發表時間： 2007-07-29 08:46:16作者：
這半年裡完成了人生的一件大事——買了這輩子第一間房子。
美國近年來的利率連連下挫，造成熱門地區房屋的價格居高不下。因為貸款的利息低，人民可以承受的房價高了嘛，房地產界的經紀當然不會放過掙錢的機會，地方政府收個人地產稅也收得不亦樂乎。逐漸的，窮人就被擠出交通發達、購物便利的地帶，離城市越來越遠。和在中國一樣，在美國買房子也是人生中首要的一項重大財政抉擇，甚至是人們實現所謂美國夢的標準之一。買房子之前，首先要考慮的是到底買房好還是租房子合適。美國人工作的流動性比較大，工薪階層的年輕人裡大部分都不和父母同住，出租的公寓到處都是。
美國人就算和家人同住，也是房租照付，很少有白吃白住的。順便說一句，美國人一般視成年了還和健康父母住在一起的人為怪物、失敗者或者是守財奴。美國像中國那樣的員工宿舍很少，只有有的跑長途客運的公司會為自己的司機在目的地提供一個住處。短期的工作調動或是初來乍到的職工，好一點的工作單位會提供一定的房屋補助，但是在哪裡租房子、租什麼樣的房子，都是你自己的事情，人家沒功夫管理這些事。如果工作不穩定，自然就很難決定在一個地方定居下來。美國普通人都是貸款買房，沒到付清銀行貸款的那一天，你住得舒舒服服的房子都是屬於銀行的。只要你幾個月不交分期付款，銀行就有權力把你趕出家門(eviction)，提前收回(foreclosure)，然後放市場上賣去。資本主義社會麼，金錢殘酷但強大的力量是實實在在的。我最近就在報紙上讀到一對中年夫婦，無兒無女，一直很熱心社會工作，幫助了很多無家可歸者。
現在因為女的生了怪病不能工作，天天要去看病，男的也不是什麼高級白領，同時打幾份工都沒有辦法支付房子的分期付款。銀行要他們限期搬家，這對好心人感嘆，為什麼我們自己需要人幫助的時候，就沒人出現呢？報紙報導了以後，有幾個人終於伸出了援手，幫這對夫婦暫時渡過了難關。但是以後的日子，還是得靠他們自己去面對。
美國住房的主要種類不外乎這四樣：單門獨戶(single-family house)，雙排住宅(duplex，就是一幢單門獨戶房子差不多大小住宅，但是開了兩個外門，並排住兩戶人家)，連排住宅(townhouse)，和公寓式住宅(condominium)。其它還有一種有跳層、房間內部比較高的loft，不太多見。新的住宅工程結束以後，建築商就基本上退出人們的視線了。每個住宅小區或是公寓樓裡，一般都有個屋主協會(homeowner association)，由屋主們選舉產生理事，再由理事出面聘請物業管理公司。這個協會的權力很大，管理的範圍大到房前屋後屬於屋主們共同所有的公共地方，像活動室、走廊和景觀地區的護理，小到審議批准每戶人家對自己房屋外觀做什麼改動，有時也會協調鄰居之間的關係。政府對這些協會的運作極少插手，有法律管著他們呢。
比如說下雪天，政府負責清掃政府所有的道路和設施，地方政府掃地方的，州政府掃州的，聯邦政府掃聯邦的，互有協調但是又互不干涉。小區內的雪就由屋主協會負責僱人來清理，如果沒有及時掃雪，不但本身的屋主們會抗議理事沒做好工作，萬一誰不小心滑倒受傷了，把協會告上法庭，要付一大筆賠償金不說，政府也來罰一筆，保險公司的保險金額會提高，更會影響到協會的資金貯備，以後要進行什麼修繕就很難了。所謂各家自掃門前雪，如果沒有法律約束和金錢這股力量的威懾力，估計掃的人也沒那麼多。人的惰性和僥倖心理是與生俱來的，鞭策得多了，也就變成社會的共識了。
我這篇文章是講我們倆夫妻在美國買房子的經歷的，說了那麼多題外話，得言歸正傳了。我們兩個結婚以後開始租的一房一廳的公寓，這個公寓地點還不錯，我們上班挺方便，步行五分鐘就是超市，房租裡包括了水電氣費，又經濟又省事。但是缺點也不少，房子是七十年代建的，已經慢慢老化了。房間內沒有洗衣機，還有個挺凶的女經理管理我們。我們看這樣每個月給租金，房子始終屬於別人，不會為我們創造任何價值，就琢磨著該買自己的房子了。最近我們的城市房地產大熱，價格節節上升，絲毫沒有放緩的跡象。我幹的就是城市規劃這一行，雖然在這個城市時候不長，但是由於工作的關係對這個地區的情況比較瞭解，比普通人多這麼一點點優勢。有了買房子的想法，我們就開始斷斷續續的看房子。
