發表時間： 2007-09-29 01:53:04作者：
不難看出，在近幾年德房地產調控中昏招頻頻，也就是這些昏招不僅沒有穩定房價，反而向助推劑一樣推動了房價的像火箭一樣上竄。但遺憾的是，到目前為止，仍沒有跡象表明這些昏會終止。總結至住房工作會議結束後的的房地產調控，可以歸納一下這些昏招。
第一大昏招：緊縮銀根地根
在房地產調控中，卻把緊縮銀根地根作為手段。雖然後期高層傳遞出信號說要增加房地產供應量，但迄今為止，這個昏招仍在執行。既然房地產進行市場化，那麼市場信號對於買賣雙方來說都非常重要，直接影響供求預期。之所以把它列為第一大昏招，在於這個政策絕對產生了南轅北轍的效果。本來房價高漲，民怨沸騰，穩定房價為第一要務。
但是這個信號卻傳遞出住房供給將會進一步減少，房地產將會進一步成為稀缺資源。直接產生的後果是，開發商有了漲價的藉口，購房者感覺房子會越來越少。直接推高了房價。但遺憾的是，執行這個政策最好的藉口是控制耕地，保持耕地的紅線不被突破。實際上，很多房地產開發是和保護耕地毫無關係。
第二大昏招：胡亂徵稅、費
在調控房地產中，徵收的稅種越來越多，如開發企業的稅種有：稅率為3%的契稅；稅率為5%的營業稅；從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅；稅率為營業稅7%的城市維護建設稅；稅率為3%教育費附加稅；稅率為0.5‰的印花稅……；二手房價交易中稅種有：營業稅(5.5%全額或差額計算徵收) 、個稅(按差額20%或全額核定) 、土地增值稅(按全額1%或累進抵扣計算徵收) 、印花稅(合同價的0.05%) 、契稅(合同價的1.5%) 印花稅(合同價的0.05%)……,房地產稅種如此之多，恐怕屬於世界之最。
因為存在著第一大昏招，這些稅費自然而然地轉嫁到購房者手中。更令人不可思議的是，因為房地產存在著嚴重的投機炒作行為，本來徵收物業稅，增大投機炒作者的房地產持有成本，是打擊投機炒作的有效手段。卻偏偏不用這個稅種，卻在二手房交易中徵收高達5.5%的營業稅，增大交易成本。在現實中，二手方交易的稅種完全轉嫁到購房者手中，增加了購房者的負擔。令炒房者坐享其成。
目前很多有見識的專家學者一再呼籲要增大房地產持有成本，降低交易成本，從而抑制房地產炒作，穩定房價。然而這種呼籲卻從來沒有被認真聽過，仍然在執行有利於投機炒作而不利於自住購房者稅費制度。這招之所以是第二大昏招，在於這招表面看似抑制房價，穩定房價，增加財政收入，限制開發商暴利益，但是卻稀裡糊塗地把刀刃砍刀本應保護的人身上。
第三大昏招：把房地產定位為國民經濟支柱產業
把房地產定為於國民經濟支柱產業，排名第三大昏招有點委屈，這招有可能比前兩大昏造成更嚴重的後果。一國國民經濟制發展，從來都是製造業或以新技術產業為主，這些產業才是支柱產業。很少有國家把房地產這種產業定位於支柱產業，可以看看發達國家，幾乎沒有這麼做的。
這個昏招的兩大危害在於：
第一，把房地產定位於支柱產業後，開發商和投機炒房者擴大投資，享有暴利就有名正言順的理由。他們甚至可以大言不慚地說，我們從事的國名經濟的支柱性行業，為國民經濟發展做出了不可磨滅的貢獻，享有暴利是正常的。
第二，間接損害了其他產業的發展，房地產幾乎沒有什麼技術含量，雖然與其相關的產業有五十多個，但這五十多個行業基本上都是耗費資源和人力，對於技術創新、產業機構調整、可持續發展有害無利。只能加劇資源的進一步透支，使鋼鐵、水泥等行業迅速發展，環保壓力進一步增大。目前國際鐵礦石談判形勢已經非常明朗，明年國際鐵礦石價格仍會上漲。而迄今為止，鋼鐵行業雖然單位能耗有所降低，但總能耗仍然增大。這和房地產定位於支柱產業有密切關係。
