時寒冰:開發商的狂歡是民眾的不幸

高房價將制約中國經濟復甦

2009-07-20 04:52 作者: 時寒冰
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在剛剛過去的2009年上半年,房地產市場從2008年的低迷中迅速回暖。統計顯示,今年1-6月,全國商品房銷售面積34109萬平方米,同比增長31.7%;商品房銷售額15800億元,同比增長53.0%。有些開發商近期為上半年的驕人業績大擺慶功宴,獎金論袋子裝,明星找最紅的請,一次花費上億元。

開發商的慶功宴,是建立在民眾痛苦基礎之上的。2009年以來,全國70個大中城市房價環比連續四個月上漲。其中,3月份環比上漲了0.2%,4月份環比上漲0.4%,5月份環比上漲0.6%,上漲速度明顯在加快。

具體到地方,房價漲幅更為驚人。

北京房地產交易管理網資料統計顯示,北京6月商品房住宅成交均價為每平米13302元,比今年1月份上漲了2864元,漲幅為27%。廣州樓市漲得更猛。5月份,75%的樓盤價格已經回到2007年水平。其中,高端市場,短短三個月上漲23.6%。

房價上漲,意味著民眾為了買房,不得不承受更大的成本--當然,這不僅僅是民眾所承受的成本,同時,也是中國經濟不得不承受的巨大成本。 

儘管開發商百般遮掩其暴利真相,但是,相關細節還是清晰地把真相表露出來。著名的閔行區"蓮花河畔景苑"樓盤,據報導,其銷售累計合同均價為每平方米 14297元的樓盤,地價僅為604元/平方米,僅佔到目前房價的4.2%,即使加上建築成本,開發商所獲利潤也是以倍計算的。近日又有媒體披露,銷售價格在8000-9000元/平方米的恆大御景半島,樓面地價不過450元/平方米。開發商總是喜歡把過去低價拿的地,"折算"成現在的高地價核算成本,給人一種房地產開發企業微利的印象,這種移花接木之術實在太蹩腳了點。

那麼,這些年來,民眾為高房價,為開發商和地方政府的暴利(前者賣房後者賣地)付出了多大代價呢?2000年至今,最保守的估計也超過10萬億元!比兩個4萬億救市計畫還要多。倘若這些資金不被既得利益集團掠奪,中國的內需何以長期萎靡不振?

可想而知,當這些巨額利潤集中在開發商和地方政府手中的時候,對民眾購買力的蠶食作用是顯而易見的。中國內需屢拉不起,中國消費對GDP增長的貢獻率,遠遠小於發達國家,也與此有關。財富向少數人集中的結果,是貧富差距的拉動和中國消費能力的下降。

與其他商品不同的是,住房是一種與民生息息相關的特殊商品,在世界上任何一個發達國家,住房都是與政府的公共政策密切相關的。政府必須建造足夠多的保障性住房,減輕民眾的負擔,解決他們的後顧之憂,同時也平抑房價。

而在中國,政府作為土地的唯一供應者,享受著高度壟斷下的土地增值收益;開發商作為住房的壟斷性供應者,操控著房價的運行。因此,中國的住房市場是高度壟斷下的畸形的機制,房價根本沒有任何市場調節的土壤或者條件。那些極端的市場主義者或者因一點蠅頭小利被收買了的論者,拚命鼓吹的商品房市場化成果和所謂取消經濟適用房的論調,有意或無意中當了既得利益集團殘害民眾和中國經濟可持續發展根基的幫凶!

像中國這樣,在房地產供應體系中,開發商一手遮天的情況,在世界上是極其罕見的。因為,在發達國家,開發商供應住房在整個住房供應體系中所佔比例,一般都在25%左右,而保障性住房或者帶有保障性特徵的住房,則佔比非常高。比如,美國含有保障性質的住房,佔了整個住房供應體系的80%(此數據引自馬光遠博士的研究)。再比如,新加坡政府規定,佔住戶總數3%的富人由開發商提供住宅,收取很高的土地出讓金,入住後收取高額物業稅,而對佔住戶總數80%的中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋。同時,對佔住戶總數8.5%的困難戶供應由政府補貼的60-70平方米的房屋,對佔住戶總數8.5%的特困戶租給42平方米左右的房屋,每月僅收十幾新元房租。新加坡設計的這種住房體系,既很好地解決了國民的住房問題,也能有效避免房價的失控--其實,在這種大背景下,商品房的漲跌已經無關大局。

房價領先實體經濟,在快速高漲聲中復甦,是世界上絕無僅有的現象,而這種現象對經濟的負面影響是顯而易見的。我們知道,在應對危機的過程中,我們至今未能找到新的增長點,民眾的收入增長緩慢,加之失業率居高不下,民眾的消費能力是受到制約的。在這種情況下,民眾出於對通貨膨脹的恐慌心理去買房,其實是在快速消耗僅有的存量財富,這雖然可以在短期內對房價構成推動力,但長遠呢?

而且,許多炒房者買房既不是為了自住,也不是為了出租房屋,而是為了賺取差價,一旦對房價上漲的預期淡薄下去,而對房價即將深幅調整的預期上升,這些作為投機品存在的住房,就會被人洶湧地拋向市場,從而,使房價走向另一個極端。

房價高漲,成為開發商和地方政府及腐敗官員的盛宴,他們歡天喜地地豪飲著人民的鮮血。開發商這個最著名的皮包商群體,這個整天游手好閑的群體,在這場赤裸裸的掠奪者,大獲全勝,並成為這個社會的富者、尊者。財富分配機制的畸形與可恥,已經淪喪若此。我想問的是,一味沉浸在推高房價所營造的血腥的掠奪氛圍中不能自拔,將把這個民族引向何處?高房價對中國經濟的復甦,必然造成羈絆,而這種羈絆在當下是很容易被忽略的。信貸資金的洶湧注入,為房價製造了一個新的泡沫,一旦泡沫破滅,中國的房價又將走向何方?對於這樣一個問題,有關部門至少應該多關注一下。

後記:

去年我推算中國房價將有一波大跌,但沒有想到這波跌勢如此快的結束。傾一國之力救房價、救幾個開發商的結局,是我曾經想到的,但被我自己推翻了。我認為這種可能性不大,因為,這對中國經濟的危害、對民生的危害太大!這對我是一個教訓。在運用利益分析法的時候,必須拋棄一切良好的意願。只有這樣,才能更準確地判斷趨勢。

一直有一個開發商陳某,每天撰文辱罵三劍客。在鳳凰衛視做節目的事情,我曾經見過他,他說我面熟,說我像某個人,鳳凰衛視的人笑,我也一直微笑著不說話,後來他認出是我。立即像做賊被發現了似的,賊眉鼠眼、目光游離,像一個手淫過度的變態狂,一刻也不敢正視我,我一抬頭,他眼光就快速躲閃開。所謂邪不壓正。最近,這些人又集中火力開罵。博友們不必理睬這些人,在這個猶如末日的時刻,讓他們自由地狂歡吧。當上帝讓一個集團瘋狂的時候,以後會發生什麼,那是上帝的事情。


(文章僅代表作者個人立場和觀點)

来源:作者博客

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