從寫字樓租金看中國經濟復甦幻像
通過不動產來觀察經濟的趨勢變化不是我的首創,但是,卻沒有一個經濟學家可以有我這麼長的時期,研究和觀察一個經濟體的三大城市的不動產的走勢和價格變化,以及對宏觀經濟和民生的影響,並找出其內在的規律。
經濟的週期性變化有四個階段:繁榮、衰退、調整、復甦。這個規律是很冷酷的,冷酷的令人敬畏。總有一些自認為是強大的力量試圖改變這個規律,其結果總不能如願,最後的客觀現實是,不是改變了這個規律,而是受到規律的無情懲罰。2009年,作為全球最大的經濟體之一,中國試圖改變這個規律,設想不經衰退和調整而直接進入復甦,不惜以貨幣貶值的方式玩GDP,把GDP玩得全球大開眼界,煞是炫目。
結果如何呢?已經不需要我在這裡說了。國際上一些吹牛拍馬的投資銀行,也在為中國的GDP大肆唱多。連人均GDP是中國四倍多、人均GDP是中國一線城市兩倍多的國家希臘也在討好中國,希翼中國買他們一點國債,讓中國繼續玩他的GDP,卻去滿足希臘人民過富足的物質生活。
玩是玩不下去了。很多跡象表明,中國宏觀經濟的基本構架已經垮塌,三駕馬車除了投資這一匹吃了壯陽藥的馬在跑,消費和出口都被自己給整垮,一種長期調整的態勢已經非常強勁。繁榮送給了美國人,災難留給了中國民眾。而我們仍然在玩GDP,似乎只要有8以上的GDP,就能玩轉地球。可是,我們花了30年沒有搞清楚的一個簡單的道理就是,地球不需要你去玩也一樣照轉,你想去玩地球卻被地球轉暈。
也許有人會問,國家統計局公布的數據,都是很好的。初看上去,那是不錯,但那只是看上去很美。2007年,中國的GDP地方政府和中央政府相差了1.24 萬億,2008年相差了1.95萬億,2009年上半年相差了1.4萬億,有誰會覺得這樣的數據還有什麼意義呢?所以,官方的數據已不足以測度經濟發展的趨勢變化。我們應該學會用簡單的方法,分析宏觀經濟的趨勢。這種簡單的方法就是,用寫字樓的租金走勢看宏觀經濟是否復甦。
寫字樓的租金水準,是企業盈利水準的正常反應。經濟形勢好轉,寫字樓需求旺盛,空置率就非常低,租金上漲;相反,如果經濟處在衰退之中,各大公司紛紛減少開支,首先就會縮小寫字樓面積,導致空置率上升而租金下降。以此來看,中國的宏觀經濟未見明顯復甦。
中國一線城市寫字樓租金持續上漲是從2004年開始,那時房地產市場的價格反應,同等區域寫字樓的價格是同等品質住宅價格的一倍甚至兩倍,租金漲幅保持在年增長20%以上,一直持續到2007年。隨後,各大城市看見寫字樓市場很好,便紛紛興建CBD,有的開發商將住宅變更為商住兩用,其實是用住宅的政策賣寫字樓,因為寫字樓地價較高,首付需要五成,而商住兩用可以零首付,地價與住宅一樣,這就是潘石屹建外soho的由來。現在同等區域,住宅價格已經比寫字樓價格高了一倍,潘石屹的小聰明讓所有投資客吐血。
從上海各行政區域來看,2009年浦東成交寫字樓3272套,比2008年成交的2061套增幅高達60%。但是,2008年下半年開始的金融海嘯的陰影佈滿寫字樓,各大跨國公司開始削減開支,注重節約成本,很多公司終止了寫字樓的擴張計畫,許多甲A寫字樓租金一度跌去75%,至2009年只恢復了一半。從寫字樓租金看,現在的經濟形勢與2008年相比,還沒有恢復一半,所謂的V型反轉只是笑談,因為寫字樓的租金至今還在底部。
2008年初,上海A級寫字樓空置率僅為5%,到了年底上升為15%,其中,浦西空置率為8%,浦東空置率為26%,租金整體下調了7%,也是30年來出現的整體大幅下調。2009年,在我們吹噓經濟一片大好時,全國一線城市寫字樓租金巨幅下調,上海首當其衝,租金下跌16.3%,整體價格較高峰時下跌 24.2%,整體市場空置率升至16.7%。同時,國際知名品牌LV在中國首次降價。LV的降價說明中國中產階層購買力弱化。
2010年一線城市寫字樓空置率預期會超過25%,相當於四分之一的寫字樓空置,租金繼續下調,預期會跌破30%。當寫字樓空置率大幅上升、租金大幅下挫,上班人員大幅減少之時,我們更重要的不是鼓吹經濟復甦,而是要實打實的振興實體經濟,提升社會就業。吹牛吹出來的經濟復甦是沒有用的,也是違背經濟規律的。正視現實,唯一的路徑,就是化解資產泡沫,鼓勵實業救國。
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