而標誌民族工業水平汽車產業卻沒有享受到這個待遇。從戰略發展來看，把房地產定位於支柱產業，注定將會為中國未來的發展帶來負面影響。環境、資源破壞將會加劇。這個昏招直接影響看似不大，可能貽害無窮，從戰略上會阻滯中國經濟社會發展，後果很嚴重。
第四大昏招：住房兩條線，實行雙軌制。
毫無社會責任感的任志強一直強調在房地產上一定要做到「政府的歸政府，市場的歸市場」，換一句話說就是政府為窮人蓋房子，開發商為富人蓋房子。
可笑的是，任志強的呼籲卻被採納了，而有見識專家的建議一再被當作耳旁風。房地產開發商的最終勝利了。看來，任志強真可以做建設部部長了！
住房兩條線，實行雙軌制在理論上是沒有根據的，在實際中也不會有效果。尤其是所謂的廉租房。筆者相信，廉租房最終會一塌糊塗。最終後果是，既浪費了土地又浪費了公共財政。
必須重申的是，中國的土地制度是公有制，土地的收益必須讓人民享有。而劃分兩條線後實際上是人為地劃分了窮人區和富人區，使一部分人生活在很不體面的居住環境中。
另外，出臺的兩限房、限價房、廉租房政策複雜，技術操作難度極大。經濟適用房本來一直在實行，但人們都明白，真正應該享受經濟適用房的人卻沒有享受到，經濟適用房成了權力尋租的工具。房地產腐敗更會嚴重。
還有一個問題是，迄今為止，這些政府保障性的住房仍在紙上談兵，給老百姓畫餅充飢，很多地方政府消極對待保障性住房。一些政策也難有效執行。即使是順利推行，筆者相信，最快這些保障性住房也只能在2010年以後才能見效。遠水難解近渴。這種保障性住房只是一個美麗的童話。
第五大昏招：支持、縱容投機炒房
房價高漲主要的一個原因在於存在大量的投機炒房者，這些炒房者向蝗蟲一樣在全國各地橫行肆虐，哪裡有有利可圖到哪裡行風作亂。近期報導說，目前有3000億外資在中國炒房。面對這種狀況，在這幾年的調控中，基本上不涉及炒房者，上面提到的遲遲不出臺的物業稅，不增加房地產的持有成本而增大二手房的交易成本就是一個證明。
不僅不對炒房進行控制， 一些地方政府和部門還對炒房者進行支持，縱容，最起碼是保持默許態度。其中銀行等金融機構這方面做的最明顯。必須清醒地認識到這樣一個現實：中國人均佔有土地面積少。炒房者多佔一套房地產就意味著另一個家庭少了個住房機會。另外，中國土地也是公有制。炒房者會嚴重地影星社會公平。
但是，一些人利用市場經濟為藉口，認為房地產炒作投機天經地義，過分強調房地產是投資品。炒車票是違法的，炒房是值得支持的。安居才能樂業，如果不能居者有其屋，哪裡有社會的和諧和穩定呢？在調控中大肆炒房者不僅不限制，不僅不再政策上給予抑制，採取默許或支持態度，房地產價格焉能不飛漲？
第六大昏招：地方政府和相關部委思維混亂，胡亂出臺政策，胡亂呼籲解決住房問題。
地方政府對於高房價導致的民怨，也採取了一些措施，但總的來看，這些措施杯水車薪，甚至還火上澆油。不僅起不到應有的作用，還往往招致報復性的反彈。應該可以肯定的是，在各各地方政府中，重慶市政府在房地產市場管理控制上令人刮目相看，但遺憾的是這個全國唯一健康的房地產市場也面臨著衝擊，投機炒房者也開始在此處興風作浪。
中央各部委在房地產調控上基本上是沒什麼作為。具有諷刺意義的是，據說連房價高漲的原因還沒搞明白，前一陣子竟然組織到各地調研。不知道這些政府部委是不是神經太遲鈍了。房地產價格高漲數年竟然不知道原因。
最應該指出的是偉大的建設部，竟然出臺了18個小時的文件，創造了歷史記錄。即使是這樣的業績，建設部的副部長大人還反問記者：如果不調控房地產應該會怎麼樣？言外之意是，目前房地產價格高漲也是建設部的功勞。同時，呼籲鼓勵租房。不知道建設部為租房者提供了多少可租的房源？
