宅小區」（官園 D區）公開以商品樓標明賣高價，（完全忘記在劃撥的土地上蓋商品房是要付土地轉讓金的）（見附證—5）真是左右逢源，美不勝收！
西都地產公司如此違法違規，胡作非為，沒有西城區國土局的包庇和支持是辦不到的。
二、危改項目開發商勾結西城區國土局侵害公民權益
北京市西城區國土資源局是拆遷管理、監督的政府職能部門，對管內的危改小區拆遷人違法違規拆遷活動，侵害被拆遷人合法權益的行為不聞不問嗎？不是的，他們推波助瀾！由於西都地產公司的前身為「北京市西城區城市建設開發公司」，天恆置業的前身為「北京市西城區住宅建設開發公司」，與西城區國土局的關係不一般，儘管當前表面上已「政企分離」，脫鉤改制，但千絲萬縷的人際關係，在拆遷運作上協調、配合，甚至不惜違法違規。根據拆遷人的意志需要，及時下達《拆遷裁決書》（下面以實際案例揭發）
1、 拆遷人違反拆遷「陽光工程」規定，騷擾居民正常生活
根據北京市人民政府京政發[2003]24號《北京市人民政府關於做好房屋拆遷工作維護社會穩定的意見》四，推進拆遷「陽光工程」，堅持文明拆遷，加強拆遷隊伍管理。拆遷、評估工作人員必須持證上崗，無崗位證書的人員不得從事拆遷工作。拆遷單位都應制定文明拆遷守則，講文明語言，不得使用威脅、恐嚇、欺詐等不正當手段。
豐盛危改三期的拆遷人天恆置業拆遷運作至今已經超過兩年，1470戶被拆遷人至今沒有一戶享受到產權交換、危改回遷法定權益和危舊房改造帶來的實惠。但正常的生活環境遭到破壞，遍地是拆除舊房的建築垃圾。從未不帶上崗證的拆遷服務員，任意侵入民宅，喧嚷某些恐嚇、威脅、欺騙的「信息」進行騷擾！嚴重影響居民的工作和學習。根據《北京市城市房屋拆遷施工現場防治揚塵污染管理規定》第七條、第八條、第九條之規定：拆遷期滿一年的空地尚未建設應先予綠化，建築垃圾及時清理。根據已立項的建設用地，期滿兩年尚未施工，國家應無償收回國有土地使用權。
官園危改小區的拆遷人西都地產公司到2005年7月25日，滿兩年的大限將至。去年，經北京市相關部門聯合審查其拆遷資格沒通過，即「8.31」大限沒過關。經過四個月的整頓，於2004年11月24日又獲得半年期的《危改房屋拆遷許可證》有效期至2005年5月23日，因大限將至，西都地產公司除了傷民擾民與天恆置業相比有過之而無不及，還到處散佈恐怖信息，說什麼「西城區區長已經批准，強制拆遷50戶居民」，威脅、恐嚇、欺騙目前尚未搬遷的居民。西都地產公司，置國家法律法規不顧對國務院（305）號令和北京市政府（87）號令的規定任意取捨，我行我素，被拆遷人的財產權、選擇權、申訴權甚至公民權（不帶拆遷上崗證非法侵入民宅等）一律漠視，強迫被拆遷人接受貨幣補償方式。否則，在拆遷人西都地產公司、天恆置業主導，西城區國土局的配合下，被拆遷人就會受到制裁！
2、 西都地產公司拆遷資格 「大限」將至，瘋狂對被拆遷人施壓
西都地產公司老闆於2005年3月中、下旬指派拆遷人員張某、周某等人在官園危改小區內廣泛散佈「強制拆遷50戶」的恐怖信息後，於2005年4月1日，一天之內通過西城區國土局至少向官園危改A區四戶居民發出《房屋拆遷糾紛裁決書》（官園A區本應當為這些被裁決的居民用於安置居民的住宅的土地使用權24533平方米，於2004年7月14日，以成交價格人民幣4.9613億元，「七通一平」，用地性質住宅的條件被唯利是圖的西都地產公司違法售予北京天太金海置業有限公司。後面專題揭發舉報。）
根據國務院國辦發[2004]46號《通知》五，嚴格依法行政，正確履行職責，政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。
西城區國土局負責官園危改小區拆遷工作的公務員孫波，依照拆遷人西都地產公司的組織下，連同公證處的某些人於2005年4月4日，在兩小時之內至少向官園危改小區的被拆遷人王某、李某等送達十五份《房屋拆遷糾紛調解通知單》，由該危改小區拆遷負責人國土局公務員孫波簽發。在此要特別指明的是，孫波等人急於將上述的被拆遷人納入裁決程序，他要出面主持「調解」了。可是，此時西都地產公司作為裁決申請人連《裁決申請書》都沒有準備好，而孫波要在4月6日召開三方面有關人員參加的調解會。但尚不知雙方的拆遷糾紛究竟在哪裡，於是西都地產公司趕快於4月7日交上《裁決申請書》。孫波在4月8日晚上親自率大隊人馬浩浩蕩蕩送往被拆遷人家中，約定4月15日開調解會（見附證—3）。這樣的荒唐事西城區國土局都幹得出來！何來依法行政，連行政裁決程序都搞不清！根據國務院國辦發[2004]46號《通知》三：嚴格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平。對達不成協議的必須按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房[2003]252號）的規定嚴格執行聽證、行政裁決，證據保全等程序。
3、 西城區國土局不知危改回遷和回遷率？要求拆遷人提供法律依據
2005年4月15日上午，本來應當由拆遷人承擔的拆遷活動——拆遷人和被拆遷人協商相關事宜，並把協商記錄，雙方達不成拆遷協議的理由和原因，一方提出裁決申請，經國土局5日內審查核實後，連同副本送達給被申請人，5日準備答辯時間，才能履行裁決程序的拆遷糾紛調解會，在孫波的直接參與和干預下，匆忙召開了。參加這次調解會的有西都地產公司張某，被拆遷人王某等三人都是在4月4日收到，尚沒有提出裁決申請時就先收到西城區國土局孫波簽發的沒有發文號的《拆遷糾紛調解通知書》，其中只有王某一人收到4月7日由西都地產公司緊急補寫的《裁決申請書》副本（另外兩位被拆遷人因沒在家沒有收到）。