要出售的住宅一般在週末會在路邊打出招牌，吸引路人進去參觀，更多的人是由房地產經紀帶領前來的。一般情況下，買方和賣方都有自己的房地產經紀，代表各自的權益。交易一旦成功，經紀人的佣金各付3％，都包括在價錢裡了。我給房地產經紀打了個電話，大概說了一下我們的要求，請她提供房地產信息，帶我們去看房。接下來的幾個週末，Breshkie就開車載著我們到處轉，有一個星期六我們竟然一口氣看了10個不同的房子。每個住宅自然都有利有弊。一開始我們想一步到位，偏向於買單門獨戶的住宅。可是看了很多，不是價格太高，就是房子太老；不是地點不方便，就是內部設計不滿意，總之沒有一幢能讓我們一見傾心的。Breshkie逐漸掌握到我們的喜好，慢慢的就能在我們進屋幾分鐘之內向我們指出我們可能會不喜歡的地方，這樣我們就不會浪費太多時間。
雖然我們一天不買房，Breshkie就一天不會賺錢，她還是很耐心的陪著我們，從來也沒有明裡暗中要我們趕快做決定。回到單位我和幾位工作時間比較長的同事聊起來，他們竟然都異口同聲的推薦一個還在建的高層公寓式住宅，說是地點好，升值潛力大，發展商信譽也不錯。我回家和老公商量，覺得公寓式住宅空間是比較小，可是現在家裡就我們兩個人，房子大了不但沒有用處，還要花錢買傢俱，花時間搞衛生。
而且公寓式住宅沒有花園和外部修繕的煩惱，方便了我們這些工作忙碌的人。人生每個階段的目標都不同，生活方式也不一樣，房子也可以隨之變化。考慮了這些方面，我們覺得可以看看這個公寓式住宅值不值得一買。和Breshkie一說，原來她已經幫好幾個人買了這棟住宅的單元了。雖然這個400多單元的住宅一年以後才可以正式入住，銷售已經開始了，登記了的有興趣的買家竟有5000多人。我們行動有點晚，如果沒有認識有能力的房產經紀，可能連看房的機會都沒有。
Breshkie告訴我們，她可以為我們約好售樓商，但是我們得拿著支票本和銀行的貸款批准信上去，一旦看準了就下定金。要是沒有下決心買，就不要去了，不然她以後不好再帶顧客上去。我們拿到各種單元的平面圖，研究了幾個晚上，發現只有一種布局是最合適的。我瞭解這個地區的規劃情況，知道哪個方位將來五年內不會出現阻擋視線的高樓。到了約好看樓的那天，上去一看，我們喜歡的那個單元在好的朝向就剩下最高的兩層沒有售出，真是天助我也。下了定金，就算是定下了這個單元，房屋的價格也定了下來，就等入住了。
過了幾個月，我們又被叫回去選地板和廚房的材料。這裡的新房子大多數是經過精裝修後才讓人入住的。如果房主不滿意，等拿到鑰匙再自行裝修也可以。不過美國的裝修價格可不像中國那麼便宜，買新房的人也多數圖個方便，才沒有那麼多時間大搞裝修呢。等了快一年，低層的住戶已經陸續入住了。但是聽說由於地下停車場出了點問題，要暫停入住。我們這些高層的住戶，只好繼續等。在這期間我又正式開始聯繫貸款的銀行。
這裡很多做貸款業務的營業員說是說某個房產貸款公司或者銀行的僱員，其實是獨立做交易，做成一筆抽一筆佣金的，起的是銀行和貸款者之間的中間人作用。美國貸款的種類五花八門，大概可以分為短期和長期貸款，又可以分為只付利息和本息均付的貸款。短期貸款一般為10年以內，長期貸款的利息稍低。可以長達30年。本息均付的貸款就是每個月除了支付利息以外，還支付一部分給本金，這樣有朝一日，你可以把房子完全從銀行那裡「贖」回來，徹底屬於你。只付利息的貸款是最近幾年才比較流行的貸款方式，貸款者完全不須考慮誰最終擁有這個房子，只要每月的分期付款額低就可以了。
這種方式比較適合在短期內會搬家的人，反正很快就會把房子賣出去，何必投入那麼多資金，還不如用省出來的錢去做另外的投資。
