透視新地王地產大鱷與央企搏弈產物(圖)

作者：夏龍龍發表：2009-10-25 14:11

南京三個月誕生十地王，四成為「央企製造」

10月20日對南京土地市場來說是不尋常的一天：奧體、仙林、江北三區域的地價新高都在同日產生。而從7月17日天正在河西出手至今，南京在3個月的時間已接連誕生了10幅高價住宅用地。為什麼會集中出現這麼多地王？一次次的拍賣過程或許已給出答案。

綜合近三個月的土地出讓會看來，不同於往年的特點是「央企軍團」大兵壓境。從河西的7553元/平方米，到仙林的6956元/平方米，保利地產直接推動了南京兩大重點區域的地價上漲！而中冶在九龍湖的出手，不僅影響了小板塊，也拉升了整個江寧的價格。

在新誕生的10幅「地王」中，保利地產、華潤置地、中冶置業3家央企共競得4幅，總成交金額高達59.44億元，佔到了10幅地塊成交總金額的62%。央企在南京的拿地力度，前所未有的大！

在這樣的境況下，本土企業想拿到一幅綜合條件不錯的地塊，難之又難！今年9月8日，奧體金沙江東街以南地塊出讓，包括保利、融僑、萬科、金基、朗詩在內的8家企業均報名競買。

在第97輪後，保利地產出手，隨後拍賣會便成了保利與金基的對決。雙方你來我往，鏖戰到150輪時，金基放棄。

9月25日，所街7號地塊拍賣，吸引了華潤、保利、蘇建、融僑、雅居樂、中海、乾陽、萬科、金基等9家企業。這一次，華潤勝出。值得注意的是:融僑、金基這兩家公司都參與了這兩幅地塊的競拍，均未成功。

10月20日，經歷了兩次失敗的金基通產捲土重來，最終從中冶、蘇建、保利、乾陽、新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)、紅太陽、朗詩中「突出重圍」，以8212元/平方米競得蒼山路以西,月安街以北地塊，從而創造了河西的新地王。同日，融僑以13.7億元競得花卉大道地塊。

對此，金基通產營銷部經理陳捷坦言，多次拿地未果，只能一步步提高了對地價的心理預期。而江蘇融僑置業公司副總經理張曉鋒則表示，融僑首個項目在河西，也一直看好這個區域，但在河西的拿地成本已經太高。「不值得了，所以放棄。」

另一點值得關注的是也曾多次報名買地的朗詩地產，在當日的土地出讓會上另闢蹊徑選擇了關注度較低的板橋地塊，才得以獲得其在南京的最新土地儲備。否則，朗詩國際街區銷售完畢後，該公司將再無項目可售。

「本土企業為了生存，不得不硬著頭皮上。」金馬酈城銷售部經理闞霖指出:保利、華潤等央企扎堆進軍南京，而本土企業普遍缺地。一方是資金充裕闊綽出手，一方是硬著頭皮虎口奪地，從而不斷推高了南京地價。

如果央企持續目前的拿地態勢，今年南京可能還會出現更多地王。

漲價？地王不是那麼好傍

的確，地王一出周邊房價往往跟著躥，也就不乏想要傍地王的項目。事實上，地王似乎也不是那麼好傍的。

保利地產在河西創造了7553元/平方米的樓面價後，據稱，第二天與其地塊相鄰的一樓盤開盤價要從原來的11000元/平方米上調至12000元/平方米。而事實上，該項目日前開盤，銷售均價為10600元/平方米，並沒有漲上去。

同樣傍地王未果的還有江寧九龍湖某樓盤。

該樓盤此前一直計畫在10月推出一批新房源，均價7500元/平方米。而中冶九龍湖地王誕生後，售樓處傳出的價格信息就漲到了8000元/平方米。而據最新消息，由於大部分意向客戶對8000的單價不買賬，這家已推遲至下月開盤的樓盤打算將均價調回至7500元/平方米。

業內人士指出，如今的市場競爭激烈，開發商應該更關注於產品本身，這才是能夠賣得好甚至賣出高價的根本。盲目跟風地王漲價，買房人未必買賬。

過度透支地王賭的是時間

高地價必然帶來高成本，那麼為什麼這麼多企業敢於拿地王？「這些企業都是在賭未來。」金馬酈城銷售部經理闞林道出關鍵。

隱情：江北兩地王可「捂」一年

在20日的土地出讓中，江北地塊之熱讓人多少有些吃驚：底價2.6億元的花卉大道01地塊被南京市東方置地房地產實業有限公司以8.1 億元競得，樓面價4231元/平方米，創下江北最高單價。

同時，底價4.6億元的花卉大道02地塊被融僑地產以13.7億元競得，總價幾乎達到底價的3 倍。

緊靠規劃中的花卉大道，直接連通未來緯七路過江通道江北出口迎賓大道，無疑是這兩幅地塊走俏的原因。透過如此高的地價，似乎已經可以預見這兩個項目上市後價格要衝八，甚至破萬。「按照這個地價，賣7500元/平方米我們肯定虧本。」張曉鋒如是說。

但在知情人士看來，這兩幅地塊能達到如此高的價格卻還有其他原因。「按照出讓合同約定，這兩幅地塊都是明年9月才把地交付給開發商，之後才能開工，上市銷售最早也要2011年。」一家也參與了競買的開發商向記者透露。
「這意味著開發商多出一年的時間等土地升值，又不會有人說他"捂地"，以其價格作為目前房價的參考顯然不合理。」一業內人士表示。「交地時間晚確實降低了這兩幅地塊的開發風險。」張曉鋒坦言。

在南京樓市並不十分惹眼的江浦板塊，5、6月份主力樓盤的房價還在4500—4800元/㎡，現在已經躍至6500元/平方米— 7000元/平方米，二手房也跟風上漲。「這是典型的今年賣明年價，甚至後年價。」研究人士直言，長江隧道明年才通，江浦房價現在大漲實際是透支了明後年的上漲空間。

2007年的「老地王」們還在等

值得關注的是，一方面是新地王頻頻誕生，另一方面卻是諸多老地王尚未解套。2007年，萬科置業以3278元/平方米的樓面價拿下牛首山河地塊後不久即定名金域藍灣並開工建設，2008年更一度稱要上市。但從2008年年底至今，該樓盤尚無確切的上市消息。

2007年11月份，同樣在江浦，也曾誕生過一幅天價「地王」：當時，江浦像山路低密度地塊以高達12129元/平方米的樓面價出讓。而據瞭解，該項目最快也要明年年中才能上市。

同樣是2007年，12月6日，仙林4幅地塊全部高價成交，有兩幅總價甚至在20億元以上。至今已過去快兩年，這4幅地塊卻無一動工。

南京市國土局人士曾明確表示，原則上100—200畝規模的土地，從交付到樓盤竣工驗收的週期在3年左右。而對照市場情況看來，大部分樓盤顯然難以實現這一要求。其中，更以「地王」們開發最為緩慢。

土地市場的瘋狂，也使得查處閑置土地的問題再度被關注。

今年9月，國土資源部下發了《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案。國土部的行動明確指向囤地。

南京大學不動產研究中心主任高波認為，南京房地產市場並「不差地」。主要問題是一些項目雖然建設進度達到開盤條件，但是因為房價沒有達到當初預算的價格，就遲遲不開盤。房源緊張的本質問題不是土地短缺，而是出讓的地塊能否按時開發上市。

来源:南京日報

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