因為拆遷人堅持老闆自訂的「此次拆遷採取貨幣補償方式」，而被拆遷人依法選擇產權交換，危改回遷，雙方有原則分歧才不能達成協議，當場被拆遷人王某質詢孫波：官園危改小區為什麼不能危改回遷？孫波答：「官園小區是商業開髮帶危改，沒有一戶危改回遷」。王某追問；「有法律依據嗎」？孫波吱吱唔唔不直接回答，只說：「小張（西都地產公司）會給你送去」！堂堂西城區國土局拆遷科竟拿不出依法行政的法律依據！那麼，「不准危改回遷」的實施依據就是西都地產公司老闆制定的「此次拆遷採取貨幣補償方式」了。難怪孫波面臨如此尷尬局面不得不求救於拆遷員小張，可嘆啊！可悲！
被拆遷人王某繼續問道：「官園危改小區的回遷率是多少」？孫波自知理虧，閉口不答，經過深思突然聯想起西都地產公司匆匆忙忙補寫的《裁決申請書》漏洞百出，哪裡經得起這樣質詢、答辯！不顧被拆遷人在場，連忙關照西都地產公司的拆遷員張某說：你們回去（把裁決申請書）搞嚴實點兒！別留縫（把柄）！原來，所謂的裁決申請書是有意安排「搞」出來的，並且不「嚴實」，有「縫兒」，回去再「搞」聰明點兒！真是欺人太甚！與依法行政，確保拆遷工作公平、公正、公開的要求相差何止十萬八千里！
被拆遷人當場表態，依據國務院（305）號令第二十三條、北京市人民政府（87）號令第二十一條和國辦發[2004]46號《通知》六，堅決要求：產權交換，危改回遷。（見2005年4月15日國土局調解記錄）。
4、 西都地產公司老闆持有不准危改回遷的神秘文件？
西城區國土局拆遷科的公務員孫波、康媯以及西都地產公司、天恆置業的拆遷員等眾口一詞「沒有一戶危改回遷」，孫波在被質詢招架不住無奈的情況下，脫口而出（「法律依據」源於西都地產公司）「小張會給你送去」。當然，時至今日「小張」也沒有將「法律依據」送來。通過其他渠道舉報人瞭解到這份神秘的規定「危改不准回遷」文件為《西城區危舊房改造拆遷的批復》確實是西都地產公司老闆透露出來的。
根據國務院國辦發[2004]46號《通知》二，地方政府不得違反法定程序和法律規定，以政府會議紀要或文件代替法規確定的拆遷許可要件及規劃變更。
《西城區危舊房改造拆遷的批復》（舉報聯繫人持有紅圖章具有法律效力的證據，待上級檢查時出示），其內容究竟如何舉報人不得而知，倘若真有其事，也僅僅是區政府某位領導對拆遷工作的批示而已，即構不成法律法規，也不能算政府工作條例，既不對外公布，對老百姓也就沒有任何法律約束力。作為政府公務員孫波履行公務執行拆遷糾紛調解工作時，只能依照國家法律法規和政府工作條例的規定行事，怎能遵循某領導人的批復意見呢？而且令拆遷員「小張」把《批復》提供給被拆遷人作為官園危改小區（共1700戶）「沒有一戶危改回遷的」「法律依據」。請孫波先生不要再愚弄老百姓了，舉報人是不會上當受騙的！
這神秘莫測的《西城區危舊房改造拆遷的批復》到底說了些甚麼？哪位領導人批復的？難道與國務院（305號）令、北京市（87）號令有所標新立異嗎？為什麼被西城區的拆遷人奉為至寶！？怎麼有這麼大的威力？是否違法？確實值得追究！普通老百姓就無能為力了。請紀檢、監察部門檢驗吧！這是舉報人應當盡的公民捍衛國家法律尊嚴之義務！
5、國土局拆遷科科長：「我們履行的是北京市規定的裁決程序」，真的嗎？
西城區國土局拆遷科科長；「我們履行的是北京市規定的裁決程序」，這句話是通過西城區政府人民來訪接待日（2005年4月19日），一位負責接待的王化民同志，回答來訪者針對最近4月1日發出的《拆遷糾紛裁決書》的問題的答覆，這位拆遷科長的言外之意就是說自己是循規守矩的，裁決書沒有問題，若有的話也是北京市規定的裁決程序出了問題。科長先生，法律面前，人人平等，還是虛心點兒，聽聽老百姓的呼聲！花言巧語拒絕批評，遮掩錯誤與事無補！（以上見西城區政府信訪接待談話記錄）
官園危改小區的拆遷人西都地產公司，2004年7月25日《房屋拆遷許可證》到期截止。去年經北京市有關房屋拆遷管理、監察部門聯合大檢查，西都地產公司「8.31」大限沒有過關，處於沒有房屋拆遷資格的尷尬境地。西都地產公司經過四個月整頓再次拿到官園危改項目《房屋拆遷許可證》的日期是：自2004年11月24日開始生效，至2005年5月23日截止。
請西城區國土局主管房屋拆遷的公務員們注意；國務院於2004年9月頒發國發[2004]46號《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模，嚴格管理的通知》（簡稱《通知》；2004年10月25日頒發京政辦發[2004]52號）《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理文件的通知》早已下達各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局至今已有半年多，要求貫徹落實該《通知》嚴格拆遷管理。
