深圳房地產(網路圖片)
目前深圳樓價急速下跌，4月比3月份環比下降約13%。在這個情況下，調查發現，深圳的建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行都放鬆了對央行關於第二套房貸款規定的執行，變相為購房者提供優惠。
表面上違規給購房者也帶來了一些好處，但實際上更大的風險被轉嫁到了購房者身上。
今天我們來關注深圳房地產市場的新動向，在樓市的冷暖交替中，深圳的房價經歷了一輪暴漲暴跌，這個曾經位居全國房價漲幅榜冠軍的城市，如今成了跌幅榜的冠軍，根據深圳市國土房管局的數據，今年1月深圳的住宅均價為15080.25元/平方米，3月為13618.42元/平方米，4月為11900元/ 平方米，4月比3月份環比下降約13%，這個降幅十分驚人。
然而，就在深圳樓價進入下降通道的時候，有觀眾告訴記者，在深圳一些樓盤買第二套房，還可以按第一套房的首付比例和利率辦到按揭，難道央行和銀監會的政策，已經在樓市轉冷的壓力下鬆動了嗎？來看看記者的調查。
記者調查發現，深圳二套房貸出現鬆動？
調查首先從的金地梅龍鎮開始，記者諮詢銷售人員，如果已經貸款購買了一套121平米的住房，現在想買面積89平米的第二套房進行投資是否可行時，銷售人員這樣告訴記者。
深圳金地梅隴鎮銷售人員："首期也可以交兩成，利率也是，最優惠的一個利率。"
根據央行的規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。也就是說，金地梅隴鎮在銷售中，對第二套房存在貸款政策鬆動的嫌疑，採訪中，銷售人員還告訴記者，他們對第二套房的貸款利率也有優惠。
深圳金地梅隴鎮銷售人員："利息也是下浮的，首次置業的利息下浮是15%的下浮利息。"
按照人民銀行的規定，對第二套房，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。因此，不難看出，金地梅隴鎮在銷售過程中，對第二套房的貸款利率也存在政策鬆動的現象。
記者："現在很多人已經這麼做了？"
深圳金地梅隴鎮銷售人員："沒錯。"
離開金地梅隴鎮，記者隨即來到了另一個樓盤，詢問在已經購買了第一套房的情況下，再購買第二套房，能否享受第一套的優惠，銷售人員很快回答。
銷售人員："你太太名下有沒有房產。"
記者："她名下沒有。"
銷售人員："如果以她的名義買的話你首期可以做到三成。"
那麼，這是否也在打政策的擦邊球呢？按照人民銀行的補充規定，第二套房是以借款人家庭為單位認定房貸次數，而家庭的界定為包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說，這個樓盤的銷售過程中，對央行的規定也存在變相鬆動的現象。
銷售人員："一般來說，我們的客戶都可以幫他們做到第一套。"
記者："估計多大把握能辦成？"
銷售人員："90%以上。"
採訪中，記者瞭解到，在深圳像金地梅隴鎮這樣的樓盤，對第二套房打政策擦邊球的現象，在深圳很普遍。
銷售人員："上有政策，下有對策的嗎。"
去年九月，央行和銀監會為了打擊炒房行為，降低銀行風險，提高了第二套房的貸款標準，可是，記者在實地調查中發現，深圳一些樓盤卻聲稱能夠想辦法，繞開國家規定，幫購房者違規拿到貸款，這到底是開發商為了賣房子，而編造出的幌子，還是確有其事？銀行能夠允許這麼做嗎？記者也對深圳的建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行這四大國有商業銀行進行了調查。
