發表時間： 2007-10-10 10:26:05作者：王斌
「有限產權」是個什麼權？
《物權法》終於在等待中實施了。這部作為調整我國基本民事關係的法律，從她誕生之日起，其權威就受到了挑戰。在該法生效前不到兩個月，國務院24號文件（《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》）拋出了一個耐人尋味的新詞——「有限產權」。「有限產權」這一概念，在以往的文件中並沒有出現過。在「有限產權」論的指導下，各地的經濟適用房實施政策紛紛登臺亮相。北京於9月25日出臺《北京市經濟適用住房管理辦法（試行）》規定：經濟適用住房產權登記在購房人名下，購房人擁有有限產權。經濟適用住房只能自住，不得出租或出藉以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易。購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，並由政府優先回購；購房人也可以在補繳政府應得收益後取得完全產權。杭州市9月7日出臺的《杭州市區經濟適用住房管理辦法》明確規定：經濟適用房上市交易時，按照屆時的銷售價與當時購買經濟適用住房（包括超過享受面積部分的經濟適用商品房）差價的55％向政府交納土地收益等價款。而廣州也在醞釀更為嚴格的措施，擬規定5年後出售經濟適用房要按照同地段普通商品房與經濟適用住房差價的80%繳納土地收益等價款。
就在眾多的地方性政府規章冠冕堂皇地引用「有限產權」的時候，在已經生效的《物權法》中卻找不到依據。《物權法》第五條規定：「物權的種類和內容，由法律規定。」該條明確的確定了我國的「物權法定」原則。這裡的「法律」，當指全國人大及其常委員會制定的法律，而不能作廣義的理解：否則，如果任何部門、地方的規章都可以設定物權的話，那物權必然是五花八門，莫衷一是，失去應有的統一性，從而根本違背了「物權法定」的立法本意。國務院的一個意見，內容也僅僅是倡導性的，是不能創設物權的。
我們在《物權法》中，能夠找到與「有限產權」勉強對上號的是「共同共有」和「按份共有」。難道經濟適用房是購房人與國家共同共有或者按份共有？仔細分析，都不是。按份共有的財產所有權人要約定財產的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定，不能確定出資額的，視為等額享有。像杭州徵收55％的差價、廣州擬收80%的差價，這個「份」是怎麼確定的，誰也說不清楚；而若是共同共有，購房人要對房產做出重大修繕，還要徵得國家同意，而且國家也可以隨時對房產進行管理，指手劃腳，這樣的房子，恐怕沒人願意買。關鍵是，按照《物權法》以登記確定權屬的原則，既然經濟適用房的產權證和不動產登記薄上的產權人記載的只有購房人的名字，就只能推定房產為購房人所有，國家沒有取得「共有人」地位的法律依據。
既然國家不是「共有人」，國家有什麼權利限制所有權人的買賣和出租呢？國家的「優先回購權」又從何來呢？
是債主還是投機客？
有人認為，國家為了保證中低收入者能買得起房，以劃撥方式向開發商轉讓了土地，購房人購買的房屋價格中，沒有包含土地的價格，因此，國家有權對購房人的權利進行限制，並有權要求購房人在轉讓房產時，補繳本應繳納的土地出讓金或者土地收益。
然而，這個看似充分的理由，在法律上卻充滿瑕疵。首先，土地雖然是以劃撥的方式轉讓的，但是，一旦轉讓，土地使用權就讓渡給了開發商，購房人從開發商那裡買到住房，土地使用權也隨之過戶到了購房人的名下。至多，我們可以認為，開發商對國家應繳的土地出讓金的「債務」，也被購房人承接過來。但這隻表明，國家對購房人有債權債務關係。國家並不享有房屋的所有權和土地的使用權，不能妨礙購房人合法的行使自己的權利，包括出租、出借、抵押和出售等。