西城區國土局作為北京市管轄下的區一級的房屋拆遷管理職能部門，既敢於對國務院國發辦[2004]46號《通知》頂著不辦；也敢對北京市人民政府京政辦發[2004]52號文件要求：貫徹落實國務院46號《通知》規定履行依法行政的職責，充耳不聞，不予理睬。西城區國土局為什麼要這樣干呢？！對照一下，他們在「官園危改小區」2005年4月1日，一天之內下發四份版本幾乎完全一樣，只是被拆遷人姓名不同的《房屋拆遷糾紛裁決書》便可清楚瞭解：原來西城區國土局是給該危改小區的拆遷人西都地產公司撐腰，為其獲取非法高額利潤開路，違法行政裁決在所不惜（見案例證據—2A，下一節專題揭發），而國辦發[2004]46號《通知》將房屋拆遷相關法規、條例進一步規範，加強了拆遷管理和監督，嚴格拆遷程序確保拆遷公開、公正、公平。這樣就約束了西城區國土局幫助拆遷人西都地產公司、天恆置業實現「此次拆遷採取貨幣補償方式」目標，強迫所有被拆遷人接受的手段失靈。因此，他們抵制、違反或者故意裝作國辦發[2004]46號《通知》根本不存在，特別是三，嚴格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平。所有拆遷項目都必須按照《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號）等規定的許可權和程序履行職責。對達不成協議的，必須按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房252號）的規定嚴格執行聽政、行政裁決、證據保全等程序。特別要執行估價結果公示制度，依照有關規定實施行政裁決聽政和行政強制拆遷聽政制度。確保拆遷公開、公正、公平。
《通知》三：正文中連續兩次出現：確保拆遷公開、公正、公平。以示其重要性，並且強調；所有拆遷項目都必須按照……北京市的京政辦發[2004]52號文件於2004年10月25日再次強調全市各區、縣貫徹落實《通知》的各項規定。到了西城區國土局那裡就行不通，就是要頂牛！硬把2004年11月24日才拿《房屋拆遷許可證》的西都地產公司官園危改項目列在所有拆遷項目之外，直到2005年4月1日簽發《房屋拆遷糾紛裁決書》時，頂了半年牛的勁頭仍未鬆懈，繼續干！試問西城區國土局，一名拆遷科長竟然敢於國務院和北京市政府的政令相抗衡，他的「勇氣」可謂十足，「動力」哪兒來的呢？
西城區政府信訪接待人王化明同志不是房屋拆遷第一線的工作人員，只是轉達國土局拆遷科的答覆，不能分辨建設部的與北京市的《拆遷裁決工作規程》究竟有何不同，可以理解。但作為區國土局和拆遷科長竟然以此話搪塞，狡辯，真不知他是否認真學習過這兩份《規程》，比較過它們的異同點嗎？以為這樣就可以糊弄糊領導和老百姓，就可以輕鬆開脫自己所應承擔違法裁決的責任嗎？
2005年4月1日，由國土局拆遷科公務員孫波送達官園危改A區的四份《拆遷糾紛裁決書》，是與拆遷人西都地產公司的裁決申請書副本同時送達的，當然沒有給被申請人任何答辯的機會，從來不開裁決聽政會，不搞證據保全，「申請人與被申請人的協商記錄」，「對被申請人的補償安置方案」一律不答；裁決的依據就是拆遷人裁決申請書的再版！狡辯是沒有用的，被拆遷人手中掌握蓋有國土局大印的《裁決書》，鐵證如山！（見案例證據）西城區國土局的拆遷科長，當然要對管內的危改拆遷出現的問題負主要責任，尤其是違法裁決，損害群眾權益的責任更不可原諒！為了推卸責任竟然敢往「北京市的有關裁決程序規定」身上潑髒水！舉報人懷疑這位拆遷科長是否讀過《北京市城市房屋拆遷裁決程序規定》
第八條：裁決機關應當自裁決申請受理之日起5日，將裁決申請書副本送達給被申請人。--當然有準備答辯時間。--5日內提出書面答覆。--有陳述權和申辯權。
第九條：當事人可以委託1至2人作為代理人參加裁決—裁決聽政。
第十條：裁決機關進行裁決時，應當召集拆遷當事人調查詢問，主持人可以進行調解。
第十二條：當事人應當對自己的主張提供證據—以上各條組合證據保全。
對照國務院指定的（建住房[2003]252號）《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十條（一）向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，並告知被申請人的權利；（二）審核相關資料、程序的合法性；（三）組織當事人調解。房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據進行覆核；對當事人提出的合理要求應當採納。房屋拆遷管理部門不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權益的裁決。
將北京市的和建設部的房屋拆遷裁決工作規程對比，就公開、公正、公平合法性合理性以及危舊房改造以人為本的政府民心工程政策性而言是相同的，並且重點突出，範圍明確，僅僅是條文、文字表達形式，有所調整而已。
西城區國土局對國務院政令拒不接受，對建設部制定的規則不理睬，北京市的通知不屑一顧，老百姓的合理要求、合法權益更不在話下了！那麼在拆遷糾紛裁決過程中，西城區國土局聽誰的？結論是只聽拆遷人西都地產公司、天恆置業老闆的意願按其意圖照辦：不管是前廊後廈的大瓦房、四合院還是碎磚砌牆的平臺一律「言不二價、童叟無欺」，8675/平方米。所謂的評估公司的估價，也只是重複拆遷人老闆早已制定的補償標準走走形式而已。對「8、31」大限未能過關，於2004年11月24日才拿到《拆遷許可證》的官園危改笑區拆遷人西都地產公司而言，西城區國土局只有履行國務院國辦發[2004]46號《通知》，北京市人民政府京政發[2004]52號貫徹落實《通知》：所有拆遷項目都必須按照《城市房屋拆遷管理條理》（國令305號）和《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號）等規定的許可權和程序履行職責的義務。
