驚人的空置率,危險的泡沫必將引燃危機
一線城市房屋空置率達40%,據統計,上海、北京和深圳房屋的空置率已達到40%,也就是說,將近一半房子是沒人住的。這樣的空置率十分驚人。(見4月5日《重慶晚報》)
驚人的空置率足以證明,樓市已經成為投機者的樂園。一個不爭的事實是,過去幾年我國房地產市場的投機色彩愈來愈濃:先有溫州炒房團,後有山西炒房團、內蒙古炒房團,他們南征北戰攻城略地……(3月29日新華時評)他們每到一個地方,當地房價就發了瘋似的猛漲,把當地老百姓置於水深火熱之中,如果把他們比作房價飛漲的加速器一點也不為過。在樓市投機者的影響下,幾乎是全民皆兵,都知道把有限的資金投到房產上,靜等機會一到就隨手一拋大賺一筆。完全可以推斷,家裡稍有積蓄但又沒加入炒房團且基本算坐擁百萬資產的富戶,早已按耐不住,以個體游擊方式加入炒房大軍,也都賺了個盆滿缽滿,齜著牙傻笑呢。
有電力部門的用電數據為這個驚人的空置率作證。最近,國家電網利用智能網路,在全國660個城市查出一個數據,總共有6540萬套住宅電錶讀數連續6個月為零。也就是說,房子空在那兒沒人居住,很多房子在炒家手上,既不出租也不自用,只為等著漲價。要是給自來水公司搞個有獎調查,也會不難發現必有類似的數據不請自來。應該說,這種只買不住的購房投機行為造成了社會資源的極大浪費,也給銀行帶來了極大的風險。有專家稱,買房子在銀行有槓桿效應,20%的首付有4倍的槓桿效應,40%的首付有1.5倍的槓桿效應,只有50%的首付,銀行和個人的風險才是對等的。這裡面,因為炒房動機,20%的首付佔比最大,銀行的風險最高,只是不知道我們具有中國特色的銀行還會撐住這個風險撐多長時間,這口氣還能憋多長時間。
據稱,有個「租價比」(年租金與房價的比率),既是不動產投資收益最為敏感的判斷指標,也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低於4.5%,則說明該地區的房價存在泡沫;如果該比值高於5.5%,則該住房尚存在升值空間。而北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示,近5年來,由於供需失衡導致銷售價格相對租金水平的過快上漲,住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢,租售價格變化未能保持相應的比例和速度,住宅長期投資者的租金回報收益極不理想,遠遠偏離理性投資者的正常投資回報率。筆者在09 年按揭投資36萬購得一套110平米二手房,月租1千元,大大低於4.5%的比值,再看看本市東區均價近萬元的房產,和近乎80%的空置率,還是對這個 「租價比」理論有幾分確信的。
再多交待一層意思,本市新東區房地產發展很快,除了省市政府機關和國有企事業單位「分片包干」建設辦公用房,更有這些握有公權和壟斷利益的部門和單位集資建設商品房。這個集資價三年前是兩千多元,如今也不過三千多元,遠遠低於周圍近萬元的市場價。價格低不說,這些動輒一二百平米的住宅早已不是單位職工的第一套房子,只不過是單位變相分發的一份福利而已。這樣的小區說是空置率在80%還是少說的,說它們100%空置率也會不冤枉多少。其實,這種只買不住的購房者又何嘗不是在投機炒房?
房子不怕買,就怕光買不住。這是專家說的。言外之意很明顯,啥東西都怕炒,尤其是房子,牽一髮而動全身,鋼鐵、水泥、建材、勞工等各個產業其中的一個鏈條,銀行更是首當其衝,炒來炒去,泡沫就會越來越多,如果還僅僅是啤酒花,自然爽口,可目前各種跡象表明,這已不僅僅是啤酒花,而是壓力巨大的泡沫,在顛簸不已的市場中已經到了一個極限,單從這個驚人的空置率看,那個啤酒瓶快要爆炸了。危險哪!
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