物業稅該來了

作者：葉檀發表：2010-04-09 22:00

過高的房價將使中國經濟未步入現代工業國，先進入資產泡沫國，而後通過資產泡沫崩潰引發實體經濟崩潰。

物業稅空轉4年，有可能逐步成真。4月8日有媒體報導，物業稅即將在京滬深渝等重點城市開徵。此報導並不確切，由於物業稅牽涉的法律關係、技術環境複雜，中國有可能在京滬深渝等地開徵住房保有稅。繼重慶宣布擬征特別房產消費稅後，有消息稱，上海擬開徵住房保有稅。該項工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負責，目前基本方案已定。

物業稅必須開徵。

沒有其他手段能夠抑制房地產市場瘋狂的恐慌性搶購。去年年底，房地產緊縮政策出臺，房地產交易沉寂兩個月，到3月下旬開始隨著通脹預期的上升，又進入瘋狂上升階段。中國指數研究院數據顯示，上週監測的30個城市中，17個城市成交面積環比上漲，其中寧波漲幅最大，環比上漲82.18%，蘇州、佛山、上海的環比漲幅均超過60%。9個重點監測的城市中，7個城市成交面積環比上漲，上海漲幅位居榜首，環比上漲62.25%，其次是杭州和南京，分別上漲42.69%、35.21%。在能監測到價格的重點城市中，北京環比上漲6.36%，南京上漲9.78%，武漢上漲5.41%，蘇州上漲11.69%，哈爾濱環比漲幅更接近20%。目前二三線城市房價已經到了瘋狂的地步，藉助各個開發區，成就了房地產上漲的偉業。

不要以為主流媒體連發六篇評論就能夠解決市場難題，如果市場聽命於媒體，那大家用口水淹死房地產好了。市場之所以怕媒體評論，怕的是隨之而來的貨幣緊縮與稅率上調，除此以外豈有其他。

開徵物業稅是分稅制之後最重要的稅收改革，是為了剝離地方政府與土地市場之間的關係。我國的房地產市場之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分稅制之後地方政府越來越依靠土地為生，甚至把土地當成謀取部門與個人私利的搖錢樹。開徵物業稅，使地方政府獲得穩定的財政收入，把喝醉酒的地方財政嘴巴上的土地酒瓶拿開，是中國房地產市場走向健康的第一步。今後通過稅費改革，通過增值稅改成消費稅等，使地方政府擺脫利益主體的惡劣形象，通過市場公開的健全的稅收穫取生存空間。物業稅開徵不是太早了，而是太晚了。

推出物業稅是中國稅收改革的需要。我國的稅收不僅繁雜，更重要的是稅收不公。如原始股權所獲得的資本利得稅，如炒房者通過房地產交易所獲得的暴利，居然都不徵稅。這是最大的個人收入分配不公的表現。

證券市場有了姍姍來遲的改進。自2010年1月1日起，對個人轉讓上市公司限售流通股取得的所得，按「財產轉讓所得」，適用20%的比例稅率徵收個人所得稅。雖然部分大小非已經在稅率公布之前從容出逃，但畢竟離稅收公義近了一步。房地產市場的資本利得豈能聽之任之？難道政府通過免稅繼續鼓勵炒房者與地方政府聯手推高房價？海南省三亞市住建局局長2月披露，該局已下發關於抑制樓市炒作的通知，準備對前往三亞購房的外地人採取限制購房的措施，規定一個身份證只能購5套房。這是對於房地產調控的強烈諷刺，更說明沒有具體的貨幣財稅政策，房地產調控必然成為空調。

應該指出的是，此次擬議在試點城市推出的物業稅是變了性的稅種。由於物業稅作為基本稅種需要立法等多項工作的配合，又受制於目前房屋和土地分離的物權矛盾，政府選擇房產保有稅抑制房價。

住房保有稅、住房消費稅與物業稅有本質不同，既不能推進地方政府公開財政預算，也不能通過浮動稅率使炒房者產生對未來的不確定預期。其本質是在現有的複雜的房地產稅收基礎上，多了一項每年繳納的固定稅收，保有物業的成本將有所上升。住房保有稅等不能推動政府的內生財政改革動力，而是單向地增加房地產保有的成本。

為了防止房地產市場大起大落，保有稅率不可能太高。在習慣了固定稅率之後，如果中國仍然處於強大的通脹壓力之下，如果房地產炒作仍然利潤遠超稅收，那麼，在短期波動之後，房價還有可能上漲。在未進行住房保有稅試點的地區，房價上漲仍有趕搭末班車的空間。

筆者建議，在固定的保有稅之外，徵收房地產交易的資本利得稅，同時，所有徵收保有稅與利得稅的城市必須公開地方詳盡的財政預決算，作為徵稅的必備條件。

来源:博客

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