但是，西城區國土局在46號《通知》和52號貫徹落實《通知》已達6個月時間，就是拒不履行，在2005年4月1日一口氣連續下達至少4份按「老辦法」實施的《房屋拆遷裁決書》，在4月4日兩個小時之內，又把至少15戶被拆遷人納入裁決程序。下面用具體案例揭發其違法行政行為。
三、西城區國土局房屋拆遷行政裁決程序違規裁決違法
1、行政裁決程序違規
現以西城區國土局的三份《城市房屋拆遷糾紛裁決書》為案例，與相關的法律法規相對照，舉報如下：
A、案例A，西國土房管裁字（2005）第54號《裁決書》日期為2004年4月1日（見案例證據-2A）；
B、案例B，西國土房管裁字（2004）第42號《裁決書》日期為2004年3月30日（見案例-2B）；
C、案例C，西國土房管裁字（2004）第97號《裁決書》日期為2004年5月17日（見案例證據-2C）。
根據國務院（第305號）令第十六條，裁決應當自收到之日起30日內作出；《北京市城市房屋拆遷裁決程序規定》第十四條應當自收到裁決申請之日起30日內作出；國家建設部（建住房[2003]252號）《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十四條行政裁決應當自收到申請之日起30日內做出。
鑒於西城區國土局拆遷科長，擅長在有關房屋拆遷法規政令的制定部門上兜圈子，推卸責任，以上實乃不得而為之。
案例A和案例B，拆遷人是西都地產公司，西城區國土局官園危改項目拆遷負責人孫波；案例C，拆遷人是天恆置業，西城區國土局豐盛危改項目拆遷負責人是康媯。
國務院國辦發[2004]46《通知》三，對達不成協議的，必須按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房[2003]52號）的規定嚴格執行聽政、行政裁決、證據保全等程序。特別是要執行估價結果公示制度，依照有關規定實施行政裁決聽政和行政強制拆遷聽政制度，確保拆遷公開、公正、公平。
案例A，拆遷人西都地產公司於2004年3月25日提出裁決申請；西城區國土局《房屋拆遷糾紛裁決書》於2005年4月1日送達被申請人手中，這期間在經歷了一年多時間，遠遠超過了規定的30天期限，因此，國土局違規，在孫波手中拖延的11個月期間雙方是否協商，即拆遷人與被拆遷人又有哪些要求或承諾，都與國土局無關。國務院國辦發[2004]46號五，嚴格依法行政，正確履行職責……政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。
由於官園危改小區的拆遷人西都地產公司的拆遷許可證的時限將至，到2005年7月25日就滿兩年了，所以拆遷人需要在2005年4月1日讓西城區國土局孫波配合，快發裁決書，再加上被申請人——被申請人對行政裁決不服，還有三個月的申訴期也只是到7月上旬，還有「強制拆遷」的可能。機不可失，時不可待，僅僅一天時間，就發出了四份《拆遷糾紛裁決書》，所以西城區國土局也就不顧30天裁決程序規定各個環節，審核相關資料，裁決聽政，證據保全等等一律取消，就要拆你的房，沒商量！（見附證-2A）
案例A，拆遷人天恆置業於2005年1月14日提出裁決申請；西城區國土局《房屋拆遷糾紛裁決書》於2005年5月17日送達。這期間經歷了四個月零八天，遠超過規定的30日內完成裁決程序的期限，西城區國土局負責豐盛危改三期拆遷工作的康媯其他違規行為與案例A完全相同。（見附證-2C）
案例C，西國土房管裁字（2005）第54號《城市房屋拆遷糾紛裁決書》中，對被拆遷人的拆遷補償依據是北京浩誠業房地產評估公司的評估報告，「已由周聰於2003年8月7日簽收」。但是在北京浩誠業房地產評估公司的評估報告書3頁十六款：估價報告應用的有效期：本報告估價結果有效期為一年。（見附證-2A）時至2005年4月1日。西城區國土局竟然把超過法律時效期長達8個月作廢的「估價」濫竽充數，堂堂正正地寫在行政裁決書上，還要以此去制裁人家被拆遷人！簡直就是蔑視法律，侮辱群眾！嚴重侵犯被拆遷人的合法權益。西城區國土局負責拆遷領導集體討論通過的裁決書，竟然將法律時效常識性概念，是搞不清楚呢？還是故意生拉硬扯欺負老百姓，討好那些財大氣粗的開發商？不論出於何種動機，國土局的大印都是蓋在《拆遷糾紛裁決書》上了，代表政府做出了行政裁決，如此為人民服務，豈止瀆職，簡直就是犯罪。
2、西城區國土局房屋拆遷行政裁決違法
國務院國辦發[2004]46號《通知》：加強城鎮房屋拆遷管理工作，關係到中央宏觀調控政策的有效貫徹落實，關係到城鎮居民的切身利益和社會穩定。當前，有的城市拆遷補償和安置措施不落實，人為降低補償安置標準；有的甚至濫用行政權力，違法違規強制拆遷。這些現象，嚴重侵害城鎮居民的合法權益。