為了瞭解深圳房貸的真實情況，記者首先來到了建設銀行，而這裡的工作人員，很快介紹了兩種對第二套房打擦邊球的辦法。
深圳建設銀行工作人員："結清了第一套房貸之後，如果徵信沒有再顯示有餘額了，那就可以當第一套，你只要寫一個聲明就可以當第一套來辦。"
工作人員所說的聲明，就是人均居住面積低於當地平均水平的聲明，按照央行規定："對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行"。為了繞過這條政策發放貸款，建設銀行的工作人員也主動告訴記者變相鬆動的辦法。
記者："我那個是121平米。"
深圳建設銀行工作人員："那你不能寫121平米，你只能寫零，聲明其實就是聲明這個房子已經不屬於你了，你的人均面積就是零了或者29平方以下，正常就是零了。"
記者："按我老婆的名義？"
深圳中國銀行工作人員："對，或者聯名也可以。"
這顯然在變相的鬆動人民銀行對第二套房按家庭計算的規定，記者當即表示懷疑。
記者："他們也不會查我們兩個的關係？"
深圳中國銀行工作人員："我們會查。"
記者："那不查出來了嗎？"
深圳中國銀行工作人員："沒事，那我肯定會操作。"
具體銀行內部怎麼操作，工作人員沒有告訴記者，而調查中，建設銀行、農業銀行、中國銀行等三大國有商業銀行，都對人民銀行的第二套房貸政策有變相鬆動的現象，那麼，四大國有商業銀行中，唯一剩下的工商銀行又如何呢？在工商銀行，記者明確告之是購買第二套房的情況下，工作人員這樣告訴記者。
記者："這個徵信系統裡面沒有這個名字的話。"
深圳工商銀行工作人員："那我就不管你有沒有第一套房了，就按你下浮15%的利率來算。"
記者："那首付呢？"
深圳工商銀行工作人員："首付，你多大面積？"
記者："86個平米。"
深圳工商銀行工作人員："我就按你首付兩成了。"
記者在人民銀行、中國銀監會發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》上看到，"凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。"也就是說，如果人民銀行徵信系統信息不全，那麼，工商銀行在明知信息錯誤的情況下，也會鬆動貸款政策。
深圳工商銀行工作人員："那我不管你投不投資，如果電腦顯示沒有的話，我就按你第一套的方法來做。"
在深圳，四大國有商業銀行為什麼紛紛對第二套房放鬆貸款政策呢？多年從事深圳房產投資的投資人鄒建民告訴記者，銀行對第二套房貸打擦邊球，不僅能賺到更多的利息，同時還能降低自身的風險。
深圳房產投資人鄒建民："開發商還不了貸款，賣不了樓，他還不了貸款銀行也會頭疼，那麼乾脆換一個債務人吧，大家都買房了，不是債務人都分散了嗎。"
第二套房貸政策變相鬆動，受益的並不止是銀行，同時它也大大降低了開發商的風險。
鄒建民："買房的人多了以後，開發商資金回籠，該還的還掉，他自己該拿的錢，該賺的利潤也賺到了。"
目前深圳房價高位運行，這些銀行降低了第二套房貸的門檻，雖然銀行和開發商都獲得了各自的利益，降低了自身的風險，但對那些享受了低門檻的買房人來說，卻要承受高位接盤的風險，而深圳金地梅隴鎮二期的業主，就已經嘗到了房價下跌40%的痛苦。
深圳金地梅隴鎮二期商品房業主："可能3個月不到，幾十萬就不見了，我覺得對任何一個剛剛置業的這種人來說，打擊還是挺大的。"
違規背後，是否真的為購房者帶來好處？