當然這種方式是有風險的，萬一你貸款期限結束還沒有將房子賣出去，貸款的利率就會大幅度上升。雖然這樣的上升幅度一般都在5％以內，每個月分期付款的數額也會猛漲，讓人吃不消的。貸款當然要付首期和一定的手續費。美國比較常見的首期在10％到20％之間。可是現在銀行為了吸引顧客，推出了不少零首期的貸款項目。許多沒有多少存款的購房者，就會上鉤。天下沒有白吃的午餐，零首期代表著你一分錢都沒投資到你的房子裡去，如果你再買個只付利息的貸款項目，就等於和租房子一樣，房子一點都不屬於你。
一旦你拿不出分期付款，銀行要收回房子，你就一分錢都拿不到。不像如果你投入了首期或者一直繼續支付本金，房子漲了價，你的投資也隨之漲價。我盡量簡單的描述了貸款的情況，我那時覺得好複雜啊，雲裡霧裡的。所以和我一樣沒有什麼經濟頭腦的朋友，就得注意找個誠實耐心的經紀了。以前我們接觸的幾個經紀人，不是你給他寫信他置若罔聞，就是口若懸河的要為我們做決定，挺討厭的。最後找的這個經紀人很注意分寸，沒有逼我們買她的某樣產品。我們給她寫email問問題，她也反應很快，有問必答，所以贏得了我們的信任。
好了，錢借好了，就等拿鑰匙的那一天了。一面等，一面收拾準備搬家，該扔的扔掉，可以打包的打包。很快，我們小小的公寓就堆滿了大大小小的箱子。好不容易售房商的一個電話過來，說兩個星期以後搬，先去驗房。
我們的經驗是驗房的時候一定要非常細心，不要被第一次見到新房時的喜悅沖昏了頭腦。驗收的時候沒有找到的缺陷，到了入住以後再叫發展商，就比較困難了。我們的廚房和衛生間的地磚裂了幾個小口，當時沒有發現，後來拖了4、5個月發展商才終於派人來換。其它如燈具、門把手、電源插座，甚至窗戶的密閉性，都要檢查是不是正常。
最後交易時我們和Breshkie一起，到契約公司(escrow company)去簽約和拿鑰匙。契約公司向我們解釋了房契(deed)上的法律條文，我們的貸款經紀人已經把我們貸款的情況發到了契約公司，我們只要交上首期就可以了。拿到了鑰匙，我們做個房主的夢想就實現啦！同時，每天一起床就欠銀行錢的日子也開始了。
美國近年來的利率連連下挫，造成熱門地區房屋的價格居高不下。因為貸款的利息低，人民可以承受的房價高了嘛，房地產界的經紀當然不會放過掙錢的機會，地方政府收個人地產稅也收得不亦樂乎。逐漸的，窮人就被擠出交通發達、購物便利的地帶，離城市越來越遠。和在中國一樣，在美國買房子也是人生中首要的一項重大財政抉擇，甚至是人們實現所謂美國夢的標準之一。買房子之前，首先要考慮的是到底買房好還是租房子合適。美國人工作的流動性比較大，工薪階層的年輕人裡大部分都不和父母同住，出租的公寓到處都是。
美國人就算和家人同住，也是房租照付，很少有白吃白住的。順便說一句，美國人一般視成年了還和健康父母住在一起的人為怪物、失敗者或者是守財奴。美國像中國那樣的員工宿舍很少，只有有的跑長途客運的公司會為自己的司機在目的地提供一個住處。短期的工作調動或是初來乍到的職工，好一點的工作單位會提供一定的房屋補助，但是在哪裡租房子、租什麼樣的房子，都是你自己的事情，人家沒功夫管理這些事。如果工作不穩定，自然就很難決定在一個地方定居下來。美國普通人都是貸款買房，沒到付清銀行貸款的那一天，你住得舒舒服服的房子都是屬於銀行的。只要你幾個月不交分期付款，銀行就有權力把你趕出家門(eviction)，提前收回(foreclosure)，然後放市場上賣去。資本主義社會麼，金錢殘酷但強大的力量是實實在在的。我最近就在報紙上讀到一對中年夫婦，無兒無女，一直很熱心社會工作，幫助了很多無家可歸者。
現在因為女的生了怪病不能工作，天天要去看病，男的也不是什麼高級白領，同時打幾份工都沒有辦法支付房子的分期付款。銀行要他們限期搬家，這對好心人感嘆，為什麼我們自己需要人幫助的時候，就沒人出現呢？報紙報導了以後，有幾個人終於伸出了援手，幫這對夫婦暫時渡過了難關。但是以後的日子，還是得靠他們自己去面對。