有誰能想到「這些現象」竟然出現在國務院的所在地與之近在咫尺的西城區國土局！舉報人提供的由西城區國土局行政裁決，時隔一年的三份實際案例A，案例B，案例c（見案例證據-2A、2B、2C），儘管他們分屬官園危改小區和豐盛危改三期拆遷範圍內的行政裁決案例，但是裁決一、裁決二的內容卻是同一模式，除被拆遷人姓名、週轉房門牌號對號入座外，裁決的實質有效的內容完全一致。上述案例是時隔一年分別裁決的，可見是西城區國土局裁決書長期專用的規範模本。但它卻是違反《憲法》和《合同法》、《行政許可法》。
國務院國辦發[2004]46號《通知》六，加強拆遷補償資金監管，落實拆遷安置。合理的拆遷補償安置是維護被拆遷人合法權益、做好拆遷工作的重要基礎。
西城區國土局卻與國務院對拆遷工作的要求背道而馳，在其行政裁決的上述三份實際案例中，裁決內容完全相同，而在《拆遷糾紛裁決書》：裁決一、裁決二，儘管使用一些文字鋪墊，所包含的實質內容可詮釋如下：
裁令被拆遷人在十五日之內，盡快把自己房屋交給拆遷人拆除——先滅失被拆遷人的財產，可是應得的拆遷補償款不能支付，必須抵押在拆遷人手裡，若乾時日以後，只有滿足拆遷人提出的條件才有「可能」歸還拆遷補償款（到那時拆遷人何在？）換言之，先把你的房子拆除再說，錢暫時不給，趕快騰出土地。
裁令被拆遷人十五日內，全家搬遷到幾十里之外的大興區，在那裡有拆遷人指定的租賃房屋去住吧！——但是房租和物業等費用分文不得拖欠——若乾時日以後被拆遷人不願住了，騰清房子，交清房租物業費——再去找拆遷人要回你的拆遷補償款！（如果此時拆遷人「蒸發」了？）
西城區國土局如此裁決：簡言之，你的房子，拆了！錢，先不給，將來嘛！誰拆的找誰要去！這樣，實質上是把原住居民掃地出門了！這能算是危舊房改造嗎？被拆遷居民何罪之有？遭此橫禍？
拆遷人得到如此裁決，即使睡著覺都能笑出聲來！一分錢不花就把原居民的房子給拆了，別人的財產權轉到自己手裡，包袱甩掉了，真是太美了！
幾家歡樂幾家愁！人們都應該換位思考，西城區國土局拆遷科的公務員和領導，當你們起草和討論這樣的裁決書時，有沒有想過，如果你們家的房子就這樣被開發商給拆除了，你答應嗎？如果不懂得依靠法律保護自身權益的被拆遷人，在收到《拆遷糾紛裁決書》後，依裁決令而行，真的搬到大興區的週轉房去住了，其後果不堪設想。
西城區國土局房屋拆遷的管理者，你們手中權力只有在國家法律法規的規定和允許之下，才可實施，請不要忘記在依法治國的國家，不是只有有關房屋拆遷的法規、條例，更重要的是國家法律必須遵循，依法行政。西城區國土局《拆遷糾紛裁決書》違反了《中華人民共和國憲法》第十三條公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。
西城區國土局的裁決侵犯了被拆遷人的財產權，你們根本沒有資格強制被拆遷人將自己的財產抵押給拆遷人。西城區國土局違反了《國家土地管理法》第五十八條為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，對原土地使用權人應給予適當補償。國土局無權裁決不予補償或暫不補償。因為沒有提供保全條件。
西城區國土局違反《合同法》第四條當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。因為西城區國土局強令被拆遷人抵押財產，對原土地使用權不予補償的裁決，構成非法干預。
西城區國土局沒有在裁決書中確認拆遷人提供的週轉房產權所屬的證據。如果該週轉房的產權屬於他人，拆遷人就是租賃房屋的中介人，把被拆遷人的房產拆除土地使用權騙到手之後，轉賣或者破產，使得被拆遷人無法收回拆遷補償款，拆遷人構成詐騙罪！而國土局是《拆遷許可證》的頒發者又是裁決者。根據《行政許可法》第七條，公民的合法權益因行政違法實施行政許可受到損害的，有權依法要求賠償。這樣，由於西城區國土局違法裁決就會給國家造成巨大損失！
如果拆遷人提供的週轉房確有財產權，扣留被拆遷人的房產拆遷補償款作為抵押的條件，就構成融資租賃關係。要按照《合同法》第二百三十七條融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃房屋，承租人—被拆遷人選中的房屋產權不是拆遷人的，則拆遷人必須買下來產權，提供給承租人使用，收取被拆遷人的房租。但是，西城區國土局的裁決完全與國家法律規定相反。
西城區國土局像這樣的違法的《拆遷糾紛裁決書》，不知已經發出多少份，目前還在繼續往外簽發；也不知侵害了多少位拆遷人的合法權益，給非法的開發商撈到了多少不義之財！不僅西城區政府的形象、聲譽受損，而且可能製造國家賠償的案件。
舉報人殷切希望紀檢、監察部門，及時制止西城區國土局違法違規的行政裁決出籠，堅決查處有關責任人！
四、西都地產公司將國家劃撥土地違法抵押貸款
1、西都地產公司大股東國旅聯合和前股東天恆置業股權轉讓概況
西都地產公司的企業全稱為北京西都地產發展有限公司，其前身為北京市西城區城市建設開發公司改制而來。
天恆置業的企業全稱為北京市天恆置業集團公司，其前身為北京市西城區住宅建設開發公司，原為北京市西城區城市建設開發公司的第一大股東，於2003年3月11日和2003年5月31日分兩次將其持有西都地產公司的股權60%出讓給國旅聯合股份有限公司。
