北京樓市將嚴重供過於求！

作者：楊少鋒發表：2008-04-08 07:43

上帝要其滅亡，必先讓其瘋狂。看來這句話真沒有說錯，中國版的台詞，叫"出來混，總是要還的"，話有些難聽，不過用意在於告誡人們要遵守市場規則，否則可能就會付出代價。早在07年8月北京樓市最火爆的時候，筆者就綴文《北京樓市在瘋狂邊緣，半年內拐點必現》，警告業內透支樓市消費潛力、瘋狂提價將使拐點提前到來，建議開發商追求銷售速度，降低利潤預期。

不出所料，2月、3月，北京樓市迎來近年最慘淡的開局。北京市房地產交易網顯示，今年2月份全市期房網上住宅簽約共計2318套，日均簽約80套，與2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅達54.2%；環比今年1月成交量下跌了139套，降幅為56.3%。而1月住宅日均簽約186套，同比下降39.6%，環比下降28.5%。

時至3月份，即便是多數項目採取打折促銷的手段，北京樓市仍未有回暖跡象。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，3月份北京住宅期房簽約量為5642套，日均住宅期房銷售量為182套。去年同期北京住宅期房的簽約量則達8004套，日均銷售量達258套。今年3月比去年同期成交量下跌2362套，跌幅超過30％。

與此同時，不斷有所謂的專家學者聲稱北京樓市剛性需求依然強勁，並與此斷定樓市即將回暖，對此，筆者奉勸業界客觀看待目前的供求關係，認清08年房地產的走勢，並在此基礎上作出正確的決策。

筆者預計，受第二套房貸政策和銀根緊縮的影響，08年樓市整體需求會比07年下跌三成以上，市場對價格的抗性會非常大，年底一旦出現開發商資金鏈斷裂風險大規模蔓延，加入打折的項目會非常多，屆時很有可能會迎來真正的全國性拐點，而且調整幅度非常大。所以，筆者奉勸一線操盤手們理性面對當前市場，多接觸接觸購房者，多到其他項目走走，真正感受市場的氛圍，不要被一些虛假的所謂"利好消息"所迷惑，做錯了決策，結果可以套用《天下無賊》中的一句台詞"買房者很生氣，後果很嚴重"。　　

如果說，現在北京樓市我們還有"奧運利好"可以最後利用炒作一把，奧運之後，靠什麼支撐北京樓市？

提醒業界同仁，07年樓市表面上的火爆，其實是以成交量大幅下跌為代價的。北京市房地產交易網數據顯示，07年2007年1-12月住宅市場成交量約為1600萬平方米，成交套數約為12萬套（而2006年的這一數據是1900萬平米和16萬套），同比成交量下跌25％。筆者預計，08年北京樓市成交量很有可能繼續大幅下降，第一季度已經過去，一季度成交總套數僅為1.47萬套，同比下跌超過三成，預計全年成交量可能降至近年歷史低點，成交將不到10萬套。

需要重視的是，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續供應市場，預計總供應量將達600萬平方米、7萬套，與此同時，今年新增供應市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套，市場新建住宅總供應量為22萬套，新增22萬套住宅，加上截至4月2日23724套的現房，北京08年期房現房總供應量將達到歷史高峰，預計超過25萬套，對比10萬套的預計成交量，北京住宅不是供不應求，而是嚴重供過於求！

對此，筆者提醒業界人士應當冷靜看清楚當前房地產形勢了！乘著4－10月的銷售高峰，降低利潤預期，還利於購房者，犧牲部分利潤換取良好的銷售業績，如此才能度過08難關。否則，定將遭受市場最殘酷的懲罰！

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房企倒閉潮即將開始

日前，中國證監會發行部公開表示，對房地產企業募集資金用於囤積土地、房源，或用於購買開發用地等目的的IPO計畫，將不予核准。繼央行明確規定不得對屯房屯地房地產企業發放開發貸款之後，證監會的表態，給寄希望資本市場來度過眼下危機的房地產企業沈重打擊。

今年1月,金融機構一度出現貸款井噴，1月人民幣貸款增加8036億元，許多房地產業界人士由此得出"銀根緊縮"政策已經發生改變，樓市即將贏得又一個春天的結論，然而，兩會之後，央行再次宣布提高存款準備金0.5個百分點，預計再次加息在所難免。

與此同時，銀行界對房地產行業針對性的信貸緊縮又被筆者預言說中。不久之前，國內某商業銀行因為1月貸款超標，被央行發行定向票據進行懲罰，並不得不賣給其他銀行34億的貸款。而幾日之前，在人民大學土地管理系舉辦的關於房地產信貸的內部論壇中，某商業銀行北京分行審貸處負責人透露，今年以來，該行僅批出2單開發貸款，而僅去年10月，批出的開發貸款就達15單之多，就連原來各行紛搶的按揭貸款，審批條件也嚴格了許多。銀根緊縮的執行力度由此可見（而就在此時，居然有媒體憑小道消息就發文說"第二套房貸政策可能鬆動"，如此做法，是在令人難以理解）。

在以往，銀行貸款吃緊的時候，開發商還可以從樓市銷售中獲得回款，而今年，銀根緊縮同樓市拐點同時到來，以北京為例，2月份住宅期房日均簽約80套，3月份截至18號住宅期房日均簽約僅151套，僅有一天超過200套。自07年底以來，北京高端項目銷售普遍陷於極度低迷之中，大部分高端項目每月銷售僅數套，甚至多個項目數月零成交。銀根緊縮和銷售低迷的同時到來，使得大部分房地產公司都陷入資金鏈斷裂危機。

即便是一直唱漲的潘石屹，日前在接受上海證券報採訪時也不得不承認整個房地產行業面臨巨大的危機："總體來說，2008年，中國房地產公司所面臨的金融環境是非常非常困難的。未來100天將是很多房地產公司發生劇變的100天。"

筆者需要指出，2007年大肆擴張的房地產公司將是面臨最大危機的一批房地產企業，這些去年全國各地攻城掠池的房地產企業，很可能迅速從風光無限的"先驅"成為"先烈"。正如筆者此前文章所說"供求關係全面扭轉和銀根緊縮的同時到來，未來開發商將面臨巨大的銷售壓力，進而導致資金壓力，迫使開發商降低利潤期望值，下調房價。非理性囤積土地的開發商，將面臨倒閉危險。"

筆者預計，未來3個月內，開發商因為資金鏈斷裂而退出市場的事件將在全國普遍上演，房地產企業倒閉潮即將開始，今年內，至少兩成房地產公司將退出市場（詳見筆者《08年資金鏈斷裂將使兩成開發商被淘汰》一文）。

識時務者為俊傑，面對當前嚴峻的市場形勢，筆者奉勸那些面臨資金壓力的開發商理性面對市場，接受樓市拐點事實，降低對利潤的期望值，以更貼近市場的價格進行銷售，結局或將如萬科打折般皆大歡喜，否則，或許就將步入被淘汰的行列。

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