其次，既然國家與購房人是一種債權債務關係，購房人就可以選擇提前清償債務。國家已經允許開發商將房屋及土地轉讓給購房人了，購房人若要求補繳土地出讓金，將劃撥的土地變成出讓的土地，國家有什麼理由拒絕呢？
再次，購房人是應該清償劃撥土地的土地出讓金。但是，這一金額應該怎樣確定呢？其實，土地在劃撥的時候，使用權發生了轉移，轉移時候土地「應該」繳納的土地出讓金，就是購房人欠國家的「本金」，再加上購買者使用的年限內所形成的利息，就是購房者應該還國家的債。這個「本金」，就是劃撥時同地段的與出讓土地的比較價格，而不是購房人再次銷售住房與原來購房時的差價。然而，我們注意到，此次24號文件和各地的政府規定，都有意把過去一貫奉行的「土地出讓金」置換成「土地收益等價款」，巧妙地在《城市房地產管理法》第三十九條的含糊地帶上做起了文章。按以往各地的政策，在補交土地出讓金或相當於土地出讓金的價款後，經濟適用房就可以獲得等同於商品房的「自由之身」了；而按24號文件和各地的新規定，要繳納的是「土地收益等價款」，意味著經濟適用房下面的土地永遠都是劃撥的，不論向國家繳多少錢，永遠都贖不了身。按照目前杭州市的規定，經濟適用房再次銷售要繳納與購買時候差價的55%。這就意味著，國家劃撥的土地，可以隨著地價上漲而一次一次的獲取交易差價。國家把土地使用權都轉給購買者了，憑什麼可以獲得這種增值呢？因為它是土地的所有者嗎？如果是這樣，國家豈不是可以坐收一切國有土地上的房屋的增值利潤了？我們驚異的是，政府文件巧妙地通過概念置換的方式，將國家土地 「劃撥」的及劃撥後的轉讓性質，變成了一種「投資」性質。否則，根據一般的交易常識，我們也知道：東西賣給別人了，即便別人還欠你貨款，你也不能要求從別人倒手轉賣的利潤中分一杯羹。
那麼，國家到底是「債主」還是投資人？如果是後者，國家就是真正在「保護弱勢群體」旗幟下最大的投機客了。
保護弱者還是懲罰弱者？
對經濟適用房的交易和價格的限制性管理源於近兩年來房價的暴漲以及經濟適用房在分配上存在的投機、尋租等現象。政府立法的初衷是為了強化經濟適用房的救濟與保障功能，消除經濟適用房的投資價值，從而在源頭上杜絕在經濟適用房分配中的投機與尋租。綜觀這些管理措施，對經濟適用房的審批、監管不可謂不細，從房屋開發、成本核算、定價、申請資格、公示、搖號程序、回購、處罰等等，似乎百無遺漏。而執行效果卻要大打折扣。在房價暴漲、人人喊打的背景下，以「亂世用重典」的名義，出臺一些投鼠毀器的舉措，似乎無犯眾怒，可以暢通而行。然而，這種公然以行政手段來干涉民事權利的舉動，對剛剛實施的《物權法》來說，卻好似重重一記耳光。
經濟適用房政策的本意，是國家對中低收入群體的照顧。然而，以行政手段過度的干預民事生活，造成的恰恰卻是損害中低收入群體利益的後果。我們知道，中低收入群體並不注定永遠都是中低收入者，他們的生活水平可能因為各種原因得到一定程度的改善，屆時，他們必然會有改善住房的要求。限制經濟適用房出售獲利，對中低收入者來講並不公平。相對於社會大多數人可以通過商品房交易獲利而言，中低收入者當初購房時也幾乎是傾其所有，雖然享受了一定程度的國家照顧，但一旦他們要出手交易，國家卻要他們償還遠遠高於其本該償還的——這或許是對受惠者最好的懲罰。相對於社會整體的「賺錢」來說，他們當然是「虧錢」了。或者說，對於他們購買經濟適用房這筆資金的「機會成本」來說，他們是虧損了。在關鍵的時候，國家沒有把他們從中低收入往高處托，卻死死抓住他們，讓他們永遠脫離不了中低收入這一階層。在保護弱者的口號下，推行的卻是「弱者恆弱、強者恆強」的哲學，善政變成了惡政：這就是所謂「有限產權」的弔詭。
而且，經濟適用房的種種限制性措施，也違背了《物權法》「物盡其用」的立法宗旨。試想，國家嚴格限制經濟適用房的交易，即便允許交易又要課以「重賦」，還不允許出借、出租，那麼，因為工作變化、生活改善等原因，購房者持有的經濟適用房可能只好長期閑置，任其蒙灰生垢。這對於目前中國日益嚴重的住房「供不應求」的市場格局來說，實在是一種令人痛心的浪費。