北京天恆置業集團公司，將公司擁有的北京西都地產發展有限公司（原北京市西城區城市建設開發公司）41%股權，以人民幣8000萬元價款轉讓給國旅聯合股份有限公司（以下簡稱國旅聯合公司）。國旅聯合公司於2003年5月31日又收購完成北京天恆置業持有北京西都地產公司19.9%股權，7月31日董事會決議公布：北京天恆置業集團持有的北京西都地產發展有限公司19%的股權，以人民幣3707萬元收購，增持完成後，國旅聯合公司持有北京西都地產發展有限公司60%的股權，成為其第一大股東（資料來源為上市公司國旅聯合公司網站，見附證-4-1）
2、西都地產公司60%股權被國旅聯合公司控股時的資產狀況
國旅聯合公司在其網站上公布了2003年5月31日西都地產公司狀況：（見附證-4-2）
北京西都地產發展有限公司資產負債表2003年5月31日
順序 資產 金額（單位萬元） 負債 金額（單位萬元）
1 流動資產 169568 流動負債 157167
2 長期資產 18216 長期負債 31767
3 固定資產淨值 24785 負債總額 188934
4 無形資產 1855
5 資產總額 214423
西都地產公司如此糟糕的資產狀況，難怪其原來的大股東兩個多月竟拋出了60%的股權，負債高達18.8934億元而流動資產為16.9568億元。實際上，可供西都地產公司真正「流動」的為-1.9366億元，資不抵債，如何生存？便是首當其衝。
北京西都地產公司資金重組改制以後，開始運作實施北京市「十五」計畫的城市危舊房改造，地區內按照國家優惠政策用於安置居民住宅建設的機會，將改制前由北京市西城區城市建設開發公司名義獲得的，北京市國土資源和房產管理局免費劃撥的京房地劃[批]字（1995）第4號《北京市城鎮建設用地批准書》和京國土房管劃[批]字（2002）第065號《北京市城鎮建設用地批准書》國家劃撥的建設用地範圍為北京市西城區官園危改小區。根據北京市規劃管理局94市規地字63號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》規定：官園危改小區建設用地總面積：260000平方米，其中建設居住房用地：218000平方米；小區內道路用地42000平方米。
根據《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》十三條第5款：列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅。
可是，當北京市國土局以危舊房改造項目劃撥給西都地產公司土地使用權時，官園危改小區範圍內尚有1700戶居民，這塊土地的使用權屬於這些居民的，根據《土地管理法》第五十八條為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。也就是說，西都地產公司需要準備好拆遷補償資金和按照官園危改小區建設用地規劃，必須建設住房佔地218000平方米，用於安置居民的住宅。
西都地產公司必須以建設單位的名義，將官園危改小區的居民的房屋拆遷安置的資金準備到位才能申請拆遷許可證。
3、西都地產公司固定資產不足2.5億，負債近19億元，卻能得到銀行貸款6億元，奇蹟！
這個標題，確實令人吃驚！面臨如此高額負債，哪家商業銀行會如此慷慨大方，急人所需！完全不顧北京西都地產公司是一家有限責任公司，據說其註冊資金為5000萬元，在2003年5月國旅聯合公司購買北京天恆置業的60%股權時出資尚不到1.2億元。就算把他的固定淨資產全部是優良資產都抵押給貸款銀行，也不足以貸到2億元。
舉報人無法指出西都地產公司是由哪家銀行得到的6億元貸款。因為西都地產公司與銀行完全是暗箱操作，只有靠銀行監督檢查部門監察了。舉報人只是提供線索。但是，西都地產公司於2003年7月中得到6億元貸款卻是確定無疑的。這是由其控股公司——國旅聯合公司董事會於2003年8月14日和2003年9月17日「國旅聯合公布臨時股東大會決議」公告：
二、同意公司為北京西都地產發展有限公司（簡稱：西都地產）貸款提供擔保，公司所屬公司西都地產擬於2003年貸款6億元人民幣，公司為其中2億擔保，其餘擔保事項由該公司其他股東承擔，公司提供擔保後，西都地產用非配套公建項目作抵押對公司提供反擔保。（見附證-4-3）
國旅聯合公司的這份公告保留了其「機密」信息（1）子公司西都地產公司的貸款銀行？（2）貸款日期、期限？（3）抵押物？（4）除自己提供2億元貸款擔保外，其餘4億元貸款擔保人是誰？沒有明確，只含糊說「該公司其他股東承擔」。這些問題非常重要，因為它牽涉官園危改小區1700戶居民的拆遷補償和安置落實等一系列問題。
國旅聯合公司作為上市公司，依法經營是天經地義的，但是明明知道收購西都地產公司的當時——北京市西城區城市建設開發公司資產負債情況嚴峻，但看中了他手裡有官園危改小區，北京二環內緊接金融街北緣、梅蘭芳大劇院、中國京劇院的鄰居，地理位置十分優越！不滿足持股41%，急不可待地增持股19%成為具有絕對權力的控股公司。當然下屬公司從此一切運作行為，國旅聯合公司不能推卻領導責任！
4、上市公司南京國旅聯合股份有限公司的領導責任