深圳一些商業銀行存在違反第二套房貸款政策的做法，表面上，違規的背後，銀行可以分散貸款風險，開發商可以加速資金回籠，賺取利潤，給購房者也帶來了一些好處，但實際上更大的風險被轉嫁到了購房者身上，尤其當深圳房價大幅下跌的時候，購房者節省的那點利息很快就會被吞噬一空，剩下的只有巨大的還款壓力還背在身上，再來看看一位深圳炒房者現在的日子。
在深圳，雖然中介機構櫥窗上的房價幾乎沒怎麼降，但炒房人告訴記者，這些標出來房價並不代表成交的價格，可能最少要少2000元一平方。
張先生自己就從事房地產中介，投資了5套房產，銀行貸款400多萬，雖然現在房價下跌造成的虧損高達七八十萬，但在每個月3萬元月供的壓力下，他急於賣出兩套房屋，但沒想到卻很難，賣房損失太大，張先生只能靠工資和積蓄來熬月供，他還告訴記者，他的一些同事很多都快撐不住了。
在深圳，不僅炒房人的日子不好過，而一些地產商在資金緊張的情況下，深圳的航程國際公寓、龍翔花園甚至想出了為買房人墊付或贈送首付的方法，讓那些沒有買房能力的消費者高位接盤，結果卻被政府部分叫停。
市場分析人士瀋永淳："最終目的還就是要把房賣出去，從銀行把貸款拿到開發商手中去，這個是根本上的目的。"
記者也注意到，雖然資金吃緊，但目前一些開發商卻始終不肯靠降價賣房回籠資金，對此，國家發改委特邀研究員、深圳市政府經濟顧問國世平認為，這些開發商的做法並不聰明。
國世平："如果你今年現在不賣，到後年，你必須要把帶血的籌碼交出來，當時很多人認為，你講話是刀刀見血什麼的，但是這個絕不是危言聳聽的。"
那麼，國世平的這個預言是否合理呢？在深圳，鄒建明把100多萬借給了一個建築商，但約好春節要還的錢，到現在也要不回來，欠錢不還，建築商也很著急，在鄒建明的手機上赫然留著這樣一條信息："我不是沒能力還款，只是暫時的困難，我的心情比你們急，我現在事事不順，快瘋了！"
鄒建民告訴記者，開發商已經把這個建築商拖欠到了山窮水盡的地步，為了還錢，建築商甚至把自己的車也給當了，但即使這樣，半個月裡，建築商也只能還給鄒建民6萬5千元。
國世平："他們很多人都認為，可能是過兩年，挺過去，咬咬牙，就OK了，但是實際上我跟他講，現在還是地產商的秋天，明年才是地產商的冬天，後年是地產商的寒冬。"
國世平告訴記者，現在是經濟從緊的初期，開發商資金鏈雖然緊張但還能堅持，因此他們寧願免費送裝修，送面積，也不直接降價銷售，為的就是維持房價沒有下跌的假象。
國世平："房地產為什麼沒有跌，大的地產商還是抱團取暖，還是有一個內部的協議，不要降價，比如不要低於18000元，但是你要知道這個時間不會太長，因為時間一太長就會變得經濟學講的一個囚徒困境，就好像監獄犯人把你分別關起來的時候，信息不對稱，那麼你也招供，我也招供，就是我們有名的信息經濟學的囚徒困境，那麼房地產也是，假如我們兩個達成一個協議，都1萬8，但是我心想你是不是悄悄的賣了，你是不是悄悄的賣了，我為什麼不能賣，我也賣，你也賣，最後房地產像雪崩一樣，就垮下來。"
那麼，深圳地產的囚徒困境帶來的房價雪崩是否會到來呢？記者注意到，繼深圳萬科率先降價之後，金地梅隴鎮也不再抱團取暖，不惜冒著二期大量業主退房的風險，甚至冒著引發深圳房價雪崩的風險進行幅度高達40%的降價。
記者："我們注意到，他的資產負債率達到71.4%，這個數字說明瞭什麼？"
國世平："說明瞭他的現金流，他更多的是應用銀行的貸款，他的現金流是非常困難。"
國世平告訴記者，在深圳，像金地這樣現金流困難的企業，並不只是一家兩家。
