被掩蓋的真相令人震驚！房地產崩盤絕非戲言!

發表：2010-04-07 00:15

最近以來，關於房地產崩盤時間表的文章走紅網路，是崩盤還是不會崩盤的兩種觀點激烈交鋒。但所有的觀點都忽略了一個前提：政策如何調整？離開政策背景去討論是否崩盤毫無意義。因此，無論是崩盤論者還是不會崩盤論者，都必須首先回答一個問題：現行的對投機購房者的寬容政策還要繼續下去嗎？如果政策出現了根本性的調整，房地產在經歷了短暫的陣痛後就可轉危為安，反之，現行政策繼續下去，房地產的崩盤就不可避免！那種把房地產和國民經濟綁架在一起，聲稱「打壓房地產就是打壓國民經濟」的恐嚇純粹是顛倒黑白、嫁禍於人！只有整治房地產才能挽救房地產，政策調整是房地產絕處逢生的唯一出路，縱容投機的房地產政策不改，才是房地產的末路和國民經濟的陷阱！這個結論已經無可辯駁，因為，被掩蓋多年的真相即將浮出水面，被隱藏的數據令人震驚！

對房地產泡沫，從國務院相關部委、隸屬於政府的研究機構到半官方的房地產協會，都眾口一辭地認為：中國的房地產沒有太大的泡沫，在城市化進程的背景下，就是有一些泡沫，也會被潛在需求所吸收，因而是完全可控的，只要進行政策的微調，穩住上漲過快的房價，就萬事大吉了。這是一個巨大的、極其危險的錯誤！這種臨危不懼的盲目樂觀，使我國一再錯失低成本整肅房地產秩序的大好時機，國民經濟已經由於房地產的病入膏肓而異常危險了！因為：

⑴ 國民經濟對房地產已經形成了過度依賴，2009年商品房的開工面積達11.54億多平方米，加上城中村農民自建房和政府主持興建的各類保障房，以及其它未進入商品房統計的建築物，住宅類建築物開工總面積超過18億平方米，對鋼材的需求超過一億噸。佔全國鋼材產量的20﹪，除此之外，裝修行業、家電行業、廣告行業、物流行業等都跟隨著房地產的升溫而欣欣向榮。但這樣的好日子肯定是不能長久的，全國所有城市存量住宅類建築物的面積已經達到150億平方米，在這種情況下，每年新增18億平方米，用不了幾年，住宅類建築物的社會擁有量將超過250億平方米，將遠遠超過城市人口的實際需要。可以斷定，房地產的供過於求並不遙遠！不是像政府人士所認為的房地產還有20年的旺盛期，而是由盛轉衰的日子近在眼前！少則三年，多則五年，商品房將嚴重過剩，作為國民經濟重要引擎的房地產即將滅火，本來就很脆弱的國民經濟將遭重創！

⑵ 2009年全國商品房銷售面積是9.37億平方米，其中商品住宅銷售面積大約為6.6億平方米，加上政府投資興建的廉租房、棚戶區改造房和一部分從銷售面積中扣除的回遷房，投入使用的新增住宅面積超過約8億平方米。而城中村居民的自建房究竟有多少就難以統計了。可以肯定的是，我國每年新增城市人口約 1300萬人，從農村轉移到城市的人口至少佔60﹪以上，而他們絕大多數並沒有成為商品房的獲得者,而是住進了城中村。這就意味著，在城市新增人口中，只有600萬人搬進了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100萬人是廉租房、保障房的獲得者。剩下的500萬人才是自住商品房的購買者。按照每人 30平方米建築面積計算，他們購買了1.5億平方米的商品房，再加上大約300萬人為了改善居住條件而購置第二套以自住為目的商品房，自住房的需求人數約為800萬人，他們購買的商品房之和不會超過3.2億平方米，與總計6.6億平方米的商品房銷售面積相比，只佔不到50﹪！另一半3.4億平方米的商品住宅基本上都落到了投資和投機者的手中！而在2010年以後，由於房價繼續上漲，進一步擠壓了自住購房者的空間，投資和投機購房的比例已經上升到60﹪以上，如果房價繼續攀升，這個比例還會提高。

這種趨勢將帶來什麼後果呢？每年將新增3-4億平方米的已售商品房空置起來,到2011年,空置面積將超過13億平方米!達到2009年商品房銷售總面積的近兩倍，一旦投資者蜂擁出貨，市場在中短期內根本無法消化，就是降價50﹪，也需要3.3萬億元的買盤才能吸收，而居住在城中村裡的中低收入者根本不可能成為潛在的接盤者！無論房價降多少，70﹪的人都只能旁觀！能夠逢低買入的自住者手中的錢，與動輒手握幾十套房的炒房者所動用的資金相比只是九牛一毛！

中國城市化進程對自住商品房的潛在需求被嚴重高估了！租售比的嚴重不對稱，使炒房者不可能用租金收入來填補貸款利息，低買高賣才是謀求暴利的唯一方式，暴露出我國房地產已經成為全球最大的賭場，在一線城市的賭局已經進入瘋狂狀態後，賭桌開始向二三線城市甚至縣鎮蔓延鋪開，房地產（包括二手房）的吸金數量將超過GDP的 50﹪！而投資和投機者不可能永遠只滿足帳面資產的增長而不提現的，提現數量大於買盤數量的這一天不會太遙遠了，一旦大部分賭徒的忍耐到了極限，或者受國際關係影響使大行情有變，他們就會集中出貨，而大部分無房戶都是根本買不起房的旁觀者，社會上根本就沒有足夠的貨幣購買力去收場！這種可怕的結果是迄今為止所有人都沒有想到的！中國房地產將出現史無前例的崩潰，認為中國不會出現日本那樣房地產崩盤的情況，是禍國殃民的嚴重的誤算！

⑶ 各可怕的是政府決策部門對房地產的惡性發展趨勢毫不知情，2004年以來房地產泡沫已經發酵了6年，而住建部的官員仍然堅持房地產不存在泡沫。更使人感到震驚的是：房地產最重要的預警數據從來沒有公布過！它包括：全國城市住宅類建築物的存量面積（包括城中村）、全國城市每年新增住宅類建築物總面積（包括城中村和商品房之外的住宅）、全國累計已售商品房出租率和空置率、全國新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率┄┄這些才是制定房地產政策的核心數據和科學依據。尤其是在商品房銷售面積中非首套房的比例，這麼重要的數據被房地產管理部門長期掩蓋，從來不公布，顯然不是不知道，而是這些部門，因為既得利益，對中央政府的有意欺瞞！致使歷年以來出臺的房地產政策雷聲大雨點小，看似轟轟烈烈，實際上是隔靴搔痒，南轅北轍！這就是房地產越整越亂、越走越遠的根本原因！當政府有關部門都敢於為部門利益而掩蓋真相、並在政策制定上盡開一些無關痛痒的哄人處方的話，房地產的災難就不可避免，因為中央本應得到的預警被「一切正常」的報告欺騙了！國民經濟正在被真相的掩蓋者引向深淵！

来源:網文

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