西都地產公司手中儘管持有官園危改小區建設用地規劃許可證和建設用地批准書，但是，沒有可供拆遷補償和居民安置專款專用的資金是領不到《房屋拆遷許可證》的，所以在國旅聯合公司控股以後，西都地產公司於2003年7月中，搞到一筆6億元人民幣貸款。北京市西城區國土局核發《官園危改小區房屋拆遷許可證》，有效期為一年，從2003年7月26日—2004年7月25日截止。當時，西城區國土局發布公告，西都地產公司向官園危改小區的每戶發出了《房屋拆遷通知》，並且自訂違法的「補償標準：此次拆遷採取貨幣補償方式」為炒地皮做好鋪墊，以便可能獲取非法高額利潤。（見附證1A、1B）
西都地產公司拿到官園危改小區房屋拆遷許可證的先決條件是向國土局驗證了6億貸款資金已經到位。可是，一個月以後國旅聯合公司董事會於2003年8月14日通過決議：「西都地產擬於2003年貸款6億元人民幣」；2003年9月17日第一次臨時股東大會決議：「公司下屬公司西都地產擬於2003年貸款6億元人民幣」。國旅聯合公司搞模糊時間差戰術的實質，是企業管理高層深知西都地產根據《銀行法》有關貸款的規定，是沒有資格獲得銀行貸款的。但是西都地產公司「有辦法」居然搞到了6億元貸款，並且於2003年7月26日拿到了官園危改小區《房屋拆遷許可證》。國旅聯合公司認為發財的機會到了，於是匆忙召開了臨時董事會，並於2003年7月31日公布臨時董事會決議：「以人民幣37073170.73元增持北京西都地產發展有限公司（原北京市西城區城市建設開發公司）19%的股權，增持完成後，公司將持有該公司60%的股權，成為其第一大股東」。（見附證—4—1）
國旅聯合公司的如意算盤實在不敢恭維！無非是隔岸觀火，乘機撈一把，讓西都地產公司有本事你去違法貸款，這時我不是大股東不控股，不承擔領導責任，有什麼「雷」有北京天恆置業集團去頂著。當西都地產公司不負所望，不僅拿到6億貸款，而且又拿到官園危改小區的《房屋拆遷許可證》，開始「宏圖大展」之時，誤認為從此一路風順，於是從北京天恆置業集團又購進19%股權，成為絕對控股公司。在商業運作市場經濟競爭的條件下，誰會把大好的發財機會拱手讓人？國旅聯合公司控股後，沒有加強領導，依法經營，導致西都地產公司為了追求非法高額利潤，利用國家給予的危改優惠政策，實施一系列違法違規的拆遷活動，嚴重侵害被拆遷居民的合法權益，更有甚者在國家免費劃撥土地基礎上大炒地皮，侵吞國有資產！（下節專題舉報）
5、西都地產公司把劃撥土地使用權抵押貸款
舉報人已將西都地產公司違法貸款6億元的過程揭發，追究其貸款的抵押物更能清楚其違法的實質。官園危改小區是北京市「十五」計畫城鎮危舊房改造160片小區之一。根據京政辦發[2002]54號《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》第十三條居住用地5款列入本市「十五」計畫的危舊房改造地區內按照國家優惠政策用於安置居民的住宅。
西都地產公司要獲得官園危改小區的拆遷人資格，必須承諾為該小區居民建設用於安置居民的住宅和拆遷補償費用等，為了籌集資金，由某銀行貸款6億元人民幣。擔保人主要：其中的2億元為國旅聯合公司；其餘的4億元為其前大股東北京天恆置業公司。擔保人可以找有資質的公司企業，可是抵押物卻要求是自有的資產。根據《銀行法》要求所需抵押物價值應在10億元左右。但是從西都地產公司的資產負債表中可以看出，近2.5億的固定資產中即使都是優良資產也遠遠不足作為貸款6億元的抵押之用！舉報人認為唯一可以冒充自有「資產」的就是官園危改小區的26萬平方米國有土地使用證（臨時頒發的），可是這片土地是劃撥的呀！
根據京政辦發[2002]54號《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》第三條： 凡以劃撥方式取得的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押。確需對劃撥土地使用權進行轉讓、出租、抵押的，應按規定補辦土地有償使用手續。經批準可以不辦理土地有償使用手續的，轉讓方應將土地收益上繳國家。
商業銀行對商業貸款申請審查是十分嚴格的，對申請貸款企業的經營狀況、資產負債，以及過去的銀行貸款信譽嚴格審查，而且對抵押物所有權屬以及現有市場價值甚至對擔保人都細緻的反覆的權衡，尤其超過億元的巨額貸款，更是特別慎重，為避風險，而實行「一票否決制」。按照西都地產公司的具體情況，究竟是什麼力量扭轉過來變成「一票表決制」？！確實值得國家銀監會調查、追究相關人的責任！
2003年7月，西都地產公司不但獲得了某銀行的貸款6億元，而且因此獲得了官園危改小區《房屋拆遷許可證》。國家明文規定的劃撥土地使用權不得作為貸款抵押，但確實被某銀行收下了，問題就更大了。此時，官園危改小區尚有1700戶居民，這片土地使用權的大部分為居民所有，也作為抵押物抵押在銀行了。等於是間接的由原居民給開發商墊付拆遷補償了。
五、西都地產公司與天恆置業相互擔保違規貸款中的陰謀——轉讓土地使用權？
據國旅聯合公司獨立董事的意見稱，「截至2004年6月30日：國旅聯合公司控股子公司北京西都地產發展有限公司對外擔保總額63100萬元，其中違反《通知》規定的擔保共計60200萬元，部分為西都地產改制前與其」關聯企業之間互保所形成的，其中40000萬元的擔保是西都地產為其第一大股東北京天恆置業集團公司貸款提供擔保後，又由天恆置業借給西都地產所使用」。（見附證—4—4）