《物權法》終於在等待中實施了。這部作為調整我國基本民事關係的法律，從她誕生之日起，其權威就受到了挑戰。在該法生效前不到兩個月，國務院24號文件（《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》）拋出了一個耐人尋味的新詞——「有限產權」。「有限產權」這一概念，在以往的文件中並沒有出現過。在「有限產權」論的指導下，各地的經濟適用房實施政策紛紛登臺亮相。北京於9月25日出臺《北京市經濟適用住房管理辦法（試行）》規定：經濟適用住房產權登記在購房人名下，購房人擁有有限產權。經濟適用住房只能自住，不得出租或出藉以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易。購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，並由政府優先回購；購房人也可以在補繳政府應得收益後取得完全產權。杭州市9月7日出臺的《杭州市區經濟適用住房管理辦法》明確規定：經濟適用房上市交易時，按照屆時的銷售價與當時購買經濟適用住房（包括超過享受面積部分的經濟適用商品房）差價的55％向政府交納土地收益等價款。而廣州也在醞釀更為嚴格的措施，擬規定5年後出售經濟適用房要按照同地段普通商品房與經濟適用住房差價的80%繳納土地收益等價款。
就在眾多的地方性政府規章冠冕堂皇地引用「有限產權」的時候，在已經生效的《物權法》中卻找不到依據。《物權法》第五條規定：「物權的種類和內容，由法律規定。」該條明確的確定了我國的「物權法定」原則。這裡的「法律」，當指全國人大及其常委員會制定的法律，而不能作廣義的理解：否則，如果任何部門、地方的規章都可以設定物權的話，那物權必然是五花八門，莫衷一是，失去應有的統一性，從而根本違背了「物權法定」的立法本意。國務院的一個意見，內容也僅僅是倡導性的，是不能創設物權的。
我們在《物權法》中，能夠找到與「有限產權」勉強對上號的是「共同共有」和「按份共有」。難道經濟適用房是購房人與國家共同共有或者按份共有？仔細分析，都不是。按份共有的財產所有權人要約定財產的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定，不能確定出資額的，視為等額享有。像杭州徵收55％的差價、廣州擬收80%的差價，這個「份」是怎麼確定的，誰也說不清楚；而若是共同共有，購房人要對房產做出重大修繕，還要徵得國家同意，而且國家也可以隨時對房產進行管理，指手劃腳，這樣的房子，恐怕沒人願意買。關鍵是，按照《物權法》以登記確定權屬的原則，既然經濟適用房的產權證和不動產登記薄上的產權人記載的只有購房人的名字，就只能推定房產為購房人所有，國家沒有取得「共有人」地位的法律依據。
既然國家不是「共有人」，國家有什麼權利限制所有權人的買賣和出租呢？國家的「優先回購權」又從何來呢？
是債主還是投機客？
有人認為，國家為了保證中低收入者能買得起房，以劃撥方式向開發商轉讓了土地，購房人購買的房屋價格中，沒有包含土地的價格，因此，國家有權對購房人的權利進行限制，並有權要求購房人在轉讓房產時，補繳本應繳納的土地出讓金或者土地收益。
然而，這個看似充分的理由，在法律上卻充滿瑕疵。首先，土地雖然是以劃撥的方式轉讓的，但是，一旦轉讓，土地使用權就讓渡給了開發商，購房人從開發商那裡買到住房，土地使用權也隨之過戶到了購房人的名下。至多，我們可以認為，開發商對國家應繳的土地出讓金的「債務」，也被購房人承接過來。但這隻表明，國家對購房人有債權債務關係。國家並不享有房屋的所有權和土地的使用權，不能妨礙購房人合法的行使自己的權利，包括出租、出借、抵押和出售等。
其次，既然國家與購房人是一種債權債務關係，購房人就可以選擇提前清償債務。國家已經允許開發商將房屋及土地轉讓給購房人了，購房人若要求補繳土地出讓金，將劃撥的土地變成出讓的土地，國家有什麼理由拒絕呢？