美國住房的主要種類不外乎這四樣：單門獨戶(single-family house)，雙排住宅(duplex，就是一幢單門獨戶房子差不多大小住宅，但是開了兩個外門，並排住兩戶人家)，連排住宅(townhouse)，和公寓式住宅(condominium)。其它還有一種有跳層、房間內部比較高的loft，不太多見。新的住宅工程結束以後，建築商就基本上退出人們的視線了。每個住宅小區或是公寓樓裡，一般都有個屋主協會(homeowner association)，由屋主們選舉產生理事，再由理事出面聘請物業管理公司。這個協會的權力很大，管理的範圍大到房前屋後屬於屋主們共同所有的公共地方，像活動室、走廊和景觀地區的護理，小到審議批准每戶人家對自己房屋外觀做什麼改動，有時也會協調鄰居之間的關係。政府對這些協會的運作極少插手，有法律管著他們呢。
比如說下雪天，政府負責清掃政府所有的道路和設施，地方政府掃地方的，州政府掃州的，聯邦政府掃聯邦的，互有協調但是又互不干涉。小區內的雪就由屋主協會負責僱人來清理，如果沒有及時掃雪，不但本身的屋主們會抗議理事沒做好工作，萬一誰不小心滑倒受傷了，把協會告上法庭，要付一大筆賠償金不說，政府也來罰一筆，保險公司的保險金額會提高，更會影響到協會的資金貯備，以後要進行什麼修繕就很難了。所謂各家自掃門前雪，如果沒有法律約束和金錢這股力量的威懾力，估計掃的人也沒那麼多。人的惰性和僥倖心理是與生俱來的，鞭策得多了，也就變成社會的共識了。
我這篇文章是講我們倆夫妻在美國買房子的經歷的，說了那麼多題外話，得言歸正傳了。我們兩個結婚以後開始租的一房一廳的公寓，這個公寓地點還不錯，我們上班挺方便，步行五分鐘就是超市，房租裡包括了水電氣費，又經濟又省事。但是缺點也不少，房子是七十年代建的，已經慢慢老化了。房間內沒有洗衣機，還有個挺凶的女經理管理我們。我們看這樣每個月給租金，房子始終屬於別人，不會為我們創造任何價值，就琢磨著該買自己的房子了。最近我們的城市房地產大熱，價格節節上升，絲毫沒有放緩的跡象。我幹的就是城市規劃這一行，雖然在這個城市時候不長，但是由於工作的關係對這個地區的情況比較瞭解，比普通人多這麼一點點優勢。有了買房子的想法，我們就開始斷斷續續的看房子。
要出售的住宅一般在週末會在路邊打出招牌，吸引路人進去參觀，更多的人是由房地產經紀帶領前來的。一般情況下，買方和賣方都有自己的房地產經紀，代表各自的權益。交易一旦成功，經紀人的佣金各付3％，都包括在價錢裡了。我給房地產經紀打了個電話，大概說了一下我們的要求，請她提供房地產信息，帶我們去看房。接下來的幾個週末，Breshkie就開車載著我們到處轉，有一個星期六我們竟然一口氣看了10個不同的房子。每個住宅自然都有利有弊。一開始我們想一步到位，偏向於買單門獨戶的住宅。可是看了很多，不是價格太高，就是房子太老；不是地點不方便，就是內部設計不滿意，總之沒有一幢能讓我們一見傾心的。Breshkie逐漸掌握到我們的喜好，慢慢的就能在我們進屋幾分鐘之內向我們指出我們可能會不喜歡的地方，這樣我們就不會浪費太多時間。
雖然我們一天不買房，Breshkie就一天不會賺錢，她還是很耐心的陪著我們，從來也沒有明裡暗中要我們趕快做決定。回到單位我和幾位工作時間比較長的同事聊起來，他們竟然都異口同聲的推薦一個還在建的高層公寓式住宅，說是地點好，升值潛力大，發展商信譽也不錯。我回家和老公商量，覺得公寓式住宅空間是比較小，可是現在家裡就我們兩個人，房子大了不但沒有用處，還要花錢買傢俱，花時間搞衛生。
而且公寓式住宅沒有花園和外部修繕的煩惱，方便了我們這些工作忙碌的人。人生每個階段的目標都不同，生活方式也不一樣，房子也可以隨之變化。考慮了這些方面，我們覺得可以看看這個公寓式住宅值不值得一買。和Breshkie一說，原來她已經幫好幾個人買了這棟住宅的單元了。雖然這個400多單元的住宅一年以後才可以正式入住，銷售已經開始了，登記了的有興趣的買家竟有5000多人。我們行動有點晚，如果沒有認識有能力的房產經紀，可能連看房的機會都沒有。