舉報人引述國旅聯合公司獨立董事的意見，發現與事實有出入。首先，從2003年7月30日開始國旅聯合公司正式持有西都地產公司60%成為第一大股東絕對控股，而北京天恆置業公司第一筆貸款是2003年7月22日壹億元；其餘的叁億元貸款分別是：2003年12月31日壹億元；2004年4月23日貳億元，都是由西都地產公司提保。（見附證—4—4）
其次，從2003年3月11日，天恆置業就將其持有的西都地產公司41%股權轉讓給國旅聯合公司，後又轉讓出19%的股權。所以，稱天恆置業是第一大股東不成立。西都地產公司給天恆置業提供貸款擔保，款到位後又借給由國旅聯合公司控股的西都地產公司使用！世界上有這樣的好事嗎？天恆置業向銀行貸款、抵押，好不容易借來4億元，再轉手借給西都地產公司用，只要是西都不歸還，天恆置業就要承擔全部賠償責任，不還錢，抵押物就會被拍賣！除非天恆置業集團公司董事會全體成員都是傻子！否則沒有人會這樣干的。必有「把柄」存於天恆置業手中。
實際上是一個大陰謀，請看舉報人提供的北京天恆置業集團在自己的網站公開招商引資（2004年，很快就撇下來了）（見附證據—5）。官園危改小區是國家劃撥的土地使用權，原居民1700戶的拆遷人是西都地產開發有限公司，與北京天恆置業集團沒有什麼關係？為什麼他要以擁有這個危改小區土地使用權人的身份出現呢？什麼「已具備七通一平條件」，「商品房」，「土地轉讓」等吸引投資者上當。因為到今天也不具備這些條件。聯想到上述的奇怪的貸款，擔保人，以及掩人耳目的把戲，結果是天恆置業貸款4億元給西都地產公司使用了；暗中把開發權和土地使用權轉讓給天恆置業？！因為在整篇招商引資廣告中沒有提到劃撥土地使用權人——西都地產公司。這是合乎邏輯的推論，舉報人無法進一步查找到他們違法交易的證據，但是這篇廣告的違法內容卻能證實西都地產公司借危改拆遷之名，實行違法炒地皮之實。
國務院於2005年4月28日召開國務院常務會議後，通過媒體宣布：控制城市房屋價格時強調：「嚴禁炒地皮」。
在官園危改小區內西都地產公司是否暗中轉讓土地請紀檢、監察部門檢查確認！下面舉報的是西都地產公司已經完成炒地皮全過程。
六、西都地產公司炒地皮成交，侵吞國家資產，侵害居民合法權益
舉報人提供（附證—6—1）北京市土地整理儲備中心網頁下載的國家免費劃撥土地使用權用於安置居民的住宅官園危改小區內，被開發商命名為官園公寓：「北臨中國京劇院，南至受壁街。西臨官園A棟寫字樓及國際投資大廈，東至西直門南小街」。可規劃用地24523.52㎡。官園公寓區地上總建築面積：92169㎡，其中公寓：88127㎡，配套公建4042㎡（見附證—5）。這份資料中，對位置圖、規劃圖等都以「暫無提供」模糊視聽，免於現在還居住在該地區內被拆遷居民（大約還有100戶）知曉劃撥土地被開發商西都地產公司以七通一平條件，違法炒地面給出賣了（見附件—6—2）。
官園危改小區內官園公寓區，屬於北京市規劃委員會98-規地字-1225號《中華人民共和國建設用地規劃許可證》、北京市國土資源局京國土房管劃[批]字（2002）第065號《北京市城鎮建設用地批准書》範圍之內。（見案例證據—2A），根據京政辦發[2002]54號《北京市實施國土資源部（劃撥用地目錄）細則》第三條 凡以劃撥方式取得的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押。西都地產公司竟然公開在網上拍賣，轉讓國家用於城鎮危舊房改造而劃撥土地使用權，實屬膽大妄為！這樣，就會侵吞巨額國家資產，構成犯罪，下面舉報人估算一下西都地產公司大約侵吞了多少國家資產，侵吞了多少原居民的財產。
西都地產公司出售：建設用地面積：24533平方米
成交價格：49613956.00元
平均每平方成交價：20223.54元/平方米
西都地產公司拆除公房每平方米補償價為：8675元/平方米
拆除私房增加重置成新價684.87元為：9359.87/平方米
官園危改小區內居民房屋密度較大，其中公房約佔80%，私房佔20%
胡同和其它公共建設用地約佔小區總面積30%，其餘的70%均為公私房的院字和房屋佔地，以房屋佔70%，院子佔30%估算：
胡同和公建佔地面積：7359.9㎡ 房屋和院子佔地總面積：17173.1㎡
公房和私房佔地面積：12021.2㎡ 公、私房院子佔地面積：5151.9㎡
其中公房佔地面積：9616.9㎡ 其中公房院子佔地面積：4122㎡
其中私房佔地面積：2404.2㎡ 其中私房院子佔地面積：1030 ㎡。
在官園危改小區內官園公寓，國家劃撥的24533㎡用於安置居民的住宅的建設用地，原土地使用權屬於國家所有為：11481.4㎡；屬於私有而未被拆遷補償的土地使用權為：1030㎡。
因舉報人無法得到該危改小區的地域平面佈置圖，如此估算，雖不精確，但總可大致參考。
官園危改小區的官園公寓區域國家劃撥的土地使用權被西都地產公司炒地皮違法轉讓，侵吞多少資產：
1、國家資產：11481.4㎡土地使用權，折合人民幣2.3219億元
2、居民財產：1030㎡土地使用權，折合人民幣0.2083億元
西都地產公司僅僅違法炒地皮約佔整個官園危改小區劃撥土地使用權260000平方米的十分之一，就侵吞國家和私有財產價值2.5302億元人民幣！
西都地產公司在2004年7月14日就將官園危改小區內的官園公寓區以4.9613億元的價格轉讓給北京天太金海置業有限公司。轉讓該區域土地使用權時，尚有約300戶原住居民沒有搬遷，至今還有約100戶居民居住於此。遠遠達不到「七通一平」。儘管
