深圳樓市只是在暴漲之後的調整，非真正「跳水」
去年的暴漲與今年上半年的大調整，在外界的印象中，深圳樓市似乎是跌慘了。然而，在追尋去年暴漲的蹤跡和遍訪深圳各區的樓盤之後，記者發現事實並非如外界想像的那般慘烈，深圳樓市只是在暴漲之後的調整，並非是真正"跳水"。
深圳樓市只是在暴漲之後的調整，並非是真正"跳水"。
房價漲一倍跌三成
前兩年火熱樓市中，深圳樓市的上漲一直演繹著令人咋舌的"特區速度"，這源於深圳市場上龐大的投資客群體。
從2005年起，深圳的住宅價格一改連續幾年穩定在均價每平米5000至6000元的狀態，陡然升至均價每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均價突破1萬元，達到每平方米10669元。去年上半年更是以每月10％的速度上漲，10月份達到每平方米17350元的最高價。
炒家雲集的南山區見證了深圳房價的飆升歷程。位於南山區的城市山林，2006年開盤時均價10000元/平方米，去年5月城市山林價格漲至 18000元/平方米，去年10月達到28000元/平方米。而近日剛開盤的城市山林二期將均價下調至16000元/平方米，僅僅略低於去年5月份的價位。所謂超過30％的跌幅，不過是把這個價格與高峰期的價格28000元/平方米相比得出。
位於華僑城片區的首地御容項目，去年12月份開盤時25000元／平方米，至今仍為23000元／平方米，價格只是略有下降。位於南山區的後海公館去年7月開盤時均價35000元／平方米，今年4月仍為33500元／平方米。福田區的半山御景去年6月入市均價21500元／平方米，今年只微微下降，調到18000元／平方米。
值得注意的是，在一些成熟的豪宅區，其價格具有相當的"免疫力"。中信紅樹灣依然穩守40000元／平方米的均價，東海岸今年也推出了30000元／平方米的公寓，在二線關拓展區，聖莫麗斯和星河丹堤都基本維繫了去年的價格，而東部華僑城天麓起價50000元／平方米的"保守"價格，短時間內立刻被市場消化。
業內人士表示，而今近1.2萬/平方米的均價雖然距去年高峰期的1.7萬/平方米跌了近30%，但是在去年10月份最高峰時成交量早已開始下滑，真正被套的人並不多。中聯地產銷售人員告訴記者:"從真正的成交價格來看，福田區成交價一般都在1.5萬和1.6萬，到達1.8萬時幾乎沒有人成交，所以實際跌幅不是很大"。另一位營銷人士表示："關外的房子議價空間比關內大，成交價可能低於炒作價格，跌幅實際上也許沒那麼大"。
深圳市房地產研究中心負責人王鋒表示，深圳房價已經回落至去年年初的水平，去年以來的房價調整，是對前兩年市場過熱發展的修正，目的是使市場向理性軌道回歸。而記者目前看到，在經歷調整後，關外高層均價也保持在1萬元/平方米左右，與去年初價格大致相當，只是相對於去年高峰時跌幅較大。
房價漲一倍跌三成，業內人士認為，對於深圳樓市的調整不必驚慌，更談不上"救市"，在價格的調整過程中，遏制了短炒的風氣，深圳樓市正在向以剛性需求為主的市場回歸。
特區內外兩重天
不久前深圳市國土資源和房產管理局發布數據稱，深圳市五月份新建商品住宅均價跌至11014元/平方米，六月份除去豪宅項目新房價格為11159元/平方米，比去年最高點下跌超過三成。於是引發了外界對深圳樓市暴跌的猜想。
中原地產深港研究中心總監張偉表示，要對深圳房價有比較清晰的認識，必須分開來看，關外和關內差別很大。
深圳市國土資源和房產管理局的公開信息顯示，目前福田中心片區和羅湖區高層成交價格基本在15000元／平方米以上。而下半年新增供應的定價也基本鎖定現在的價位，一些項目相對於去年初有所上漲。"福田CBD的巍然成形，培育了許多高端消費人群，他們更願意在福田置業"，深圳新世界地產分析人士，這樣解讀支撐福田區房價的消費人群。