Breshkie告訴我們，她可以為我們約好售樓商，但是我們得拿著支票本和銀行的貸款批准信上去，一旦看準了就下定金。要是沒有下決心買，就不要去了，不然她以後不好再帶顧客上去。我們拿到各種單元的平面圖，研究了幾個晚上，發現只有一種布局是最合適的。我瞭解這個地區的規劃情況，知道哪個方位將來五年內不會出現阻擋視線的高樓。到了約好看樓的那天，上去一看，我們喜歡的那個單元在好的朝向就剩下最高的兩層沒有售出，真是天助我也。下了定金，就算是定下了這個單元，房屋的價格也定了下來，就等入住了。
過了幾個月，我們又被叫回去選地板和廚房的材料。這裡的新房子大多數是經過精裝修後才讓人入住的。如果房主不滿意，等拿到鑰匙再自行裝修也可以。不過美國的裝修價格可不像中國那麼便宜，買新房的人也多數圖個方便，才沒有那麼多時間大搞裝修呢。等了快一年，低層的住戶已經陸續入住了。但是聽說由於地下停車場出了點問題，要暫停入住。我們這些高層的住戶，只好繼續等。在這期間我又正式開始聯繫貸款的銀行。
這裡很多做貸款業務的營業員說是說某個房產貸款公司或者銀行的僱員，其實是獨立做交易，做成一筆抽一筆佣金的，起的是銀行和貸款者之間的中間人作用。美國貸款的種類五花八門，大概可以分為短期和長期貸款，又可以分為只付利息和本息均付的貸款。短期貸款一般為10年以內，長期貸款的利息稍低。可以長達30年。本息均付的貸款就是每個月除了支付利息以外，還支付一部分給本金，這樣有朝一日，你可以把房子完全從銀行那裡「贖」回來，徹底屬於你。只付利息的貸款是最近幾年才比較流行的貸款方式，貸款者完全不須考慮誰最終擁有這個房子，只要每月的分期付款額低就可以了。
這種方式比較適合在短期內會搬家的人，反正很快就會把房子賣出去，何必投入那麼多資金，還不如用省出來的錢去做另外的投資。
當然這種方式是有風險的，萬一你貸款期限結束還沒有將房子賣出去，貸款的利率就會大幅度上升。雖然這樣的上升幅度一般都在5％以內，每個月分期付款的數額也會猛漲，讓人吃不消的。貸款當然要付首期和一定的手續費。美國比較常見的首期在10％到20％之間。可是現在銀行為了吸引顧客，推出了不少零首期的貸款項目。許多沒有多少存款的購房者，就會上鉤。天下沒有白吃的午餐，零首期代表著你一分錢都沒投資到你的房子裡去，如果你再買個只付利息的貸款項目，就等於和租房子一樣，房子一點都不屬於你。
一旦你拿不出分期付款，銀行要收回房子，你就一分錢都拿不到。不像如果你投入了首期或者一直繼續支付本金，房子漲了價，你的投資也隨之漲價。我盡量簡單的描述了貸款的情況，我那時覺得好複雜啊，雲裡霧裡的。所以和我一樣沒有什麼經濟頭腦的朋友，就得注意找個誠實耐心的經紀了。以前我們接觸的幾個經紀人，不是你給他寫信他置若罔聞，就是口若懸河的要為我們做決定，挺討厭的。最後找的這個經紀人很注意分寸，沒有逼我們買她的某樣產品。我們給她寫email問問題，她也反應很快，有問必答，所以贏得了我們的信任。
好了，錢借好了，就等拿鑰匙的那一天了。一面等，一面收拾準備搬家，該扔的扔掉，可以打包的打包。很快，我們小小的公寓就堆滿了大大小小的箱子。好不容易售房商的一個電話過來，說兩個星期以後搬，先去驗房。
我們的經驗是驗房的時候一定要非常細心，不要被第一次見到新房時的喜悅沖昏了頭腦。驗收的時候沒有找到的缺陷，到了入住以後再叫發展商，就比較困難了。我們的廚房和衛生間的地磚裂了幾個小口，當時沒有發現，後來拖了4、5個月發展商才終於派人來換。其它如燈具、門把手、電源插座，甚至窗戶的密閉性，都要檢查是不是正常。
最後交易時我們和Breshkie一起，到契約公司(escrow company)去簽約和拿鑰匙。契約公司向我們解釋了房契(deed)上的法律條文，我們的貸款經紀人已經把我們貸款的情況發到了契約公司，我們只要交上首期就可以了。拿到了鑰匙，我們做個房主的夢想就實現啦！同時，每天一起床就欠銀行錢的日子也開始了。
