大地塊上市是政府不負責任的表現

2009-07-22 02:50 作者: 郭宇寬
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近期"地王"頻出是社會熱議的話題,我看央視作了很多期節目討論地產泡沫,得出的結論都是"上市公司推高房價",《經濟半小時》中有一個地產研究專家說"對上市公司而言,它拿地的時候,土地只不過是它們融資的一個工具。長此下去,非上市公司將失去拿地的機會,而土地資源會越來越集中在上市房企手中,地產寡頭一旦形成,土地一旦被它們攏在手中,所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價的高潮。"把上市公司作為推高地價的罪魁,在我看來是一種淺薄的認識,連問題的根源的邊兒都沒有沾到,為什麼中國的地產開發會成為一種幾乎純粹的資本遊戲,各地政府的政策是主要的原因。

我有個堂哥在美國做地產開發商,數起來在紐約、新澤西、邁阿密、舊金山都開發過樓盤,聽到這個頭銜,恐怕能嚇人一大跳。但他其實就是個小老闆而已,他的商業模式很簡單,通常開發的地址只有幾畝大,每次他找到了一個合適的小地塊兒,和主人談妥,買下來,接著要拿到政府的規劃許可,然後他就設計成一個公寓,也許能住4戶或者8戶人家,接著他把這些房子賣掉,再去找其他的地塊開發。將本求利,一般週轉資金大概也就一百多萬美元,我看過他蓋的房子,真是非常漂亮,他整天都在研究建築創意,看怎麼能改出功能和造型更好的房子。像我堂哥這樣的地產開發商在美國有很多,不過他們到中國來,肯定就玩不轉了。中國的土地一級市場是由政府主宰的,政府是壟斷性的土地批發商,他們制定地怎麼賣的規則,中國的地方政府推出來的地塊,動輒是十幾萬,幾十萬平米樓面面積的。這就決定了中國的地產市場必定是一個寡頭壟斷的市場,沒有大資本作為背景,像我堂哥這樣的開發商壓根就不可能帶你玩。當然也有例外,有些人能空手套白狼,就像上海剛倒掉的"蓮花河畔景苑",不過那不是一般人能玩兒的。我堂哥在美國蓋房子,就像農民種莊稼一樣,是個力氣活兒,再加上點兒創意,而在中國,搞房地產,就是玩兒資本。

有人會問了,我們的政府為什麼不能把把上市的地塊兒切得小一些呢?這個道理是明擺著的,這樣在地產行業等於降低了門檻,可以引入更多的競爭者,最後消費者會得到好處。事實上這種大地塊兒帶來的"超級大盤",就是一個"中國特色"的現象,那些多巨大的"小區",你在其它國家很難見到。而且都被圍牆圍起來,像一個個城中之城。它們帶來的最直接效果是惡化城市交通環境,很多城市都有這樣的經驗,越是老城區,交通越不容易堵塞,因為別看過去街道窄,可城市交通有毛細血管一樣的網路,包括紐約、倫敦、東京在地圖上看都很清楚他們每個街區都不是很大,而有經緯縱橫的網路狀交通布局,我寫過一篇文章"日本小大樓",講的就是日本東京的城市規劃還是延續幾百年的傳統,除了房子變得現代化,每一個地塊幾乎和幾百年前沒有變化,有的巴掌大的地塊上也可以蓋起一座高樓,但就因為保留了原來的街道網路,東京車儘管這麼多,交通情況卻遠沒有北京這麼惡劣。而中國的大城市,動輒一個"大盤",就像血管堵塞一樣,把所有的交通都推到幾條主幹道上。

有一次我跟一個國內的地產商聊天,他說起一件事,讓我很有感慨,他抱怨"我買了一塊地,錢已經歸政府了,它還要規定我有多少綠化面積。"當然地產商用在綠化上的錢也不是白花的,可以提高售價。但最讓人憂慮的是,政府應該承擔的公共設施和綠化責任體現在哪裡?每一個"大盤"都有自己的花園和健身設施,但保安把所有不是業主的人攔在了外面。我看過一個農民工的孩子,寫她的理想,就是以後可以到一個有錢人家做保姆,這樣就可以到那些有花園的小區裡住了。在一個城市裡,有錢人,可以住大房子,可以住豪宅,窮人,可以住小房子。但市政規劃,既然是公共的,就應該保證不管是富人還是窮人,雖然他們住的房子不一樣,在他生活的區域周邊都能享受到基本的公共綠地,運動設施。一個城市假如有基本的人性化,窮人住的房子也許很擁擠,但他們天熱了也可以在公園裡喝啤酒,可也以躺在一片草坪上晒太陽,在這樣的公共空間裡,窮人和富人的尊嚴是平等的。

而中國的一個個"大盤"面世,意味著政府把這樣的公共空間建設責任也推給了開發商,大地塊伴隨著大圍牆,在地圖上看每一個區域都有綠地,但多是圍在圍牆裡的私地,對於圍牆之外的人而言,只能增加他們的焦慮和不公平感。當然政府是最大的收益著,大地塊上市,除了有利於讓土地市場更加緊張,造成拿不到地的假象,而且最妙的是,一大塊兒地交給地產商,政府除了數錢,就什麼事兒都不用操心了。

這也就是為什麼中國的中產階級活得這麼焦慮,因為你除非下定決定做房奴,以擠進一個"大盤",否則你連散步的地方都找不到。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

来源:My1510

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