事實上，深圳樓市均價的節節下挫主要由特區外房價下跌來拉動，與去年高峰期相比，下跌幅度較大的有布吉、龍崗中心城、寶安中心區、龍華阪田等關外置業熱點區域。去年年中，龍華阪田片區普通高層價格達到了15000∼16000元／平方米，而現在同類產品的均價則在10000元／平方米左右徘徊。龍崗中心城目前高層售價均低於萬元，但是高峰期同樣突破了15000元／平方米。寶安中心區的大戶售價在去年也創下了新高，保持在14000元／平方米，但是最新的成交價格卻很難高於12000元／平方米。
記者在梅林關外的世紀春城和金地梅隴鎮看到，去年曾經16000元/平方米的高價，現在徘徊在萬元出頭，布吉的英郡年華君臨山從去年12000元/平方米高位跌下，推出6888元/平方米起的特價房。
龍崗區的東方盛世前後的銷售對比更是相當強烈，去年4月東方盛世推出一期單位，均價7500元/平方米，開盤當天298套單位售罄。去年7月14 日，該盤又推出新一批478套單位，均價飆升至1.3萬元/平方米，但銷售開始轉冷，478套單位至今仍有200多套單位未售出，今年推出了8000- 9000元/平方米的特價房，銷售依舊不樂觀。
地產營銷策劃人士袁照沛分析，關外新房降價源於投資客退場，同時投資客大量拋售前兩年購入的二手房，使新房銷售雪上加霜，這些基本沒有入住的次新二手房與新房品質非常接近。
"之前的重點是投資客，現在主力是自住者。"一位地產營銷人士這樣看待樓市"重災區"，龍崗中心城、寶安中心區和龍華去年都是炒風盛行的區域，當市場結構發生逆轉時，價格回歸理性也成為了必然。
"區域泡沫將被擠出，定價虛高的項目將會合理回歸，不匹配區域價值發展的樓盤將被淘汰，單一注重投資效應的物業也得不到認可。"英聯國際不動產董事長郭建波如是總結。
樓市"堰塞湖"泄洪難
深圳皇崗片區項目"皇御苑"，一期、二期由港人購買和居住為主，三期產品去年11月以均價19000元/平方米開賣，在限外令和宏觀調控下，三期的銷售受到很大影響，將價格下調至15000元/平方米左右，至今仍有6成未售出。而位於寶安區的金港華庭和海灣西語今年開盤後一直維持在9000元/平方米左右，記者在這兩個樓盤看到，除特價房外，其餘單位鮮有人問津。
官方數據顯示，今年上半年，深圳一手住宅供應為257.44萬平方米，25155套，上半年積壓103.19萬平方米，積壓面積佔供應面積的40.08%，積壓套數8110套，積壓套數佔供應套數的32.24%。
世聯地產統計數據也顯示，下半年深圳一手住宅將新增供應量330萬平方米，加上上半年存量100萬平方米，預期下半年供應量超過400萬平方米。與此同時，深圳市國土局的成交信息表明，一手房的成交量自六月起連續萎縮，僅六月份就比五月份下跌三成。深圳樓市前有舊貨滯銷，後有新貨加盟，層層疊加形成更大的供應量，而供應量與銷售量的比差越拉越大，開始形成樓市"堰塞湖"。
對於樓市"堰塞湖"，開發商反應不一，各有各的打算。記者瞭解，一些上市地產公司已經採取措施，以快速開發和銷售作為應對樓市調整的措施。招商地產總經理林少斌表示，要為各個項目制定更為靈活和快速的銷售策略，加快資金週轉和項目進展。萬科第五園景臺日前也以9500元/平方米的均價入市，基本符合一些自住客的定位。
南山區某豪宅項目的開發商告訴記者，由於拿地較早，開發成本低，最初設想的是以萬元開盤，誰知去年開盤時該區域炒到了三萬多元，儘管如今仍然剩餘不少單位，但成本早已收回，並不著急將剩下單位降價銷售。該開發商表示，雖然也會小規模做一些讓利，但降價幅度不會太大。