事實上，房地產調控的昏招還不僅僅是這些，還有很多，筆者僅僅列出上面主要六條。從目前形勢上看，中低收入者一直企盼的宏觀調控能夠穩定房價已經化為泡影，人們也開始對宏觀政策麻木了。
第一大昏招：緊縮銀根地根
在房地產調控中，卻把緊縮銀根地根作為手段。雖然後期高層傳遞出信號說要增加房地產供應量，但迄今為止，這個昏招仍在執行。既然房地產進行市場化，那麼市場信號對於買賣雙方來說都非常重要，直接影響供求預期。之所以把它列為第一大昏招，在於這個政策絕對產生了南轅北轍的效果。本來房價高漲，民怨沸騰，穩定房價為第一要務。
但是這個信號卻傳遞出住房供給將會進一步減少，房地產將會進一步成為稀缺資源。直接產生的後果是，開發商有了漲價的藉口，購房者感覺房子會越來越少。直接推高了房價。但遺憾的是，執行這個政策最好的藉口是控制耕地，保持耕地的紅線不被突破。實際上，很多房地產開發是和保護耕地毫無關係。
第二大昏招：胡亂徵稅、費
在調控房地產中，徵收的稅種越來越多，如開發企業的稅種有：稅率為3%的契稅；稅率為5%的營業稅；從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅；稅率為營業稅7%的城市維護建設稅；稅率為3%教育費附加稅；稅率為0.5‰的印花稅……；二手房價交易中稅種有：營業稅(5.5%全額或差額計算徵收) 、個稅(按差額20%或全額核定) 、土地增值稅(按全額1%或累進抵扣計算徵收) 、印花稅(合同價的0.05%) 、契稅(合同價的1.5%) 印花稅(合同價的0.05%)……,房地產稅種如此之多，恐怕屬於世界之最。
因為存在著第一大昏招，這些稅費自然而然地轉嫁到購房者手中。更令人不可思議的是，因為房地產存在著嚴重的投機炒作行為，本來徵收物業稅，增大投機炒作者的房地產持有成本，是打擊投機炒作的有效手段。卻偏偏不用這個稅種，卻在二手房交易中徵收高達5.5%的營業稅，增大交易成本。在現實中，二手方交易的稅種完全轉嫁到購房者手中，增加了購房者的負擔。令炒房者坐享其成。
目前很多有見識的專家學者一再呼籲要增大房地產持有成本，降低交易成本，從而抑制房地產炒作，穩定房價。然而這種呼籲卻從來沒有被認真聽過，仍然在執行有利於投機炒作而不利於自住購房者稅費制度。這招之所以是第二大昏招，在於這招表面看似抑制房價，穩定房價，增加財政收入，限制開發商暴利益，但是卻稀裡糊塗地把刀刃砍刀本應保護的人身上。
第三大昏招：把房地產定位為國民經濟支柱產業
把房地產定為於國民經濟支柱產業，排名第三大昏招有點委屈，這招有可能比前兩大昏造成更嚴重的後果。一國國民經濟制發展，從來都是製造業或以新技術產業為主，這些產業才是支柱產業。很少有國家把房地產這種產業定位於支柱產業，可以看看發達國家，幾乎沒有這麼做的。
這個昏招的兩大危害在於：
第一，把房地產定位於支柱產業後，開發商和投機炒房者擴大投資，享有暴利就有名正言順的理由。他們甚至可以大言不慚地說，我們從事的國名經濟的支柱性行業，為國民經濟發展做出了不可磨滅的貢獻，享有暴利是正常的。
第二，間接損害了其他產業的發展，房地產幾乎沒有什麼技術含量，雖然與其相關的產業有五十多個，但這五十多個行業基本上都是耗費資源和人力，對於技術創新、產業機構調整、可持續發展有害無利。只能加劇資源的進一步透支，使鋼鐵、水泥等行業迅速發展，環保壓力進一步增大。目前國際鐵礦石談判形勢已經非常明朗，明年國際鐵礦石價格仍會上漲。而迄今為止，鋼鐵行業雖然單位能耗有所降低，但總能耗仍然增大。這和房地產定位於支柱產業有密切關係。
而標誌民族工業水平汽車產業卻沒有享受到這個待遇。從戰略發展來看，把房地產定位於支柱產業，注定將會為中國未來的發展帶來負面影響。環境、資源破壞將會加劇。這個昏招直接影響看似不大，可能貽害無窮，從戰略上會阻滯中國經濟社會發展，後果很嚴重。