經濟從緊的大背景下，誰先降價，誰就能賣出更多的房子，就能拿到更多的現金度過寒冬，在深圳，金地正在這麼做，然而面對地產業即將迎來的生死考驗，一些地產商卻喊出了地產崩盤，銀行將會先死的理論。
國世平："首先死的是房地產開發商，那再死的是銀行，其實銀行業不會死，因為我們知道有政府的保護，不可能讓他死，至少是資產呆帳或者壞帳的增加，而不可能會死。"
記者："那開發商為什麼要發出這樣的聲音來說房地產要死的話，銀行先死。"
國世平："他就是警告銀行，要銀行與房地產作為一個利益共同體，知道吧，不要銀行對房地產下手很快。"
在國世平看來，隨著宏觀經濟從緊，虛高的深圳樓價必將理性回歸，因此房地產領域優勝劣汰的大洗牌在所難免。
國世平："我認為在這一波的調整中間，房地產商有35%的開發商是會死掉的。"
高昂房價不僅成就地產企業暴利神話，客觀上也給地方政府帶來巨額收入。
專家告訴記者，深圳這些房地產開發商的命運，並不讓人樂觀。如果資金鏈脆弱的開發商還不降價銷售，迅速回籠資金的話，那麼明後兩年，他們還將付出更高的代價，但實際上，在房地產市場的這場多方博弈當中，真正最後買單的還是那些在高位接盤的購房人，他們有的甚至為眼前虛幻的房價，透支了後半生的收入。再來聽聽專家分析。
2006年以來，深圳房價的快速上漲，給生活在這裡的人們帶來了巨大的生存壓力。
鄒建民："20歲參加工作，干到50歲也不過30年，這一輩子也就差不多了，就一套房100平方米的一套房，就是這樣的代價，那麼顯然房價太高了。"
高昂的房價之下，大量深圳人為了一個家，透支了幾十年才能積累起來的財富，這也成了一個個房地產企業的暴利來源。
國世平："因為很多地產商都是我的學生，他們就懷疑這個賺錢賺得這麼容易，已經都覺得自己賺得手軟了。"
高昂的房價不僅成就地產企業的暴利神話，同時客觀上它也給地方政府帶來巨額收入。
國世平："這個具體的數字你很難算，我們也沒有個統計給你算，但是我告訴你，政府在這一次財富轉移中間是最大的受益者。"
在這種財富流動中，大量的民間資產轉移到了開發商和政府，市民得到的只是一套標價百萬甚至幾百萬的商品房，對這樣的商品房，南方都市報城市雜誌中心副主任瀋永淳告訴記者。
市場分析人士瀋永淳："在深圳普通的房子建安成本加上銷售、營銷費用的話，2000來塊錢每平米，基本上就是這個價格。"
國世平告訴記者，深圳炒房人和房地產商手中掌控著大量的空房，貨幣政策從緊的狀況下，他們的資金鏈一旦斷裂，大批的空房將以低價不斷的衝向市場，而高位買房的市民將會面臨財富的損失，而香港和日本都曾經歷過這樣的教訓。
國世平："到現在為止，十多年以後，香港的房地產才是有1997年的80%，也就是說還沒有漲到1998年的高位。"
深圳正在面臨考驗，而在深圳之外，經濟情況並不發達的石家莊，也把普通住宅的界定標準上調到了最高6600元每平方米，然而當地政府眼中的普通住宅，卻讓市民瞪大了雙眼。
半小時觀察：房貸鬆動意味著什麼？
宏觀調控政策還沒有絲毫放口的跡象，但開發商、銀行、炒房客、普通購房者之間的危險博弈卻在偷偷摸摸地進行。上面有嚴厲的調控政策，下面卻有偷雞摸狗的對策。在這樣的背景下，別說深圳，就連石家莊的普通住宅標準最高都調到了6600塊一平方米。這樣的價格，如果說銷售對象是普通市民，相信很多人一定會笑掉大牙。
房價有沒有出現"拐點"？這樣的爭論已經毫無意義。無論是深圳、廣州，還是上海、北京，所有的新開樓盤和二手房都賣不動。而且不論大小，所有的開發商都出現了現金斷流的危險。手裡有地的就拚命低價賣地，手裡沒地的就低價賣房。他們的目的只有一個：保命要緊。