再次，購房人是應該清償劃撥土地的土地出讓金。但是，這一金額應該怎樣確定呢？其實，土地在劃撥的時候，使用權發生了轉移，轉移時候土地「應該」繳納的土地出讓金，就是購房人欠國家的「本金」，再加上購買者使用的年限內所形成的利息，就是購房者應該還國家的債。這個「本金」，就是劃撥時同地段的與出讓土地的比較價格，而不是購房人再次銷售住房與原來購房時的差價。然而，我們注意到，此次24號文件和各地的政府規定，都有意把過去一貫奉行的「土地出讓金」置換成「土地收益等價款」，巧妙地在《城市房地產管理法》第三十九條的含糊地帶上做起了文章。按以往各地的政策，在補交土地出讓金或相當於土地出讓金的價款後，經濟適用房就可以獲得等同於商品房的「自由之身」了；而按24號文件和各地的新規定，要繳納的是「土地收益等價款」，意味著經濟適用房下面的土地永遠都是劃撥的，不論向國家繳多少錢，永遠都贖不了身。按照目前杭州市的規定，經濟適用房再次銷售要繳納與購買時候差價的55%。這就意味著，國家劃撥的土地，可以隨著地價上漲而一次一次的獲取交易差價。國家把土地使用權都轉給購買者了，憑什麼可以獲得這種增值呢？因為它是土地的所有者嗎？如果是這樣，國家豈不是可以坐收一切國有土地上的房屋的增值利潤了？我們驚異的是，政府文件巧妙地通過概念置換的方式，將國家土地 「劃撥」的及劃撥後的轉讓性質，變成了一種「投資」性質。否則，根據一般的交易常識，我們也知道：東西賣給別人了，即便別人還欠你貨款，你也不能要求從別人倒手轉賣的利潤中分一杯羹。
那麼，國家到底是「債主」還是投資人？如果是後者，國家就是真正在「保護弱勢群體」旗幟下最大的投機客了。
保護弱者還是懲罰弱者？
對經濟適用房的交易和價格的限制性管理源於近兩年來房價的暴漲以及經濟適用房在分配上存在的投機、尋租等現象。政府立法的初衷是為了強化經濟適用房的救濟與保障功能，消除經濟適用房的投資價值，從而在源頭上杜絕在經濟適用房分配中的投機與尋租。綜觀這些管理措施，對經濟適用房的審批、監管不可謂不細，從房屋開發、成本核算、定價、申請資格、公示、搖號程序、回購、處罰等等，似乎百無遺漏。而執行效果卻要大打折扣。在房價暴漲、人人喊打的背景下，以「亂世用重典」的名義，出臺一些投鼠毀器的舉措，似乎無犯眾怒，可以暢通而行。然而，這種公然以行政手段來干涉民事權利的舉動，對剛剛實施的《物權法》來說，卻好似重重一記耳光。
經濟適用房政策的本意，是國家對中低收入群體的照顧。然而，以行政手段過度的干預民事生活，造成的恰恰卻是損害中低收入群體利益的後果。我們知道，中低收入群體並不注定永遠都是中低收入者，他們的生活水平可能因為各種原因得到一定程度的改善，屆時，他們必然會有改善住房的要求。限制經濟適用房出售獲利，對中低收入者來講並不公平。相對於社會大多數人可以通過商品房交易獲利而言，中低收入者當初購房時也幾乎是傾其所有，雖然享受了一定程度的國家照顧，但一旦他們要出手交易，國家卻要他們償還遠遠高於其本該償還的——這或許是對受惠者最好的懲罰。相對於社會整體的「賺錢」來說，他們當然是「虧錢」了。或者說，對於他們購買經濟適用房這筆資金的「機會成本」來說，他們是虧損了。在關鍵的時候，國家沒有把他們從中低收入往高處托，卻死死抓住他們，讓他們永遠脫離不了中低收入這一階層。在保護弱者的口號下，推行的卻是「弱者恆弱、強者恆強」的哲學，善政變成了惡政：這就是所謂「有限產權」的弔詭。
而且，經濟適用房的種種限制性措施，也違背了《物權法》「物盡其用」的立法宗旨。試想，國家嚴格限制經濟適用房的交易，即便允許交易又要課以「重賦」，還不允許出借、出租，那麼，因為工作變化、生活改善等原因，購房者持有的經濟適用房可能只好長期閑置，任其蒙灰生垢。這對於目前中國日益嚴重的住房「供不應求」的市場格局來說，實在是一種令人痛心的浪費。