第四大昏招：住房兩條線，實行雙軌制。
毫無社會責任感的任志強一直強調在房地產上一定要做到「政府的歸政府，市場的歸市場」，換一句話說就是政府為窮人蓋房子，開發商為富人蓋房子。
可笑的是，任志強的呼籲卻被採納了，而有見識專家的建議一再被當作耳旁風。房地產開發商的最終勝利了。看來，任志強真可以做建設部部長了！
住房兩條線，實行雙軌制在理論上是沒有根據的，在實際中也不會有效果。尤其是所謂的廉租房。筆者相信，廉租房最終會一塌糊塗。最終後果是，既浪費了土地又浪費了公共財政。
必須重申的是，中國的土地制度是公有制，土地的收益必須讓人民享有。而劃分兩條線後實際上是人為地劃分了窮人區和富人區，使一部分人生活在很不體面的居住環境中。
另外，出臺的兩限房、限價房、廉租房政策複雜，技術操作難度極大。經濟適用房本來一直在實行，但人們都明白，真正應該享受經濟適用房的人卻沒有享受到，經濟適用房成了權力尋租的工具。房地產腐敗更會嚴重。
還有一個問題是，迄今為止，這些政府保障性的住房仍在紙上談兵，給老百姓畫餅充飢，很多地方政府消極對待保障性住房。一些政策也難有效執行。即使是順利推行，筆者相信，最快這些保障性住房也只能在2010年以後才能見效。遠水難解近渴。這種保障性住房只是一個美麗的童話。
第五大昏招：支持、縱容投機炒房
房價高漲主要的一個原因在於存在大量的投機炒房者，這些炒房者向蝗蟲一樣在全國各地橫行肆虐，哪裡有有利可圖到哪裡行風作亂。近期報導說，目前有3000億外資在中國炒房。面對這種狀況，在這幾年的調控中，基本上不涉及炒房者，上面提到的遲遲不出臺的物業稅，不增加房地產的持有成本而增大二手房的交易成本就是一個證明。
不僅不對炒房進行控制， 一些地方政府和部門還對炒房者進行支持，縱容，最起碼是保持默許態度。其中銀行等金融機構這方面做的最明顯。必須清醒地認識到這樣一個現實：中國人均佔有土地面積少。炒房者多佔一套房地產就意味著另一個家庭少了個住房機會。另外，中國土地也是公有制。炒房者會嚴重地影星社會公平。
但是，一些人利用市場經濟為藉口，認為房地產炒作投機天經地義，過分強調房地產是投資品。炒車票是違法的，炒房是值得支持的。安居才能樂業，如果不能居者有其屋，哪裡有社會的和諧和穩定呢？在調控中大肆炒房者不僅不限制，不僅不再政策上給予抑制，採取默許或支持態度，房地產價格焉能不飛漲？
第六大昏招：地方政府和相關部委思維混亂，胡亂出臺政策，胡亂呼籲解決住房問題。
地方政府對於高房價導致的民怨，也採取了一些措施，但總的來看，這些措施杯水車薪，甚至還火上澆油。不僅起不到應有的作用，還往往招致報復性的反彈。應該可以肯定的是，在各各地方政府中，重慶市政府在房地產市場管理控制上令人刮目相看，但遺憾的是這個全國唯一健康的房地產市場也面臨著衝擊，投機炒房者也開始在此處興風作浪。
中央各部委在房地產調控上基本上是沒什麼作為。具有諷刺意義的是，據說連房價高漲的原因還沒搞明白，前一陣子竟然組織到各地調研。不知道這些政府部委是不是神經太遲鈍了。房地產價格高漲數年竟然不知道原因。
最應該指出的是偉大的建設部，竟然出臺了18個小時的文件，創造了歷史記錄。即使是這樣的業績，建設部的副部長大人還反問記者：如果不調控房地產應該會怎麼樣？言外之意是，目前房地產價格高漲也是建設部的功勞。同時，呼籲鼓勵租房。不知道建設部為租房者提供了多少可租的房源？
事實上，房地產調控的昏招還不僅僅是這些，還有很多，筆者僅僅列出上面主要六條。從目前形勢上看，中低收入者一直企盼的宏觀調控能夠穩定房價已經化為泡影，人們也開始對宏觀政策麻木了。
